Những 'chiêu' huy động vốn trái phép của doanh nghiệp bất động sản

Dù chưa đủ điều kiện nhưng vẫn có doanh nghiệp bất động sản "ra tay" huy động vốn, lách câu từ buộc khách hàng thanh toán nhiều nhất có thể trong khi căn hộ, đất nền, hạ tầng chẳng thấy đâu.

Huy động vốn khi chưa được phép

Những điều luật về kinh doanh bất động sản, tài sản hình thành trong tương lai đã quy định rất rõ ràng. Tuy nhiên, do chủ đầu tư muốn huy động vốn nhiều nhất, sớm nhất có thể nên đôi khi "quên" những điều luật này. Khách hàng mà không tỉnh táo, thiếu hiểu biết thì hoàn toàn có thể nhận "trái đắng".

Trong quá trình thực hiện dự án nhà ở chung cư, chủ đầu tư có quyền huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của luật Nhà ở, thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, quy định tại điểm đ khoản 1 điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật Nhà ở, luật sư Hoàng Mai Hiếu (đoàn luật sư TP.HCM) khẳng định.

Theo điều 55 luật Kinh doanh bất động sản, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh quy định như sau: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Quy định là thế, nhưng có không ít các doanh nghiệp bất chấp quy định pháp luật để huy động vốn. Ví như Đất Xanh Miền Nam thu cọc từ dự án Conic Riverside (Q.8) do Công ty CP Xây dựng và phát triển Lĩnh Phong - Conic làm đủ đầu tư. Quy mô dự án được thiết kế có tổng diện tích 13.650m2, với tổng cộng 664 căn hộ, chiều cao 22 tầng.

Hay một dự án khác là The Metropole Thủ Thiêm (khu phức hợp Sóng Việt), Công ty CP Quốc Lộc Phát - chủ đầu tư từng đăng đàn khẳng định dự án này chưa hề huy động vốn. Thế nhưng, thông tin rao bán trên mạng đều giống nhau ở chỗ đặt tên dự án là "My Paradise Thủ Thiêm" với chủ đầu tư mạo danh là Sơn Kim Land. Để thuyết phục khách hàng, môi giới khẳng định: Sơn Kim Land là đơn vị phát triển bất động sản nổi tiếng tại Việt Nam, là chủ đầu tư danh tiếng trong ngành, thường xuyên bắt tay hợp tác với những ông lớn khác... Trong đó, những sàn trực tiếp nhận tiền của khách hàng gồm sàn CBRE, VN Space, Era, Savills, Vinaplace, Viet Nam Land, MLand.

Bản thân Sơn Kim Land cũng lên tiếng nói mình chưa hề huy động đồng vốn nào tại dự án The Metropole Thủ Thiêm. Thế nhưng các sàn vẫn nhận cọc số tiền lên đến 200 triệu đồng từ hàng ngàn khách. Sơn Kim Land nhận tư vấn cho khách, dòng tiền lại về các sàn thứ cấp.


Một dự án nữa là Fresca Riverside của Sea Holdings tại Q. Thủ Đức hay dự án Eco Green tại Q.7 của Xuân Mai Corp cũng tương tự 2 dự án nói trên, chưa có dấu hiệu xây dựng hay chỉ ép cọc nhưng đã huy động vốn của khách hàng ào ạt. Tất nhiên, những dự án chưa đủ điều kiện đã huy động vốn này luôn mang theo sự rủi ro rất lớn đối với khách hàng.

Để lấy lòng tin khách hàng, nhân viên kinh doanh luôn cam kết về tiến độ, nhưng đó là thứ mà họ còn chẳng biết chắc sẽ như thế nào. Cùng với đó là viễn cảnh tươi sáng về hạ tầng, giá cả cho thuê ngất ngưỡng hay cách trượt giá cũng được các nhân viên kinh doanh vẽ ra để thuyết phục khách hàng chốt cọc. Có nhiều dự án với chủ đầu tư uy tín, thực lực tài chính tốt thì không sao, ngược lại thì khách hàng chỉ có nước khóc ròng.

Lách câu từ, lách luật ép khách thanh toán nhiều tiền hơn

Tại khoản 1, điều 57 luật Kinh doanh bất động sản nêu rõ, việc thanh toán trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản đó nhưng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng, trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì không quá 50% giá trị hợp đồng.


Điều khoản ghi rất rõ tiến độ thanh toán không được quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao công trình, nhà cho khách. Nhưng ví như trong phương thức thanh toán của Sea Holding tại dự án Fresca Riverside lại buộc khách hàng thanh toán đến 95% khi nhận thông báo bàn giao căn hộ. Còn việc thông báo này khi nào bàn căn hộ là câu chuyện khác. Tuy nhiên, một khi khách hàng đã ký vào hợp đồng mua bán thì đành "ngậm bồ hòn" làm ngọt chứ không thể làm gì hơn dù biết chắc chắn chủ đầu tư không làm theo luật hiện hành.

Phương thức thanh toán như Sea Holdings chỉ là một trong số rất rất nhiều cách lách luật của các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án hay sàn giao dịch bất động sản áp dụng hiện nay.

Có nhiều chủ đầu tư thậm chí còn mang dự án đi cầm cố ngân hàng như dự án EverGreen của TNR đã bị cơ quan chức năng bêu tên. Nhiều dự án khác khách hàng giao dịch tiền hàng chục năm trước đến nay chỉ còn cách cầu cứu Viện kiểm sát, Toà án Nhân dân hay cơ quan cảnh sát điều tra vì mãi chẳng thấy chủ đầu tư hồi âm.