Condotel, “con bò sữa” kén ăn

Năm 2016, thị trường bất động sản Việt Nam đón luồng gió mới từ phân khúc căn hộ khách sạn (condotel). Sản phẩm này được dự báo sẽ vẫn là "con bò sữa" cho các chủ đầu tư năm nay, nhưng ngoài mặt tích cực, sản phẩm này còn tồn tại nhiều bất cập cần giải quyết.

Lợi ích từ luồng gió mới

Hai năm trở lại đây, thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng với các sản phẩm đa dạng, như biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố và đặc biệt là sự bùng nổ của dòng sản phẩm condotel trong năm 2016.

Chia sẻ với Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Văn Nam, Phó giám đốc Sở Xây dựng Đà Nẵng cho biết, thực tế, condotel là mô hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng đã phát triển phổ biến từ 20-30 năm tại thị trường châu Á, nhưng vẫn còn khá mới mẻ tại Việt Nam.

Theo Luật Du lịch 2005, căn hộ du lịch (tourist apartment - condotel) là căn hộ có trang thiết bị, tiện nghi cho khách du lịch thuê, có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú. Khu có từ 10 căn hộ du lịch trở lên được gọi là khu căn hộ du lịch.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản về vấn đề lợi ích từ luồng gió bất động sản mới này, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đánh giá, Việt Nam có lợi thế về địa lý, thiên nhiên, lịch sử… để phát triển du lịch và đó là cơ hội cho bất động sản nghỉ dưỡng.

Ông Nam cho biết, năm 2016, Việt Nam thu hút hơn 10 triệu lượng khách du lịch quốc tế, nhưng hiện chúng ta vẫn đang thiếu phòng lưu trú và vui chơi giải trí phục vụ nhu cầu của khách du lịch nước ngoài. Ngành du lịch làm các vấn đề về nội dung du lịch, nhưng tạo ra cơ sở vật chất cho du lịch là ngành bất động sản.

Vẫn còn những bất cập

Bên cạnh những lợi thế, ông Nam cũng chỉ ra nhiều bất cập của của dòng sản phẩm condotel: “Condotel là từ ghép của căn hộ và khách sạn (condo và hotel). Tuy nhiên, bây giờ nó là condominium hay hotel và câu chuyện ở đây là tính pháp lý của sản phẩm này chưa rõ. Nó liên quan đến vấn đề sở hữu, quyền chủ sở hữu, tính năng sử dụng đến đâu, nhưng hiện nay không có cơ sở pháp lý".

Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, vừa qua, các địa phương cũng đưa ra giải quyết những tồn tại này, nhưng gặp khó khăn, vì nó nằm ngoài phạm vi của Luật Đất đai 2013, nên chúng ta phải có cách xử lý mới.

Vấn đề quy hoạch, các dự án phát triển du lịch, đặc biệt là du lịch ven biển thường được quy hoạch là đất thương mại dịch vụ và cho thuê có thời hạn.

“Chúng tôi kiến nghị đưa nội dung đất ở không hình thành đơn vị ở của khu hotel ven biển vào quy hoạch cho thiết kế 1/500 của dự án phù hợp với quy hoạch chung. Tỷ lệ đất ở không hình thành đơn vị ở sẽ phụ thuộc vào đề xuất của chủ đầu tư dự án hoặc tỷ lệ nhất định của cơ quan nhà nước theo quy định, kế hoạch sử dụng đất của địa phương, chẳng hạn như tỷ lệ 15% trong tổng diện tích dự án. Điều này sẽ tạo thuận lợi, tạo điều kiện cho doanh nghiệp chủ động ngay từ khi triển khai dự án, xác định nguồn thu ngân sách nhà nước, giảm chi phí hành chính trong thời gian chuyển từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở không hình thành đơn vị ở của cơ quan nhà nước và doanh nghiệp”, ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch CEO Group, Phó chủ tịch VNREA kiến nghị.

Về kỹ thuật và quy chế vận hành condotel thường thiết kế theo tiêu chuẩn khách sạn. Tuy nhiên, thực tế, condotel giống khách sạn chung cư hơn khách sạn thông thường. Do đó, một số ý kiến cho rằng, condotel nên được áp dụng một số quy chuẩn giống như căn hộ chung cư.

