Nhìn thị trường từ những cú giá sốc

Thời gian qua, thị trường BĐS đã chứng kiến những cú sốc về giá. Ẩn đằng sau đó là những xu hướng mới của những nhà đầu tư trên thị trường.

Tập đoàn FLC cho biết, quý IV/2014, dự án FLC Garden City sẽ mở bán với mức giá gây sốc, chỉ 12 triệu đồng/m2 đối với căn hộ thương mại và 15 triệu đồng/m2 đối với đất biệt thự, 16 triệu đồng/m2 đối với nhà liền kề đã bao gồm VAT cho 20 nền đất biệt thự có diện tích từ 200 - 300 m2 và 120 nhà liền kề đưdiện tích từ 90 - 100 m2/căn.

Được biết, FLC Garden City được tập đoàn này mua lại từ 8/2013 khi thị trường ở đáy. Giai đoạn 1, dự án bao gồm 1 tòa đơn và 1 khối đôi chung cư, diện tích biệt thự, nhà liền kề… Khối tòa nhỏ có diện tích xây dựng khoảng 1.000 m2, được xây cao 29 tầng; khối lớn lại có diện tích khoảng 2.200 m2, được xây dựng ở độ cao từ 20 - 34 tầng. Khu vực chung cư được thiết kế có diện tích dao động từ 45 đến trên 80 m2/căn. Tổng số căn hộ chào bán của toàn thể 2 khối là xấp xỉ 1.100 căn, sẽ được bàn giao cho khách hàng vào cuối năm 2016.

Như vậy, chỉ với số tiền từ 540 triệu đồng trở lên, khách hàng sẽ có cơ hội được sở hữu một căn hộ và hơn 1,4 tỷ đồng để sở hữu 1 đất nền liền kề.

Trước đó, trong 2013, giới đầu tư đã chứng kiến một cú giá sốc gây chấn động thị trường đang ở đáy của đại gia nhà giá rẻ Lê Thanh Thản. Cụ thể, chủ đầu tư dự án chung cư Đại Thanh đã giảm giá bán căn hộ uống còn 10 triệu đồng một m2. Với các căn hộ diện tích 36,16m2; 38,48m2; 47,31m2. Theo đó, mỗi căn hộ có giá từ 360 đến 470 triệu đồng một m2. Mức giá trên giảm 3 - 4 triệu đồng so với những đợt bán trước đó. Dự án Đại Thanh gồm 6 tòa nhà cao 31 tầng, nằm trên mặt đường Quốc lộ 70 thuộc địa bàn huyện Thanh Trì, Hà Nội. Các căn hộ có thiết kế với nhiều loại diện tích nhỏ với mật độ xây dựng cao.

Xa hơn,đầu năm 2012. Ông Đoàn Nguyên Đức đã đã khiến toàn thị trường rung động khi tuyên bố phá giá, giảm giá căn hộ của Hoàng Anh Gia Lai (HAG) ở Quận 7 – TP HCM đến 50% so với các sản phẩm khác cùng vị trí. Trong lịch sử, vào đầu năm 2009, chính HAG đã hạ giá căn hộ HAGL đến 40%, từ mức 2.200 USD/m2 xuống còn 1.300 USD/m2.

Thời điểm 2012, mọi người còn nhiều câu hỏi cho quyết định của Bầu Đức. Tuy nhiên, cho kết quả về sau đó thì như mọi người đều thấy rõ, thị trường nhà đất tiếp tục đi xuống trong gần 3 năm qua và quyết định đó là chỉ báo cho thấy HAG tháo chạy khỏi BĐS.

Cho đến nay, khi ông Đức đã chuyển hẳn sang các lĩnh vực khác và quyết định phá giá sốc của ông Đức là cách duy nhất để thoát thân, rút lui khỏi thi trường của một nhà đầu tư đã ngán BĐS theo kiểu bán hết để tháo thân. Tuy nhiên, cho đến nay, dù được đánh giá là thành công và đã tái cơ cấu mãnh mẽ những Bầu Đức và HAGL vẫn còn một khoản nợ rất lớn từ BĐS.

Trong khi đó, với đại gia Lê Thanh Thản,ở Đại Thanh, lú đầu mức giá cũng được rao ở mức cao hơn nhưng sau đó được giảm xuống như một động thái bắt buộc để đẩy hết hàng trong thời điểm thi trường khó khăn. Đó dường như là một biên pháp ‘tự vệ’ hơn là chủ động. Về sau, không dừng lại ở dự án Đại Thành, đại gia này mà đang tiếp tục phân khúc nhà giá thấp dành cho người ít tiền.

Trong khi đó, với cú sốc giá ở FLC Garden City, một dự án khá gần trung tâm thuộc hướng phát triển nóng của BĐS Hà Nội trong giai đoạn BĐS phục hồi lại cho thấy một xu hướng khác. Trước đó, chính chủ đầu tư này cũng gây chú ý công bố giá 23 triệu đồng ở Dự án FLC Complex 36 Phạm Hùng, Nam Từ Liêm, Hà Nội, trong khi mức giá chung của khu vực này đều ở mức trên 30 triệu đồng/m2.

FLC là cái tên không mới, đang gây chú ý lớn cho toàn giới đầu tư khi đã âm thầm chuẩn bị tài chính và thu gom dự án trong suốt thời gian BĐS trầm lắng để bung ra khi thi trường hồi phục. Cả 2 dự án là FLC Garden City và FLC Complex 36 Phạm Hùng đều được tập đoàn này mua về trong giai đoạn thị trườn chạm đáy. Đây là yếu tố quan trọng giúp chủ đầu tư hạ được giá thành sản phẩm, trong bối cảnh nhiều dự án khác bị đội chi phí lên cao do thời gian triển khai dự án kéo dài từ giai đoạn trước khủng hoảng đến nay.

Trong khi đó, theo báo cáo của tất cả các tổ chức nghiên cứu trong và ngoài nước về lĩnh vực bất động sản các quý gần đây cho thấy, phân khúc giá tầm trung, đặc biệt đối với các sản phẩm căn hộ giá dưới 1,5 tỷ đồng, gần trung tâm luôn trong tình trạng cầu vượt quá cung. Vì thê, với các dự án có giá hợp lý, thiết kế tốt đánh đúng phân khúc sẽ thu hút được khách.

Việc chuẩn bị tốt, chọn được phân khúc hợp lý và đưa ra mức giá rẻ đang khiến các dự án mới với giá sốc cho thấy một xu hướng mới của BĐS. Sự hồi phục thị trường và thành công mỗi dự án phải gắn liền với như cầu thực sự của người mua.