Mặt bằng bán lẻ, cơ hội từ “luồng” khách ngoại

Theo ông Mark Burlton, Giám đốc toàn cầu Dịch vụ cho thuê và Tư vấn bán lẻ, Cushman & Wakefield, hiện nay, một số lượng ổn định các nhãn hàng quốc tế từ phương Tây đang tiếp cận thị trường châu Á và Việt Nam có cơ hội đón dòng khách này. Vấn đề của các chủ đầu tư mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam là cần đo lường được “khẩu vị” của các nhà bán lẻ toàn cầu và phải dần tiệm cận được với các chuẩn mực bán lẻ quốc tế.

* Như ông đã từng chia sẻ mục đích chuyến công tác đến Việt Nam và một số quốc gia châu Á khác là nhằm xem xét, đánh giá cơ hội kinh doanh bán lẻ tại các quốc gia này. Theo ông, các nhà bán lẻ nước ngoài gặp phải khó khăn gì khi tiếp cận thị trường Việt Nam?

Mở rộng kinh doanh tại một thị trường mới chưa bao giờ là một điều đơn giản, quá trình này đòi hỏi tiêu tốn nhiều đầu tư về tài chính, thời gian và công sức. Nhiều thương hiệu ra thị trường quốc tế luôn đề cao giá trị sản phẩm. Tuy nhiên, họ cần phải hợp lý hóa giá bán với thực tế mức tiêu dùng của từng quốc gia.

Về phía Việt Nam, tôi nghĩ, các bạn nên nghiên cứu lịch sử phát triển bán lẻ tại các quốc gia khác, kể cả quốc gia phát triển và đang phát triển khi họ ứng phó với các tác động của khủng hoảng kinh tế toàn cầu. Các nhà bán lẻ hiện nay không cần nhiều số lượng cửa hàng như trước kia. Tại các nước phát triển, hàng loạt nhãn hàng đóng cửa, thu hẹp phạm vi hoạt động. Việt Nam hoàn toàn có thể tránh được quá trình cắt giảm này bằng cách phát triển các cửa hàng đại diện tại một số thành phố chính của đất nước, đồng thời xây dựng hệ thống hỗ trợ bán hàng online với chính sách bảo mật chặt chẽ.

* Với các chủ đầu tư mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam, họ đang gặp phải những thách thức gì, thưa ông?

Một vấn đề tại Việt Nam là có khá nhiều dự án được xây dựng liền kề nhau và vô hình chung, dự án này làm gia tăng cạnh tranh cho các dự án xung quanh khác. Khi mật độ dự án quá dày đặc, thì rõ ràng, điều này không có lợi cho ai cả. Việt Nam từ đó cũng phải xem xét lại vấn đề về quản lý quy hoạch dự án.

Khi một nhà bán lẻ ngoại vào Việt Nam, họ thường mở theo chuỗi, thay vì mở một hay hai cửa hàng nhỏ lẻ. Quá trình tìm kiếm và sở hữu một chuỗi các mặt bằng vị trí tốt là việc khó khăn. Chất lượng dự án tại Việt Nam nói chung không được đồng đều. Việt Nam chưa có nhiều dự án tốt để các nhà bán lẻ có thể lựa chọn.

* Ông có nói đến việc các dự án gần nhau cạnh tranh lẫn nhau là không tốt cho lĩnh vực bán lẻ, theo ông, hiện tại ở TP. HCM, tình trạng đó đã có chưa?

Tôi chưa có nhiều thời gian để tìm hiểu toàn bộ dự án ở TP. HCM. Tuy nhiên, cá nhân tôi nhận thấy, tại trung tâm thành phố hiện nay, xét đến mật độ về dự án đã, đang hoạt động và những dự án sẽ mở trong tương lai thì hiện tượng này sớm muộn sẽ xảy ra. Đây là tình trạng chung của thị trường bán lẻ Việt Nam. Hiện nay, Việt Nam đang thiếu nhãn hàng, đi trung tâm thương mại nào cũng có thể thấy toàn bộ các thương hiệu đó. Đây cũng là một trong những thách thức để các chủ tòa nhà, các nhà phát triển trung tâm thương mại xem xét. Bởi nếu họ không có nhiều lựa chọn về thương hiệu, họ sẽ không có cơ sở để đàm phán giá. Do đó, chúng tôi cũng hy vọng sang năm sau, khi Việt Nam mở cửa hoàn toàn, các thương hiệu bán lẻ mới sẽ tạo nên sự sôi động trên thị trường và khách hàng tiêu dùng cũng có nhiều lựa chọn hơn.

* Năm 2015, khi Việt Nam chính thức mở cửa 100% thì liệu các nhà bán lẻ nước ngoài có tràn vào thị trường Việt Nam và tạo ra hiệu ứng gì không?

Năm 2015, việc Việt Nam mở cửa 100% sẽ tạo ra động thái tích cực cho thị trường bán lẻ và khuyến khích các nhà bán lẻ giao dịch trực tiếp tại thị trường Việt Nam. Người tiêu dùng hiện nay vô cùng thông minh. Họ hoàn toàn có thể kiểm tra thông tin sản phẩm trên website. Rõ ràng, họ sẽ không cảm thấy hài lòng nếu như mua cùng một sản phẩm mà giá cả lại đắt hơn từ 20% đến 30%. Khi các nhà bán lẻ nước ngoài có cơ hội kinh doanh trực tiếp tại Việt Nam, họ sẽ có chính sách giá cả nhất quán hơn là khi họ thông qua các nhà phân phối trong nước. Đặc biệt, chúng ta có thể thấy sự gia tăng của tầng lớp trung lưu tại thị trường Việt Nam. Đây là cơ hội tốt cho các nhà bán lẻ quốc tế tham gia vào thị trường.

