Nhà tái định cư ở đô thị: sai từ đề bài

Tại hai đô thị lớn là TPHCM và Hà Nội, đang có một nghịch lý: trong khi nhu cầu nhà ở là rất lớn thì lại có hàng chục ngàn căn hộ, nền đất từ các dự án tái định cư bị bỏ trống. Hệ lụy của chính sách sai phải được giải quyết càng sớm càng tốt nhưng quan trọng hơn, cần thấy rằng mô hình nhà tái định cư là không thể phù hợp với các đô thị.

Giải tỏa và tái định cư: một loại dự án cần được thực hiện cẩn trọng

Thông thường, khi một dự án công cần đến chuyện di dời thì việc thực hiện dự án phải được xem xét hết sức cẩn trọng, qua nhiều bước. Các mức độ rủi ro phát sinh khi thực hiện dự án phải được đánh giá kỹ lưỡng, nhất là những tác động về mặt xã hội và việc tái lập cuộc sống của những người bị ảnh hưởng. Ở nhiều nước, như Úc chẳng hạn, nếu các tác động được đánh giá là cao (trong ba mức thấp - trung bình - cao) và không thể giảm thiểu thì cần phải thiết kế lại dự án (concept), thậm chí hủy dự án.

Liên quan đến việc tái lập cuộc sống, chỗ ở là một quan tâm hàng đầu vì nó có ảnh hưởng đến công ăn việc làm và cuộc sống hàng ngày. Chính vì vậy, một trong những yêu cầu quan trọng là nơi ở mới phải đảm bảo điều kiện sống, mức sống (việc làm, thu nhập) không được thấp hơn nơi ở trước khi bị di dời.

Trở lại với trường hợp hai đô thị lớn của Việt Nam, chỉ riêng yêu cầu về điều kiện sống và mức sống cũng đã khiến các dự án di dời và tái định cư chắc chắn thất bại. Thật vậy, thất bại của các dự án tái định cư nằm ở hai điểm chung chính: chất lượng của các căn hộ, khu tái định cư không đảm bảo, xuống cấp nhanh và mức sống của những người bị di dời không bằng như lúc trước.

Những bất tiện về việc đi lại do nơi ở mới xa chỗ làm, kinh doanh cũ vẫn còn có thể chấp nhận được, nhưng điều kiện sống như chất lượng nhà ở, hạ tầng thiết yếu (bệnh viện, trường học, chợ...) kém hơn trước thì một người duy lý khó mà chấp nhận được.

Giải pháp cho việc giải tỏa di dời ở đô thị: theo thị trường và nhà xã hội cho thuê

Các đô thị lớn ở các nước đang phát triển có nhiều thay đổi trong quy hoạch để theo kịp sự phát triển, do đó chuyện di dời và tái ổn định cuộc sống cho người dân là khó tránh khỏi. Trong khi việc tái định cư có thể thực hiện ở các vùng nông thôn vì người dân không có hay có ít sự lựa chọn (mà không phải lúc nào cũng thành công), thì đối với người dân ở đô thị, việc xây dựng các khu tái định cư và người dân phải “miễn cưỡng” nhận nhà hay đất nền thì chính sách chắc chắn sẽ thất bại.

Thay vào đó, cần thực hiện song song hai giải pháp như sau: đền bù theo giá tiệm cận với giá thị trường và phát triển nhà xã hội cho thuê, bù đắp bằng quyền chọn (option) cho những người bị di dời khi họ muốn thuê nhà xã hội.

Ở nhiều nước châu Âu, nhà xã hội cho thuê chiếm một tỷ trọng khá lớn trong thị trường nhà ở, như ở Hà Lan, Áo, Anh, Đan Mạch, Pháp, Phần Lan, Thụy Điển (khoảng 20% trở lên). Nhà xã hội cho thuê ở những nước này được quản lý bởi các tổ chức mang tính xã hội, và nhận được sự hỗ trợ tài chính từ chính phủ và/hoặc chính quyền địa phương, và có sự giới hạn trần giá thuê.

Nhiều thành phố còn có quy định tỷ lệ tối thiểu của tổng diện tích nhà xã hội cho thuê trên tổng diện tích nhà ở. Nhà xã hội không chỉ được xây ở những khu vực mới, tách biệt mà có thể xây trên nền những khu đất cũ trong trung tâm, khi hoán cải những khu đất cũ hay tòa nhà cũ. Do đó, nhiều khi rất khó phân biệt đâu là nhà xã hội cho thuê, đâu là nhà tư nhân. Điều này rút ngắn rất nhiều sự bất bình đẳng trong xã hội.

Với chất lượng nhà đảm bảo tuân thủ các quy định khắt khe về tiêu chuẩn sống và chi phí thuê thấp hơn (thường 20-30% giá thị trường), nhà xã hội có nhu cầu rất cao từ những người có thu nhập thấp hay trung bình ở các thành phố. Chẳng hạn, để được thuê nhà xã hội ở Paris và vùng phụ cận, một người có thể phải chờ đến vài năm. Tiêu chí để được chọn hay mất quyền thuê nhà xã hội dựa chủ yếu vào thu nhập và hoàn cảnh gia đình của người đi thuê.

Khi có được quyền chọn thuê nhà xã hội cùng với mức đền bù thỏa đáng, sự lựa chọn của những người dân bị di dời sẽ dễ dàng hơn. Quyền chọn thuê nhà xã hội khi đó coi như là phần bù đắp cho rủi ro bị di dời. Dĩ nhiên, với điều kiện là chất lượng các khu nhà xã hội cho thuê phải đảm bảo, tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về xây dựng cũng như các điều kiện hạ tầng cần thiết.