Những đề xuất táo bạo của HoREA

Mới đây, Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) đã gây chú ý bằng nhiều nội dung kiến nghị tới lãnh đạo Tp.HCM và Sở Xây dựng xoay quanh đề án Phát triển thị trường BĐS thành phố giai đoạn 2016-2020. Bên cạnh các kiến nghị mang tính hoàn thiện hệ thống pháp luật, HoREA đưa ra một số ý kiến được đánh giá là "gãi đúng chỗ ngứa" của DN địa ốc bấy lâu nay.

“Thời sự” nhất và chạm trúng điểm nóng phát triển thị trường hiện tại là kiến nghị xoay quanh dòng sản phẩm officetel. HoREA kiến nghị áp dụng hình thức giao đất ổn định lâu dài cho chủ đầu tư, chủ sở hữu phần diện tích công trình thương mại, dịch vụ, căn hộ dịch vụ (officetel) trong dự án nhà ở (sửa đổi, bổ sung điều 55 Luật Đất đai).

HoREA cho rằng Luật Đất đai quy định chỉ có đất ở, đất dự án nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, đất nghĩa trang mới được giao quyền sử dụng đất ổn định lâu dài; các loại đất xây dựng công trình thương mại, dịch vụ, căn hộ dịch vụ (officetel) trong dự án nhà ở thì chỉ được giao quyền sử dụng đất, cho thuê đất có thời hạn (điều 55, điều 56 Luật Đất đai).

Nới nút thắt giao, sử dụng đất

Tuy nhiên thực tế cho thấy rằng trong cùng dự án, thậm chí trong cùng một tòa nhà, có tình trạng phần chủ sở hữu các căn hộ các tầng trên được giao đất ổn định lâu dài, trong lúc phần khối đế của tòa nhà làm thương mại, dịch vụ, hoặc khu căn hộ dịch vụ (officetel) lại chỉ được giao đất có thời hạn (dưới hình thức thuê đất) tối đa là 50 năm. Điều này không hợp lý và cần được thay đổi – Hiệp hội nhấn mạnh.

Từ đây, HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung điều 55 Luật Đất đai áp dụng chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài cho chủ đầu tư, chủ sở hữu phần diện tích công trình thương mại, dịch vụ, căn hộ dịch vụ.

Ngoài ra, HoREA cũng nêu ý kiến về vấn đề thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Theo quy định tại điều 62 Luật Đất đai, Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong một số trường hợp, trong đó có dự án xây dựng KĐT mới, dự án chỉnh trang đô thị. Nhưng trong thời gian qua, việc thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất các dự án xây dựng KĐT mới, dự án chỉnh trang đô thị để tiến hành GPMB rất khó khăn, mất rất nhiều thời gian, công sức của cơ quan Nhà nước và nhà đầu tư.

Thậm chí, Hiệp hội còn cho biết đã có trường hợp chủ đầu tư phải xin trả lại dự án vì cơ quan Nhà nước không thể xác định được thời điểm chính xác hoàn thành GPMB dự án để giao cho chủ đầu tư, cũng không thể xác định được tổng chi phí GPMB để nhà đầu tư có cơ sở tính toán tổng chi phí đầu tư(!)

Điển hình, được giao dự án 164 Đồng Khởi (quận 1), hai nhà đầu tư Hongkong Land và Sumitomo Realty sau một thời gian đã trả lại dự án vì lý do nêu trên.

Hay có trường hợp cơ quan tòa án đã bác tính hợp pháp của quyết định thu hồi đất, giao đất của cơ quan nhà nước, đơn cử dự án khu nhà ở Gateway phường Thảo Điền, quận 2 của công ty CP BĐS Sơn Kim.

Do vậy, HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung điều 62 Luật Đất đai để xác định rõ tính pháp lý về thẩm quyền của UBND cấp tỉnh khi phê duyệt đề án quy hoạch phát triển các KĐT mới, các khu vực chỉnh trang đô thị, các khu vực dân cư tự chỉnh trang; hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án phù hợp với quy hoạch được duyệt về chỉnh trang đô thị, được thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia….

Thế chấp BĐS tại nước ngoài

Khá táo bạo là góc nhìn mới về vấn đề thế chấp quyền sử dụng địa ốc tại các ngân hàng nước ngoài. Khoản (2.d) điều 174 Luật Đất đai quy định tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được “Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam”.

Như vậy, Luật Đất đai không cho phép thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài. HoREA cho rằng quy định này cho đến nay đã không còn phù hợp với xu thế hội nhập quốc tế sâu rộng của nước ta – làm hạn chế khả năng huy động các nguồn lực tài chính từ các tổ chức tài chính quốc tế và các nhà đầu tư nước ngoài phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế đất nước.

Điều này, được lý giải là do chưa có căn cứ pháp lý để được thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài, để làm tăng thêm lòng tin và bảo đảm lợi ích của nhà đầu tư.

Tuy nhiên, việc cho phép thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài phải bảo đảm chủ quyền quốc gia. Do vậy, cần quy định rõ khi xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất thì phải được xử lý theo pháp luật của Việt Nam – HoREA diễn giải.

Hiệp hội kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản (2.d) điều 174 Luật Đất đai cho phép tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được “Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, hoặc tại các tổ chức tín dụng ở nước ngoài; Trường hợp phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì xử lý theo quy định của pháp luật Việt Nam”.