Những điều “ít biết” về văn phòng cho thuê

Văn phòng cho thuê hay bất kỳ phân khúc bất động sản nào được nhắc đến thời điểm này đều đã hết thời “làm tất ăn cả”, thậm chí còn là nỗi sợ hãi của nhiều nhà đầu tư ở thời điểm hiện tại, vì đã chót “dính chàm” vào loại hình kinh doanh này.

Ông Robert Johnston - Giám đốc bộ phận cho thuê thương mại của Công ty Cushman & Wakefield Vietnam đánh giá, khi các công ty chọn địa điểm văn phòng khác sẽ dẫn đến nhu cầu của khách hàng cũng khác, tuy nhiên, văn phòng cho thuê được nhìn nhận trên những tiêu chí cơ bản như: về an ninh, chất lượng quản lý tòa nhà, môi trường xung quanh (trường học, ngân hàng, bệnh viện, cửa hàng ăn uống...). Đặc biệt, tiêu chí quan trọng nhất mà khách hàng quan tâm là giá chào thuê có ổn định lâu dài và hấp dẫn người thuê.

Với thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội, khách hàng đang có xu hướng chuyển dịch sang khu vực phía Tây Thành phố, với tiềm năng phát triển trong trung và dài hạn. Đặc biệt, ở khu vực này liên tục cung ứng ra thị trường các tòa nhà văn phòng mới và có giá thuê mềm hơn những khu vực trung tâm.

Đại diện Cushman & Wakefield Vietnam lấy dẫn chứng, về giá thuê tại hai quận Đống Đa và Ba Đình thấp hơn khu vực trung tâm TP. Hà Nội nhưng cũng không chênh lệch nhiều so với khu vực phía Tây.

Tổng diện tích văn phòng cho thuê hạng A & B tại hai quận Đống Đa và Ba Đình vào khoảng 227.000 m2 (trong đó 93.000 m2 thuộc quận Ba Đình và 134.000 m2 thuộc quận Đống Đa).

Theo các chuyên gia, một văn phòng cần tối ưu hóa lợi ích cho công ty, tức là tối đa hóa diện tích mặt bằng sử dụng và hạn chế ít nhất có thể diện tích bao quanh. Thông thường, mặt bằng sẽ được chia theo hình chữ nhật để thuận tiện và hiệu quả nhất cho khách thuê sắp xếp văn phòng.

Về trang thiết bị văn phòng, cần nhấn mạnh tầm quan trọng của thang máy, tầng hầm, hệ thống điều hòa, phòng vệ sinh và vật liệu trang trí. Những trang thiết bị này sẽ quyết định đến giá trị sử dụng của toàn bộ tòa nhà về dài hạn. Nếu tính thẩm mỹ và chất lượng trang thiết bị trong tòa nhà không đáp ứng được nhu cầu của khách thuê, khả năng cao khách thuê sẽ di dời văn phòng của họ ngay khi kết thúc hợp đồng.

Bên cạnh đó, hệ thống điện cũng cần phải đáp ứng mọi nhu cầu của khách thuê doanh nghiệp. Tòa nhà văn phòng cần có một hệ thống cung cấp điện ổn định do một số đặc tính kĩ thuật của hệ thống cung cấp và nếu tình trạng mất điện xảy ra, có thể gây ra chi phí thất thoát lớn như trường hợp xảy ra gần đây tại TP. Hồ Chí Minh. Ví dụ như, mất điện sẽ dẫn đến rối loạn trong hệ thống thông khí hoặc ngưng trệ quá trình truyền tải dữ liệu máy tính – gây mất dữ liệu và tốn nhiều thời gian khôi phục.

Điều đáng nói, hiện nay tình trạng cung nhiều hơn cầu tại thị trường văn phòng đã buộc các nhà đầu tư phải giảm chi phí đầu tư bằng cách cắt giảm công suất điện hoặc chuyển các đầu mục trang thiết bị tối thiểu như hệ thống điện dự phòng/hệ thống điều hòa dự phòng sang các nhãn hiệu khác chi phí thấp hơn nhưng chất lượng thấp hơn. Hiện tượng này xảy ra ở hầu hết các tòa nhà, kể cả tòa nhà văn phòng hạng A khu trung tâm.

Một vấn đề khác mà các khách thuê doanh nghiệp cần lưu tâm là thủ tục pháp lý đi kèm bởi một số chủ tòa nhà có khó khăn tài chính hoặc nợ xấu cần thanh toán với bên thứ ba. Lựa chọn tòa nhà nào để thuê là một quyết định quan trọng bởi mối quan hệ giữa chủ nhà và khách thuê thông thường sẽ kéo dài nhiều năm.

Để giảm thiểu rủi ro gặp phải một chủ nhà không đáng tin cậy, khách thuê có thể thực hiện quy trình thuê theo nhiều bước như: lựa chọn một chủ nhà có uy tín, có bằng chứng cho thấy kinh doanh thuận lợi, khảo sát tài chính của chủ nhà và đưa ra thỏa thuận thuê với điều kiện khách thuê có thể chấm dứt hợp đồng khi chủ nhà không thể thực hiện được trách nhiệm bên cho thuê.

Đối với các tập đoàn đa quốc gia hoạt động tại Việt Nam, họ thường sử dụng dịch vụ đại diện khách thuê với những yêu cầu tiêu chuẩn rất cao. Điều này nhiều khi dẫn đến bế tắc trong thỏa thuận bởi những yêu cầu mà khách thuê tập đoàn đa quốc gia đưa ra lại được xem là không thể đáp ứng được đối với chủ nhà.

Hầu hết những trường hợp như vậy đều cần có thỏa hiệp giữa các bên, bên thuê cần linh động và thích ứng với thị trường Việt Nam, ngược lại, bên cho thuê cũng cần chấp nhận những “quy chuẩn Tập đoàn” mà khách thuê đòi hỏi cần được đáp ứng.