Nhìn giá trị thực của đất

Thu ngân sách từ thị trường BĐS bình quân trên 21.000 tỷ đồng/năm, chiếm trên 7% tổng thu ngân sách.

Có đến 70% giao dịch nhà đất diễn ra trên thị trường không chính thức, thị trường “ngầm”. Theo các chuyên gia, số thu này sẽ lớn hơn nhiều nếu các giao dịch ngầm về nhà đất được kiểm soát.

Thất thu

Khi giá trị của đất đai được tăng lên thì nhu cầu về chuyển nhượng, mua bán nhà đất cũng hình thành. Đây chính là điều kiện để khai thác giá trị của đất. Chỉ tính riêng khoản thu từ thuế sử dụng nhà, đất tại khu vực đô thị cũng là quá thấp so với thực tế.

Tính toán cụ thể cho thấy, mức nộp thuế sử dụng đất đối với 1m2 đất đô thị ở vị trí có giá trị cao nhất hiện tại khoảng 40 nghìn đ/m2/năm. Với mức thuế này, một căn nhà 50m2 ở vị trí cao nhất thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng chỉ phải nộp khoản tiền sử dụng đất là 2 triệu đ/năm. Trong khi đó, cũng ở vị trí tốt tại đô thị, giá cho thuê nhà, đất khoảng 30 - 50 USD/m2/tháng. Như vậy, thuế sử dụng đất mới chỉ chiếm một mức rất nhỏ so với mức sinh lợi của nó khi đưa vào kinh doanh.

Một điểm đáng lo ngại là, trong khi giá trị của đất đai đô thị ngày càng tăng cao thì các biện pháp, công cụ quản lý nhà nước về đất đai lại không theo kịp sự gia tăng về giá trị ấy. Như việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, có đến trên 40% nhà đất đô thị chưa được cấp giấy này (hoặc cấp rồi nhưng chưa đến được tay người dân). Hệ quả là, các hoạt động mua bán nhà đất diễn ra chỉ trên thị trường ngầm bởi thiếu những giấy tờ cần thiết cho việc chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện giao dịch nhà đất qua Nhà nước (qua các sàn giao dịch).

Vô giá thành vô chủ

Trong rất nhiều trường hợp đất đai vô giá trở thành vô chủ, được các cơ quan ban phát theo cơ chế xin cho và một số người có chức quyền sử dụng làm của trục lợi, bị những kẻ đầu cơ bán đi, mua lại kiếm lời.

Đúng ra, toàn bộ việc giao đất, định giá đất cho đến việc thu hồi, đền bù giải phóng mặt bằng phải là công việc của tổ chức kinh doanh BĐS thì hiện nay lại do các cơ quan hành chính đảm nhiệm. Hậu quả là các cơ quan hành chính kể cả UBND và các cơ quan địa chính các cấp “đá lộn sân”, “vừa đá bóng, vừa thổi còi”, bị “quá tải” nghiêm trọng; còn người dân thì không cách nào khác phải khiếu kiện vượt cấp khi gặp oan sai về đất đai.

Rõ ràng, còn tồn tại cơ chế bao cấp về đất, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước với nước ngoài trong cơ chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nước ở lĩnh vực BĐS và thị trường BĐS - sẽ còn tạo môi trường thuận lợi cho tham nhũng, sách nhiễu, những phần tử thoái hóa, biến chất trong các cơ quan quản lý về nhà, đất, gây bất bình đẳng về cơ hội kinh doanh và thu nhập trong xã hội, làm méo mó các quan hệ giao dịch trong thị trường BĐS (có tới 60 - 70% tổng khiếu kiện trong xã hội là khiếu kiện về tranh chấp nhà đất).

Tài sản vô giá từ đất sẽ khó có thể khai thác được hết nếu chúng ta vẫn “tiến thoái lưỡng nan” trong hoạch định các chính sách về đất đai, còn do các cơ quan hành chính giao và cho thuê như hiện nay.

DiaOcOnline.vn - Theo Báo Xây Dựng