Cấp sổ đỏ cho condotel và officetel?

Bộ TN&MT vừa lấy ý kiến về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, trong đó xem xét phương án có nên cấp sổ đỏ cho người mua căn hộ khách sạn (condotel) và căn hộ văn phòng (officetel).

Khoảng vài ba năm trở lại đây, thị trường bất động sản_(BĐS) chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của sản phẩm vừa có chức năng để ở, vừa kinh doanh như condotel, hoặc vừa kinh doanh văn phòng cho thuê như officetel.

Với loại hình mới và với tiềm năng thu hút khách du lịch, nhiều doanh nghiệp (DN) BĐS đã tranh thủ cơ hội đầu tư vào mảnh đất màu mỡ này. Tuy nhiên, loại hình BĐS này hiện vẫn đang thiếu hành lang pháp lý, đặc biệt là vấn đề liên quan đến sổ đỏ, bởi vướng ở nhiều văn bản pháp luật.

Thiếu hành lang pháp lý

Do đó, mặc dù nhu cầu sử dụng condotel và officetel lớn, nhưng nhiều DN không bán được hàng, đã tung ra nhiều chương trình khuyến mãi, cam kết lợi nhuận và cam kết cấp sổ đỏ cho khách hàng.

Hiện, các dự án BĐS nghỉ dưỡng được đặt trong các khu vực được quy hoạch là đất thương mại dịch vụ. Condotel là loại căn hộ hỗn hợp vừa là đất để ở, vừa là đất thương mại, dịch vụ. Vì thế, các cơ quan đăng ký đất đai không thể cấp giấy chứng nhận cho loại hình BĐS này là đất ở. Thời hạn sở hữu loại hình căn hộ này cũng bị giới hạn theo thời hạn thuê đất của chủ đầu tư dự án, thường là 50 năm hoặc 70 năm.

Theo ông Nguyễn Hoạt, Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường BĐS, Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa, tính đến nay, tỉnh này có hơn 15 dự án liên quan đến căn hộ du lịch, với khoảng hơn 15.000 căn đã, đang triển khai xây dựng, trong đó có hơn 2.000 căn đã đưa vào khai thác kinh doanh.

Kế hoạch trong khoảng thời gian từ 3 – 5 năm nữa, BĐS nghỉ dưỡng tại Khánh Hòa sẽ đưa ra thị trường khoảng 17.000 sản phẩm (trong đó có 1.500 căn biệt thự và 15.500 căn hộ du lịch). Nhưng vấn đề hiện nay là nhiều khách hàng đang có kiến nghị được cấp sổ đỏ cho căn hộ BĐS nghỉ dưỡng.

Trước các bất cập này, UBND tỉnh Khánh Hòa đã có đề xuất bổ sung thêm loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở” để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các căn hộ condotel. Tuy nhiên, ông Hoạt cho rằng việc này cũng không đơn giản, bởi nó liên quan đến việc sửa luật.

“Việc công nhận các căn hộ này sẽ khiến người dân yên tâm đầu tư. Qua đó tạo động lực, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS nghỉ dưỡng phát triển”, ông Hoạt khẳng định.

Tình trạng tương tự xảy ra tại loại hình công trình văn phòng làm việc kết hợp lưu trú. Thời gian gần đây, tại một số đô thị lớn như Hà Nội, Tp.HCM và một số địa phương khác đã cho phép một số DN đầu tư kinh doanh các dự án nàyđể đáp ứng nhu cầu về văn phòng để ở của các công ty vừa và nhỏ.

Loại hình BĐS này sẽ tiếp tục phát triển trong tương lai. Dự kiến trong giai đoạn từ năm 2017 – 2019, mỗi năm có thêm khoảng 27.000 – 29.000 căn hộ condotel cung cấp ra thị trường.

Trước thực trạng này, Bộ TN&MT vừa có dự thảo trình Chính phủ đề nghị xây dựng dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2013, đề nghị bổ sung về chế độ sử dụng đất công trình xây dựng đa năng có kết hợp chức năng để ở.

Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, từ đầu năm 2015 đến nay, cả nước đã có khoảng 25.639 căn hộ condotel và officetel.

Băn khoăn 2 phương án

Tại dự án Luật, Bộ TN&MT đề xuất 2 giải pháp sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2013 đối với loại hình BĐS này.

Giải pháp thứ nhất là đối với các dự án có chức năng để ở thì xác định là đất ở. Thời hạn sử dụng đất của chủ dự án là 50 – 70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án, và người nhận quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ổn định lâu dài (sổ đỏ).

Đối với giải pháp này, Bộ TN&MT cho rằng sẽ giải quyết được các vấn đề đang phát sinh từ thực tiễn. Tuy nhiên, việc quy định chế độ sử dụng đất hỗn hợp condotel và officetel cũng sẽ gây ra những tác động tiêu cực, phá vỡ tiêu chuẩn về loại hình tiêu chuẩn các căn hộ để sử dụng vào mục đích để ở hoặc để kinh doanh làm văn phòng làm việc.

Giải pháp thứ hai là vẫn giữ nguyên theo quy định của Luật Đất đai xác định là loại đất thương mại dịch vụ.

Thời hạn sử dụng đất của dự án là 50 – 70 năm theo quy định. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời hạn dự án.

Tác động tích cực của giải pháp này là đảm bảo được việc sử dụng đất đúng mục đích là đất thương mại dịch vụ dùng để kinh doanh và không làm phá vỡ tiêu chuẩn về loại hình căn hộ để ở và văn phòng để làm việc.

Song, Bộ TN&MT lại cho rằng giải pháp này sẽ không đáp ứng được nhu cầu thực tiễn, dẫn đến khó thu hút đầu tư đối với các DN, nên đề nghị chọn giải pháp 1.

Cũng theo Bộ TN&MT, hồ sơ đề nghị xây dựng dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2013 dự kiến sẽ được trình Chính phủ trong tháng 12 này để Chính phủ cho ý kiến. Trên cơ sở đó sẽ hoàn thiện hồ sơ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến.