Những “tổ ong” mang tên Officetel

Mặc dù loại hình căn hộ officetel chưa có các quy định pháp luật điều chỉnh, cũng như chưa được cấp giấy chủ quyền, thế nhưng hiện lại “mọc” như nấm sau mưa. Vì không có chuẩn mực nên mật độ của officetel trong mỗi sàn nhà dày đặc như tổ ong, dư luận nghi ngại sẽ có hàng loạt hệ lụy kéo theo.

Nhà siêu nhỏ trên cao, giá trên mây

Khi Luật Nhà ở 2014 quy định cấm kinh doanh trong căn hộ ở, thì loại hình căn hộ officetel được dịp lên ngôi: xuất hiện hầu như ở khắp các khu chung cư, được chào mời mỹ miều là dành cho “khởi nghiệp”, vì giá rẻ lại có trụ sở kinh doanh. Tìm hiểu vài dự án loại này, chúng tôi thật bất ngờ…

Theo chân một nhân viên môi giới, chúng tôi được giới thiệu nhà mẫu của dự án chung cư Lancaster Lincoln, do Công ty cổ phần Tập đoàn Trung Thủy làm chủ đầu tư. Khu chung cư tọa lạc tại đường Nguyễn Tất Thành (quận 4) - một con đường thường xuyên bị ùn tắc giao thông vào giờ cao điểm, chia làm 2 block A và B. Khu nhà ở từ tầng 9 trở lên; từ tầng 2 đến tầng 8 là bố trí officetel. Ở block B, số lượng căn hộ officetel khá dày, mỗi sàn gồm 30 căn (riêng tầng 7 ít hơn vì phải dành diện tích cho công cộng). Tuy số lượng căn hộ nhiều như vậy nhưng thang máy đi lại chỉ gồm 2 thang chính và 1 thang tải. Ở block A, số lượng căn officetel ít hơn, nhưng cũng 16 căn/sàn. Trên bảng thiết kế, mỗi căn officetel được bố trí phòng ngủ, nhà vệ sinh, nhà tắm, bếp… Nói chung, đó là một căn hộ để ở hoàn chỉnh.

Quảng cáo trên trang web của dự án Landcaster Lincoln cũng nói rõ: “Officetel Lincoln với mô hình căn hộ 2 trong 1, cư dân có thể kết hợp giữa không gian làm việc và không gian sống một cách tối ưu nhất. Với thiết kế và công năng độc đáo này, quý khách hàng có thể đầu tư cho thuê hoặc để ở và làm văn phòng ngay chính căn hộ của mình”. Mặc dù diện tích nhỏ, sở hữu có thời hạn, nhưng giá bán được chủ đầu tư công bố vào đầu tháng 11 vừa qua rất cao, gấp rưỡi so với căn hộ ở: khoảng 64 triệu đồng/m²,  chưa có VAT.

Ngã tư Nguyễn Văn Linh - Nguyễn Hữu Thọ (quận 7) là nút thắt ùn tắc giao thông “kinh điển” vào giờ cao điểm, vì đây là tuyến chính đi thẳng về quận 1 và qua khu Nam. Một khu đất trống chếch về hướng khu đô thị Phú Mỹ Hưng, trên đó là trạm điện cao thế tồn tại từ lâu, nay trở thành dự án chung cư Lavida, do Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai làm chủ đầu tư. Dự án chia làm 2 block, đang thi công block B lên tới tầng 3.

Theo thiết kế, block B hình chữ U, ngăn làm hai ở giữa, tức là không đi thông qua lại. Tòa nhà cao 32 tầng, căn hộ officetel bố trí từ tầng 4 - 13, chia nhỏ chi chít ở mỗi sàn. Tổng cộng, mỗi nửa khu nhà có 230 căn officetel, diện tích thông thủy căn nhỏ nhất là 24,42m²; căn lớn nhất là 53,35m². Việc đi lại như thế nào? Bố trí 5 thang máy chỉ đến tầng 13, lên khu ở từ tầng 14 - 32 chỉ còn 4 thang máy, nhưng số lượng căn hộ ở cũng khá lớn, với 216 căn. Như vậy, có tổng cộng 446 căn cho mỗi nửa tòa nhà, nếu lấy chuẩn là 4 người/căn thì có trên 1.500 người ở thường xuyên, cho dù có ít hơn đi nữa thì cũng phải “vật vã” với ngần ấy thang máy!

Chưa hết, giá bán officetel cao ngất ngưởng, mức giá chưa bao gồm VAT và 2% phí bảo trì cũng đã khoảng 42 - 44 triệu đồng/m².


Hệ lụy buông lỏng quản lý

Lật lại các quy định pháp luật về officetel. Mới đây nhất là Nghị định 01 (ban hành tháng 1-2017) sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2013, có thêm một dòng: “Trường hợp chung cư kết hợp với văn phòng, cơ sở dịch vụ, thương mại, nếu chủ đầu tư có nhu cầu và đủ điều kiện thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho một hoặc nhiều căn hộ, văn phòng, cơ sở dịch vụ, thương mại thuộc sở hữu của chủ đầu tư”. Đây là lần đầu tiên có hướng dẫn về việc cấp giấy chủ quyền cho căn hộ officetel. Trước đó, các cơ quan chức năng chỉ trả lời chung chung về officetel là không được nhập hộ khẩu, thời gian sở hữu chỉ 50 năm…

Vậy dựa vào đâu để cấp phép xây dựng căn hộ officetel? Tháng 8 năm nay, theo đề nghị của Văn phòng Chính phủ về góp ý, đề xuất việc quản lý căn hộ officetel, UBND TPHCM đã có văn bản hồi đáp. Theo đó, đây là loại hình công trình mới, chưa có quy định tiêu chuẩn về thiết kế; được Bộ Xây dựng hướng dẫn là “xem xét rà soát cho từng dự án cụ thể”. Từ đó, quan điểm của TPHCM chỉ cho phép xây dựng loại hình này khi dự án có kết hợp thương mại dịch vụ - văn phòng - căn hộ, tập trung ở khu vực trung tâm và các trục đường giao thông chính quy hoạch phát triển cao tầng; chưa cấp riêng trường hợp nào chỉ có loại hình officetel. Tuy nhiên, trong thời gian tới, nếu không tăng cường các biện pháp quản lý nhà nước phù hợp thì loại hình công trình này dễ bị biến tướng, kèm theo những hệ lụy nghiêm trọng.

Có thể nói, việc cho “khai sinh” một loại hình căn hộ mới chưa được luật hóa, chưa có tiêu chuẩn cụ thể, mà chỉ là “xem xét rà soát cho từng dự án cụ thể”, là đã buông lỏng quản lý, có thể ảnh hưởng xấu đến sự phát triển của TP. Với trách nhiệm là tư lệnh của thị trường bất động sản, nhà ở, Bộ Xây dựng cần gấp rút hoàn chỉnh để ban hành các quy định, tiêu chuẩn để cấp phép xây dựng căn hộ officetel, đưa vào khuôn khổ quản lý của pháp luật.

Đến thời điểm này, sự chính danh của officetel chưa có, tuy nhiên dựa trên các thông số của chủ đầu tư đưa ra, có thể hình dung officetel vừa là nơi làm việc, vừa là nơi ở. Luật Nhà ở chỉ cấm sử dụng căn hộ ở để kinh doanh, còn hình thức này làm ngược lại. Vì luật không cấm việc ở tại nơi kinh doanh, cho nên không loại trừ tình trạng sử dụng officetel làm căn hộ ở. Với việc ở và kinh doanh lẫn lộn thì không ai dám chắc là số người trong mỗi căn officetel là ít. Vấn đề đặt ra là vì bố trí ít thang máy nên sẽ đi lại như thế nào, hoặc xử lý ra sao khi hỏa hoạn xảy ra? Bên cạnh đó, khi dự án đưa vào sử dụng, chắc chắn cư dân sẽ gia tăng đột biến, gây nên áp lực giao thông nặng nề cho những khu vực vốn đã là điểm nóng kẹt xe, ùn tắc.