Nhiều dự án nợ tiền sử dụng đất vẫn được mở bán

Không ít dự án bị cơ quan thuế bêu tên nợ tiền sử dụng đất lên đến cả trăm tỷ đồng, nhưng vẫn chào bán rầm rộ, gây rủi ro lớn cho người mua.

Nhiều doanh nghiệp nợ tiền sử dụng đất

Cục Thuế Hà Nội vừa công khai danh sách những doanh nghiệp chây ỳ tiền sử dụng đất tháng 11 trên địa bàn Thành phố với tổng nợ lên tới gần 450 tỷ đồng. Điểm đáng chú ý, trong danh sách lần này, có tới 10 doanh nghiệp nợ tiền thuê đất, tiền sử dụng đất tới hơn 375 tỷ đồng.

Trong đó, Công ty TNHH Đá quý thế giới nợ tiền sử dụng đất hơn 97 tỷ đồng với địa điểm đất thuê là tòa nhà hỗn hợp AZ SKY, hay còn gọi là Chung cư Ruby Định Công, tại lô đất CN1, Khu đô thị mới Định Công, phường Định Công (quận Hoàng Mai).

Điều đáng nói, dù còn nợ tiền sử dụng đất, nhưng dự án này đã huy động vốn của khách hàng từ năm 2010 với giá gốc 18,8 triệu đồng/m2, thậm chí nhiều khách hàng vào thời điểm đó đã phải mua qua tay giá lên tới 26 triệu đồng/m2.

Theo kế hoạch, dự án sẽ xây xong phần thân vào quý IV/2012, nhưng chậm tiến độ hàng năm trời, mãi tới đầu năm 2017, dự án mới bàn giao nhà cho người dân, dù chưa đủ điều kiện về kiểm định, phòng cháy chữa cháy và ngổn ngang những công trình còn dở dang. Với việc dự án còn đang nợ tiền sử dụng đất lên tới gần 100 tỷ đồng, cư dân tại đây sẽ chưa thể làm được Giấy chứng nhận sở hữu nhà.

Trong danh sách mới công bố, một doanh nghiệp cũng có số nợ tiền sử dụng đất lớn, lên tới 95,548 tỷ đồng là Công ty cổ phần Quốc tế CT Việt Nam tại dự án Osaka Complex (phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai). Dự án do liên danh Công ty cổ phần Quốc tế CT Việt Nam và Công ty TNHH Nam Minh Hoàng làm chủ đầu tư. Dù dự án còn nợ tiền sử dụng đất rất lớn, nhưng nhiều khách hàng mua nhà tại dự án chỉ được biết sau khi Cục Thuế Hà Nội công bố.

Trong danh sách này còn có Công ty cổ phần Đầu tư và Xuất nhập khẩu Mỹ Sơn nợ 49,3 tỷ đồng tại địa điểm đất thuê Khu công nghệ cao tầng và dịch Phương Đông 62 Nguyễn Huy Tưởng, quận Thanh Xuân. Trước đó, Mỹ Sơn cũng từng bị bêu tên nằm trong top đầu nợ tiền sử dụng đất khủng tại dự án này.

Không chỉ nợ tiền sử dụng đất, giữa năm 2017, dự án còn bị UBND quận Thanh Xuân (Hà Nội) đề xuất xử phạt hành chính và tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng do không chịu khắc phục và nộp phạt những hành vi vi phạm hành chính về thi công sai giấy phép xây dựng, thi công trong điều kiện không đủ an toàn lao động dẫn đến vụ tai nạn lao động nghiêm trọng khiến 7 người phải nhập viện vào hồi đầu năm 2017.

