Nhà ở xã hội, lợi nhuận thấp, thủ tục gấp hai, ba lần dự án thương mại

Phát triển nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu mua, thuê rất lớn của cán bộ, công chức, người lao động trên cả nước là chủ trương lớn của Chính phủ. Tuy nhiên, kể từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực (1/7/2015) đến nay, các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội vẫn khó nhiều bề.

Thiếu nguồn vốn ưu đãi

Trong các cơ chế ưu đãi cho nhà ở xã hội quy định tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015, thì cơ chế cho người mua vay vốn với lãi suất ưu đãi đang bế tắc. Cơ chế quan trọng nhất này ảnh hưởng bao trùm lên các dự án nhà ở xã hội, bởi hầu hết người mua nhà ở xã hội đều có nhu cầu vay vốn, hay nói cách khác, nếu không được vay vốn với lãi suất ưu đãi và thời gian vay dài hạn, thì họ không thể mua nhà.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc triển khai thực hiện chính sách nhà ở xã hội đang bị ách tắc trên thực tế vì chưa bố trí được nguồn vốn từ ngân sách, do đang có những ý kiến khác nhau giữa các bộ, ngành.

Đi sâu vào việc thực hiện chính sách cho đối tượng mua nhà ở xã hội vay vốn, Bộ Tài chính muốn bỏ nội dung quy định Ngân hàng Chính sách xã hội thực hiện cho vay chương trình nhà ở xã hội; quy định lại về lãi suất cho vay bằng mức lãi suất cho vay tối đa áp dụng cho các lĩnh vực ưu tiên, kỳ hạn ngắn; không cấp bù chênh lệch lãi suất, vì lãi suất áp dụng đối với các lĩnh vực ưu tiên đã thấp hơn lãi suất cho vay thông thường.

Trong khi đó, Ngân hàng Chính sách xã hội đề nghị Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước bố trí 1.000 tỷ đồng từ nguồn vốn ngân sách (bên cạnh kế hoạch huy động vốn 1.000 tỷ đồng) để thực hiện chính sách nhà ở xã hội năm 2016.

HoREA cho rằng, nguồn vốn phục vụ kế hoạch thực hiện chính sách nhà ở xã hội 5 năm (2016 - 2020) và hàng năm đang phụ thuộc vào khả năng chi ngân sách nhà nước. Năm 2016, có thể coi là năm đầu tiên thực hiện chính sách mới về nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2014, do vậy, Hiệp hội thống nhất với ý kiến của Bộ Xây dựng, kiến nghị Chính phủ giao Bộ Kế hoạch và Đầu tư chủ trì xem xét đề xuất bố trí khoảng 500 - 1.000 tỷ đồng từ nguồn vốn ngân sách để Ngân hàng Nhà nước có căn cứ tái cấp vốn và cấp bù lãi suất nhằm thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

Trong khi chờ đợi các kiến nghị này được các bộ, ngành thống nhất trình Chính phủ phê duyệt, thì các doanh nghiệp tham gia đầu tư nhà ở xã hội đang gặp nhiều khó khăn.

Công ty cổ phần Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân (HQC) đang đầu tư khoảng 20 dự án nhà ở xã hội đã buộc phải giãn tiến độ hàng loạt dự án từ 3 - 6 tháng do chính sách ưu đãi vốn cho người mua chậm triển khai.


Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT HQC cho biết, hàng nghìn khách hàng của Công ty không thể thanh toán đúng tiến độ dù đã mua và đóng trước 20% vốn. Đơn cử, tại Dự án HQC Plaza (TP.HCM), ngoài 1.000 khách hàng đã được vay vốn theo gói 30.000 tỷ đồng đã kết thúc, thì còn 500 khách hàng đang chờ vay vốn ưu đãi theo Nghị định 100. Dự án HQC Hồ Ngọc Lãm (TP.HCM) đã bán hết hơn 700 căn hộ, nhưng toàn bộ người mua cũng phải chờ vay vốn mới có thể đóng tiền theo tiến độ…

“Hầu hết doanh nghiệp đều không chuyên làm nhà ở xã hội quy mô lớn, nên khi bị vướng về cơ chế chính sách như dừng gói 30.000 tỷ đồng, họ không làm. Một số doanh nghiệp khi thị trường bất động sản phục hồi, thì chuyển sang phân khúc thương mại. Hoàng Quân làm nhà ở xã hội quy mô lớn và có quy trình đầu tư khép kín, nên có khả năng theo đuổi mục tiêu làm nhà ở xã hội. Chúng tôi chỉ giãn tiến độ, chứ không phải dừng hay bỏ dự án nào”, ông Tuấn chia sẻ.

Để có dòng tiền triển khai đồng loạt các dự án và hỗ trợ khách hàng, HQC phải triển khai chính sách hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà với chi phí từ 60 - 80 tỷ đồng/năm. Theo đó, khoảng 5.000 khách hàng mua nhà ở xã hội của HQC đang chờ vay vốn sẽ được HQC hỗ trợ lãi suất 3-4%/năm, để người mua có thể vay thương mại, nhưng chỉ trả lãi suất hợp lý 6%/năm.

Đại diện Ngân hàng BIDV TP.HCM cho biết, đã phối hợp với HQC chuẩn bị xem xét 200 hồ sơ khách hàng muốn tham gia chương trình bù lãi suất này.

Theo ông Tuấn, nếu Bộ Tài chính không cho hạch toán chi phí bù lãi suất này vào giá vốn, thì HQC chấp nhận giảm lãi, thay vì lãi 10% theo quy định, thì chỉ lãi 6%. Nhưng ông Tuấn hy vọng, sẽ có tin tốt về triển khai chính sách cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định 100 trong thời gian tới.

Khi đó, khách hàng sẽ tất toán hợp đồng vay thương mại, để chuyển qua vay theo cơ chế ưu đãi. HQC sẽ không phải kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất. Còn trước mắt, việc bù lãi suất giúp khách hàng HQC đóng tiền theo tiến độ nhận bàn giao nhà, HQC có thể hạch toán doanh thu và lợi nhuận khi cất nóc, khánh thành nhiều dự án trong quý I và II/2017.
Thủ tục gấp hai, ba lần dự án thương mại

Chậm triển khai cơ chế vay vốn ưu đãi cho người mua nhà ở xã hội hiện là rào cản lớn nhất, nhưng không phải duy nhất khiến các chủ đầu tư nản lỏng tham gia đầu tư nhà ở xã hội. Công ty cổ phần Chương Dương (CDC) khởi công dự án nhà ở xã hội tại phường Trường Thọ, quận Thủ Đức, TP.HCM quy mô hơn 1.000 căn hộ trong tháng 12/2016. Ông Trần Minh Hoàng, lãnh đạo CDC cho biết, mất gần 2 năm mới làm xong thủ tục để khởi công dự án.

Theo quy định xin duyệt thiết kế cơ sở, dự án trên 20.000 m2 sàn phải xin phép Bộ Xây dựng, sau đó lại xin giấy phép xây dựng của Sở Xây dựng.

Đại diện Công ty Nhà Thủ Đức (TDH) cho biết, đầu tư nhà ở xã hội phụ thuộc vào cơ chế chính sách, thủ tục, nên doanh nghiệp này ngại không tham gia, dù TDH đã phát triển dòng sản phẩm chung cư giá bình dân rất tốt.

Tiên phong làm nhà ở xã hội và đồng loạt triển khai nhiều dự án nhà ở xã hội, nên Hoàng Quân là chủ đầu tư thấm thía nhất những khó khăn về thủ tục trong đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Ông Tuấn cho biết, trước đây, nhà ở xã hội buộc phải có bảo lãnh ngân hàng, sau đó doanh nghiệp gửi văn bản kiến nghị đến các bộ, thì bỏ được thủ tục này. Nhưng chỉ bỏ bảo lãnh 80% dự án là nhà ở xã hội, còn 20% sản phẩm là nhà ở thương mại trong cùng dự án vẫn phải bảo lãnh ngân hàng.

Thủ tục xét mua nhà yêu cầu người dân lấy giấy xác nhận của địa phương của cơ quan cũng không cần thiết, mà theo ông Tuấn, nên để người dân tự cam kết qua cửa duy nhất là Sở Xây dựng. Nếu người mua vi phạm, thì trong vòng 5 năm hạn chế chuyển nhượng nhà ở xã hội, qua các thủ tục ngân hàng, thuế có thể phát hiện vi phạm để thu hồi.

“Thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội nhiều gấp 2 lần so với nhà ở thương mại. Bán cho khách hàng một sản phẩm nhà ở xã hội tốn thời gian, công sức gấp 3 lần bán nhà thương mại, vì qua nhiều khâu thủ tục. Đối với chủ đầu tư thì kiểm tra ít nhất gấp 2 lần so với đầu tư dự án thương mại, gồm kiểm tra về giá, kiểm tra về tiến độ… Thủ tục đã đơn giản nhiều so với năm 2014, nhưng vẫn có thể đơn giản được nữa và việc này Bộ Xây dựng, chính quyền địa phương đã nhìn thấy và sẽ tiếp tục cải thiện. Tôi mong là thủ tục đầu tư nhà ở xã hội chỉ như đầu tư nhà ở thương mại mới khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội”, ông Tuấn nói.

Theo kết quả khảo sát nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn TP.HCM giai đoạn 2016 - 2020 do Viện Nghiên cứu Phát triển TP.HCM thực hiện (với đối tượng và địa bàn điều tra chưa phủ đầy đủ), thì có đến 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu. Trong đó, cán bộ, công chức 10.000 hộ; hộ thu nhập nghèo, cận nghèo 39.000 hộ; lao động trong khu công nghiệp 17.000 hộ. Hầu hết các nhóm đối tượng đều chọn phương thức thuê mua nhà ở xã hội chiếm tỷ lệ từ 65 - 94%.

Tuy nhiên, trên thực tế, nguồn lực ngân sách có hạn, kể cả khi thực hiện phương thức xã hội hóa, thì vẫn khó có thể giải quyết kịp thời nhu cầu nhà ở xã hội của cả nước, nhất là tại Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh công nghiệp hóa cao, nên cần phải có lộ trình, kế hoạch và giải pháp cụ thể. Chẳng hạn, Sở Xây dựng TP.HCM đã đưa ra mục tiêu hoàn thành 44.701 căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2020, với 39 dự án. Đây là lộ trình có tính khả thi cao.

Còn tại các tỉnh, thành phố khác, theo đánh giá của các doanh nghiệp, nếu có chính sách hỗ trợ vay vốn lãi suất hợp lý, ổn định lâu dài, các dự án nhà ở xã hội sẽ được đăng ký mua nhanh chóng sau khi mở bán.