Tuy nhiên, theo ông Bình, quy chuẩn xây dựng chung cư, quy định tỷ lệ thì condotel được các nhà thiết kế thiết kế rất khác nhau. Chính vì vậy, nếu yêu cầu áp dụng condotel ven biển với hình thức nghỉ dưỡng không hình thành đơn vị ở sẽ không phù hợp.

“Chúng tôi đề xuất các cơ quan sớm đề xuất quy chuẩn riêng cho condotel ven biển. Trên cơ sở phù hợp với mục đích, yêu cầu sử dụng của sản phẩm này. Về cơ chế, condotel cũng cần có cơ chế quản lý khác biệt so với quản lý, vận hành chung cư. Nếu chung cư bắt buộc hình thành ban quản trị, thì condotel chủ đầu tư tự mình hoặc thuê đơn vị quản lý khách sạn quản lý vận hành cho phù hợp với mục đích nghỉ dưỡng. Vì thế, condotel cần có một cơ chế như cơ chế quản lý khách sạn”, ông Bình cho biết.

Về quyền sở hữu, về nguyên tắc, bên mua nhà, công trình xây dựng được Nhà nước cấp giấy sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ). Tuy nhiên, hầu hết những người mua condotel luôn gặp khó khăn trong việc xin cấp sổ đỏ, vì pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng. Do đó, pháp luật cần có hướng dẫn cụ thể cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho loại hình bất động sản này. Điều này, giúp các các nhà đầu tư có thể tiếp cận vốn vay ngân hàng dễ dàng hơn, vì có tài sản thế chấp là chính căn hộ đó.

Về thời gian sở hữu, theo GS. Đặng Hùng Võ, trước đây, vướng mắc này không có, bởi chủ yếu khu nghỉ dưỡng do doanh nghiệp đầu tư, rồi trực tiếp khai thác với thời hạn sử dụng đất là 50 năm, trong trường hợp đặc biệt có thể kéo dài 70 năm và không có chuyện sử dụng đất vô thời hạn đối với đất sử dụng cho dịch vụ du lịch. Tuy nhiên, hiện nay, chúng ta bắt đầu có đầu tư phi truyền thống. Tức là doanh nghiệp đầu tư khu bất động sản nghỉ dưỡng bán các đơn vị bất động sản đó cho các nhà đầu tư cá nhân.

“Điều này dẫn đến quyền sở hữu tư nhân đối với 1 đơn vị bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Đã là sở hữu tư nhân, thì người mua mong muốn quyền sở hữu này là vĩnh viễn. Bởi đó là tài sản lớn và có thể thừa kế lại cho con, cháu, hoặc được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, có thể là để ở”, ông Võ phân tích.

Cũng theo ông Võ, đại đa số người mua là ở lâu năm và thay nhau, nên không phải là đất ở không hình thành đơn vị ở được. Do đó, việc đưa ra khái niệm ‘đất ở nhưng không có đơn vị ở’ là quá tối.

“Luật Đất đai đã công nhận anh có đất ở và anh sử dụng vào mục đích thấp hơn đất ở, thì người ta gọi đó là đất có nguồn gốc đất ở và được quyền mọi sự trích dẫn như đất ở”, ông Võ lý giải và cho rằng, việc mở rộng quyền sử dụng đất lên vô thời hạn, chắc chắn sẽ thu hút người dân đổ tiền nhiều hơn nữa vào phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.

Thực tế, thời gian qua, tại một số địa phương có nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Thanh Hóa…, đã cho phép chuyển đổi đất thương mại thành đất ở không hình thành đơn vị ở áp dụng với du lịch nghỉ dưỡng. Qua đó, tạo cơ sở để người mua bất động sản nghỉ dưỡng được quyền sử dụng, sở hữu lâu dài.

Ông Nguyễn Trần Nam cũng cho rằng, ở đây, quyền sử dụng đất là vấn đề quan trọng nhất và quyết định khả năng đầu tư của khách hàng. Bởi khi đó, bất động sản nghỉ dưