Nhà phát triển dự án, anh là ai?

Mô hình chủ đầu tư không trực tiếp thực hiện dự án, mà thông qua các công ty phát triển dù mới xuất hiện ở Việt Nam, nhưng đã thể hiện được nhiều ưu điểm. Tuy nhiên, khi mua nhà tại các dự án được triển khai theo mô hình này, khách hàng cũng cần lưu tâm kỹ các nội dung liên quan đến hợp đồng mua bán.

Mô hình có nhiều ưu điểm

Khái niệm nhà phát triển dự án mới chỉ xuất hiện trên thị trường bất động sản Việt Nam mấy năm trở lại đây, kể từ sau giai đoạn khủng hoảng của thị trường. Giai đoạn khủng hoảng, có hàng trăm, hàng nghìn dự án nằm đắp chiếu nhiều năm.

Đây thường là những dự án nằm ở vị trí đắc địa, đã đầy đủ toàn bộ hoặc một phần pháp lý, nhưng chủ đầu tư không đủ tiềm lực để triển khai tiếp. Khi thị trường hồi phục trở lại, đây chính là “mỏ vàng” cho các công ty có tiềm lực, kinh nghiệp nhảy vào thâu tóm.

Tuy nhiên, việc chuyển nhượng dự án theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thường phức tạp và mất thời gian, nên các bên chọn hình thức "Hợp đồng hợp tác", trong đó doanh nghiệp mới sẽ đại diện chủ đầu tư giải quyết nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, huy động vốn, quản lý tài chính, thi công, giám sát quá trình xây dựng, đến phân phối bán hàng và làm mọi việc liên quan đến các hoạt động về truyền thông cho dự án. Đây thường được gọi là nhà phát triển dự án.

Theo nhìn nhận của các chuyên gia, mô hình này đã giúp nhiều dự án chết được hồi sinh, góp phần vào sự phát triển chung của thị trường thời gian qua. Mô hình này sau đó được nhân rộng, áp dụng với các cơ quan, xí nghiệp, doanh nghiệp nhà nước có quỹ đất, hợp tác với các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp.

Trao đổi với phóng viên Đầu tư Bất động sản, lãnh đạo một tập đoàn bất động sản lớn có trụ sở trên phố Bà Triệu (Hà Nội) cho biết, mô hình này đã được áp dụng phổ biến ở nhiều nước trên thế giới.

Việc thiếu kinh nghiệm hoặc không có thế mạnh trong xây dựng, quản lý và phát triển dự án bất động sản là nguyên nhân chủ yếu khiến nhiều chủ đầu tư chọn cách nhờ người khác làm thay.

Đó cũng là cách hợp lý để tạo ra sản phẩm tốt, phù hợp với thị trường, đồng thời đảm bảo thanh khoản cho dự án nhờ ăn theo thương hiệu của những nhà phát triển.

"Không chỉ ở phân khúc chung cư, mà phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng được triển khai theo mô hình này. Những cái tên như JW Marrott, Hilton, Sheraton, Serenity Holding…, ở mặt nào đó cũng là các nhà phát triển dự án. Các đơn vị này sẽ áp dụng các tiêu chuẩn xây dựng, cách thức quản lý, thi công theo tiêu chuẩn thống nhất của mình cho dự án", vị lãnh đạo này nhấn mạnh.

Nhưng người mua nhà vẫn cần thận trọng

Theo đánh giá của luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, không thể phủ nhận việc triển khai dự án theo mô hình nhà phát triển dự án có nhiều ưu điểm, giúp nhiều người mua nhà từ chỗ mất tiền, nay được nhận nhà.

Tuy nhiên, mặc dù bản chất là “Hợp đồng hợp tác” hoặc “mượn danh thương hiệu”, nhưng khi xưng danh “đơn vị phát triển dự án” đã làm cho hầu hết người mua nhầm lẫn, tưởng rằng đây là chủ đầu tư mới của dự án.

Theo ông Phượng, trên thực tế, không có sự chuyển nhượng pháp lý nào về dự án. Vì vậy, nếu không xem xét cẩn thận trước khi ký hợp đồng mua bán, người mua nhà sẽ đối diện với rủi ro, nhất là cới các đơn vị phát triển dự án chưa có nhiều tên tuổi, thương hiệu chưa được kiểm chứng.

Cụ thể, rủi ro có thể xảy ra khi khách hàng ký hợp đồng mua bán với đơn vị phát triển dự án vì hiểu nhầm đây là chủ đầu tư mới của dự án. Trong khi chủ đầu tư dự án mới là bên có vai trò pháp lý tại dự án.

Trong một số trường hợp, với những đơn vị phát triển dự án chỉ chú trọng bán được hàng và thu tiền, còn khi xảy ra tranh chấp với khách hàng, họ dễ dàng rũ bỏ trách nhiệm và đẩy nó qua chủ đầu tư.

Chẳng hạn, trong hợp đồng có điều khoản chủ đầu tư chậm bàn giao nhà sẽ bị phạt lãi, nhưng có dự án chậm cả năm trời, đơn vị phát triển vẫn yêu cầu khách phải thanh toán hết tiền mới cho nhận nhà, còn phần chịu lãi phạt chậm bàn giao, đơn vị này chỉ khách hàng đến chủ đầu tư.

Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư chỉ còn tồn tại cái tên và trên thực tế không có thực quyền tại dự án, nên khách hàng khó mã đòi hỏi quyền lợi chính đáng của mình, dù có kiện ra tòa.

Do đó, theo ông Phượng, để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà, phải xác định rõ vai trò đơn vị phát triển dự án như một bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong dự án.