Những “lỗ hổng” của thị trường BĐS

Sự phát triển chộp giật và thiếu minh bạch đã dẫn tới nhiều “lỗ hổng” trong thị trường BĐS. Điều này không chỉ tác động lớn đến những nhà đầu tư mà đến cả với những người dân có nhu cầu thực.

Nhu cầu ảo từ nạn đầu cơ

Tình trạng này đang diễn ra khá phổ biến ở khắp các tỉnh, thành phố trong cả nước, nhất là Hà Nội và TP.HCM. Minh chứng chính là những dãy biệt thự bỏ hoang, những chung cư cao tầng không có người ở đã tồn tại hàng thập kỷ. Điều đáng nói là số lượng này ngày càng tăng lên.

Đây chính là nguyên nhân dẫn đến cầu "ảo” đồng vốn của các nhà đầu cơ ném vào đó không qoay vòng được dẫn đến mọi cách phải tăng giá tự nhiên khi giá cao do cầu ảo và đầu cơ làm cho thị trường BĐS có đặc thù rất lạ đó là "nhà dự án, biệt thự cứ mọc lên và để hoang còn người có nhu cầu vẫn ở trong những nhà thuê mướn tạm bợ, tồi tàn.

Mất cân đối giữa các phân khúc

Sự phát triển mất cân đối giữa các phân khúc nhà ở, đặc biệt là chung cư bình dân và nhà ở dành cho người thu nhập thấp phản ánh tình trạng chạy đua dự án của các chủ đầu tư.

Hà Nội là nơi có làn sóng nhập cư mạnh nhất cả nước nên sẽ tạo sự sôi động trên thị trường BĐS bởi tính thanh khoản cao và lớn. Điều được nhận định rõ là “cầu” ở Hà Nội vẫn vượt xa “cung” trong khoảng 10 năm nữa. Chính vì thế, giá BĐS tại Hà Nội đang ở mức cao so với bình quân thu nhập của người dân và cơ cấu hàng hóa lại mất cân đối nghiêm trọng.

Trên thực tế, tỉ lệ diện tích nhà chung cư chỉ bằng 1,23% tổng diện tích nhà ở trên cả nước. Tại các đô thị lớn như TP.HCM, tỉ lệ này cũng vẫn rất nhỏ, chỉ đạt mức 16% và Hà Nội là 14%.

Nghèo vốn

Theo số liệu thống kê, dư nợ cho vay BĐS tại TP.HCM là 47%, tại Hà Nội là 16%, trong đó nợ xấu từ 8% - 12%. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, phần lớn doanh nghiệp BĐS có qui mô vốn nhỏ (10 - 50 tỉ đồng) chiếm 28%, gấp 11 lần các doanh nghiệp có qui mô vốn 500 tỉ đồng trở lên.

Ngoài ra, thị trường BĐS phụ thuộc nhiều vào nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, các ngân hàng này chủ yếu cung cấp nguồn vốn ngắn hạn trong khi thị trường BĐS cần nguồn vốn trung và dài hạn. Trong khi đó, hệ thống tài chính cần thiết cho thị trường BĐS như các văn bản pháp quy về quỹ đầu tư BĐS, trái phiếu BĐS, quỹ tiết kiệm BĐS... vẫn chưa có. Hệ quả là, thị trường BĐS luôn lâm vào trạng thái thiếu hụt vốn ngay cả khi các ngân hàng không cắt giảm tín dụng.

Tính minh bạch hạn chế

Nhìn chung, thông tin thị trường BĐS lẫn thị trường nhà hiện nay rất kém minh bạch dẫn đến người mua gánh chịu thiệt thòi trong giao dịch. Mặc dù Luật Kinh doanh BĐS đã quy định, 80% lượng sản phẩm của một dự án phải giao dịch qua sàn nhưng trên thực tế lượng giao dịch ngầm còn khá lớn. Đồng thời, chủ đầu tư vẫn tìm mọi cách để huy động vốn của bên mua khi chưa hoàn thành móng thông qua các hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay tiền…

Cho đến nay, không có một cơ quan nào nắm được thông tin chính xác hiện đang có bao nhiêu dự án đang được triển khai, sản phẩm đã và đang được bán cho ai, giá cả chính xác như thế nào?

Còn non kém trong khâu quản lý

Việc quản lý rủi ro tài chính của bản thân mỗi doanh nghiệp còn rất hạn chế, không đánh giá đúng - đủ yếu tố rủi ro và kỳ vọng trong các dự án.

Nhiều doanh nghiệp cũng chưa ý thức được việc phân tích hiệu quả dự án đầu tư cho mục đích quản lý, không đánh giá thực tế tình hình của từng dự án. Nhiều khi, doanh nghiệp chỉ lập báo cáo tài chính khả thi và tiến hành phân tích hiệu quả đầu tư cho mục đích xin dự án. Nhưng phân tích này chưa được thực hiện trên cơ sở phân tích kỹ lưỡng và đầy đủ để đưa ra các giả định trong mô hình dự báo dòng tiền và tính toán một số chỉ số quan trọng, thế nên hiệu quả thực tế triển khai dự án khá khác biệt với báo cáo khả thi, báo cáo cho ngân hàng và báo cáo phân tích dự án nội bộ. Thực tế, rủi ro mà doanh nghiệp gặp phải thường không giống như mô phỏng ban đầu, không đưa ra được các kế hoạch ứng phó kịp thời đối với các biến động trong hoạt động kinh doanh.

DiaOcOnline.vn - Theo Tầm Nhìn