Ngoài 3 cái tên nêu trên, trong danh sách nợ tiền sử dụng đất tháng 11/2017 vừa công bố của Hà Nội còn có nhiều dự án bất động sản đáng chú ý khác, như dự án Trương Định Complex (số 129 Trương Định, quận Hoàng Mai) của Công ty cổ phần Đồng Tháp với số tiền nợ là hơn 31,5 tỷ đồng; Công ty TNHH MTV Cầu 1 Thăng Long nợ gần 27,5 tỷ đồng, địa điểm thuê đất là dự án đầu tư khu nhà ở cao tầng, văn phòng và nhà ở thấp tầng 89 phố Thịnh Liệt (quận Hoàng Mai); Công ty TNHH Nam Thanh nợ hơn 26 tỷ đồng, địa điểm thuê đất là dự án xây dựng khu nhà ở thấp tầng Tổ 49 Trung Kính (quận quận Cầu Giấy); Công ty cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng giao thông 208 nợ gần 9 tỷ đồng, địa điểm thuê đất là dự án xây dựng khu nhà ở thấp tầng Đại Từ (quận Hoàng Mai)…

Do cơ chế hay do doanh nghiệp?

Liên hệ với một số chủ đầu tư có tên trong danh sách để tìm hiểu lý do vì sao doanh nghiệp nợ tiền sử dụng đất và hướng khắc phục, đại diện một chủ đầu tư cho hay, doanh nghiệp đang chờ bán căn hộ để có tiền nộp thuế cho Nhà nước (?), một số đơn vị khác thì từ chối trả lời.

Theo luật sư Trần Tuấn Anh, Trưởng Văn phòng Luật sư Minh Bạch, việc chậm nộp tiền sử dụng đất về cơ bản được hiểu là vi phạm nghĩa vụ tài chính, không phụ thuộc vào việc có bán hay không bán hàng. Nếu doanh nghiệp đang bán hàng, thu tiền về mà không nộp thuế, thì càng vi phạm pháp luật thuế và người mua nhà có khả năng gặp rủi ro, liên quan đến khả năng doanh nghiệp thiếu hụt tiền để hoàn thiện công trình và thanh toán nợ đến hạn.

“Khi đó, việc làm sổ đỏ của người dân sẽ gặp khó khăn, vì chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại dự án đó. Trong một số trường hợp, chủ đầu tư “kêu khổ” vì thủ tục nên chậm nộp, nhưng việc này không hoàn toàn chính xác, bởi nghĩa vụ tiền sử dụng đất đã được yêu cầu ngay từ khi cơ quan quản lý chấp thuận đầu tư dự án và phải hoàn tất mới được triển khai. Việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước nước cũng là chỉ số thể hiển thị tình hình sức khỏe của chủ đầu tư” , ông Tuấn Anh cho hay.

Ở một góc nhìn khác, luật sư Hồ Anh Khoa, Công ty Luật BASICO cho biết, theo Thông tư số 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất, tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá, thì tiền sử dụng đất phải nộp được xác định bằng giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm có quyết định giao đất nhân (x) với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên, vấn đề là cách thức xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất chưa được quy định rõ và phải thông qua Hội đồng thẩm định giá đất. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất thì không được tính cố định, tùy trường hợp mà lựa chọn phương pháp. Giá đất theo bảng giá đất khi đó được dùng để làm cơ sở lựa chọn phương pháp.

Luật sư Khoa phân tích thêm, nếu diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại, thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định, được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất. Trường hợp dưới các mức nêu trên thì tính bằng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm sau khi xin ý kiến của Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp.

“Thành ra, việc đặt ra mức nộp tính tại thời điểm nào với quy định hiện hành cũng sẽ không cần thiết”, luật sư Khoa nói và cho biết thêm, việc giá đất để tính thu tiền sử dụng đất được xác định thuộc trường hợp xác định theo phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập…, tức là không có mức cụ thể.

Thêm nữa, khi cơ chế định giá đất thiếu sự tham gia của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất độc lập hoặc chuyên gia về giá đất độc lập, thì việc định giá đất dự án sẽ có thể ảnh hưởng tới tính khách quan và có tính thuyết phục của kết quả. Vì vậy, quan hệ xin - cho rất có thể xuất hiện trong giai đoạn này.

Đã có những ý kiến đề xuất chuyển tiền sử dụng đất thành một sắc thuế riêng, nhưng theo ông Khoa, dù là sắc thuế riêng hay vẫn giữ tên gọi tiền sử dụng đất như hiện nay, thì điều quan trọng nhất là buộc phải đưa ra những quy định cụ thể về tỷ lệ (thuế suất), cách tính, cách thu… Có thể mới giải quyết tồn tại lớn đối với chế định về tiền sử dụng đất này.