* Trong giai đoạn khủng hoảng vừa qua, giá thuê mặt bằng bán lẻ có nhiều biến động nổi bật nào không? Tầm quan trọng của giá thuê mặt bằng như thế nào?

Chúng tôi nhận thấy có hai xu hướng rất rõ ràng trong giá thuê mặt bằng bán lẻ. Giá thuê bán lẻ tại khu vực khu phố trung tâm và khu trung tâm mua sắm tăng cao gấp đôi, thậm chí gấp ba tại Hồng Kông, Luân Đôn, New York. Trong khi đó, tại các địa điểm ở vị trí cấp thấp hơn, giá thuê giảm rõ rệt, các chủ nhà nhận thức rõ hơn về thách thức trong thời buổi khó khăn, họ đưa ra nhiều gói hỗ trợ, khuyến khích khách hàng thuê cửa hàng. Chẳng hạn như tại Luân Đôn, hàng loạt hợp đồng cho thuê với giá trị hàng triệu bảng được ký kết ngay trước khi khủng hoảng diễn ra, đẩy giá mặt bằng bán lẻ tại các khu vực trung tâm tăng cao đột ngột.

Nhìn chung, giá thuê chỉ nên chiếm 10% doanh số bán hàng. Dĩ nhiên, tại một số thị trường tốt trên thế giới như New York, Hồng Kông, chi phí thuê mặt bằng này có thể chiếm tới 20%. Nếu vượt quá 20% này, tính bền vững của kinh doanh sẽ không cao. Đây là yếu đố mà chủ đầu tư cần xem xét khi thuê mặt bằng.

* Đã có nhà bán lẻ quốc tế nào thể hiện rõ quan tâm tới thị trường Việt Nam trong quá trình làm việc với ông chưa? Theo ông, xu hướng sắp tới của các nhà bán lẻ thế giới khi gia nhập thị trường Việt Nam là gì? Họ sẽ đầu tư trực tiếp hay thông qua các đối tác trong nước?

Chắc chắn là có. Chúng tôi thường xuyên làm việc với các thương hiệu từ cao cấp đến trung cấp, bình dân trong các lĩnh vực khác nhau như thời trang, F&B... Trong số danh sách thị trường tiềm năng, Việt Nam không quá nổi tiếng nhưng các khách hàng vẫn thường xuyên hỏi chúng tôi về thông tin và tiềm năng tại đất nước này. Khá nhiều thương hiệu quốc tế đã tìm hiểu về Việt Nam từ những năm trước kia. Có lẽ, thay vì Việt Nam, họ chọn những thị trường thuận lợi hơn, ít chính sách nghiêm ngặt hơn làm nền tảng, rồi sau đó mới phát triển sang Việt Nam. Cụ thể, chúng ta có thể thấy trong phân khúc bán lẻ thương mại, nhiều nhãn hàng may mặc nổi tiếng như H&M, Zara vẫn chưa có đại lý chính thức tại Việt Nam. Một khi những quy định nghiêm ngặt được gỡ bỏ, có thể, những nhãn hàng này sẽ ngay lập tức gia nhập thị trường Việt Nam, bởi họ đã có một cơ sở hạ tầng vững chắc trên toàn bộ khu vực, gia nhập Việt Nam lúc đó với họ khá dễ dàng.

Quá trình để Việt Nam có thể đi tới mở cửa hoàn toàn là một quá trình lâu dài. 90% các thương hiệu hiện có mặt tại Việt Nam đều được thông qua các nhà phân phối trong nước. Các nhà bán lẻ thế giới từ đó cần phải có một lộ trình nhất định. Thực tế, về mặt lợi nhuận thì đầu tư trực tiếp vẫn mang về lợi nhuận nhiều hơn là thông qua đối tác nội địa. Theo tôi thì họ sẽ đi theo lộ trình, đầu tiên họ có thể cần đối tác nội địa, nhưng càng về sau, khi môi trường đã thông thoáng hơn, họ có xu hướng đầu tư trực tiếp nhiều hơn.

* Trong tương lai, ông và Cushman & Wakefield có kế hoạch nào cụ thể để hỗ trợ thị trường bán lẻ Việt Nam không?

Tại Cushman & Wakefield, chúng tôi có hơn 900 chuyên gia bán lẻ làm việc tại hầu hết các thành phố chính trên thế giới. Trên cương vị là Giám đốc Tư vấn cho thuê mặt bằng bán lẻ toàn cầu, tôi có nhiệm vụ đảm bảo đội ngũ bán lẻ chúng tôi luôn hợp tác và chia sẻ nhằm hỗ trợ khách thuê bán lẻ có mong muốn kinh doanh tại Việt Nam. Sau chuyến công tác này, chúng tôi hy vọng sẽ cung cấp thông tin về Việt Nam đầy đủ hơn, góp phần tăng thiện cảm nhà đầu tư với thị trường bán lẻ Việt Nam hơn. Chúng tôi có một đội ngũ tư vấn bán lẻ khá vững chắc tại Hà Nội và TP. HCM. Với sự hỗ trợ của Bộ phận Bán lẻ toàn cầu, đội ngũ bán lẻ năng động và chuyên nghiệp này sẽ mang về Việt Nam nhiều thương hiệu hơn.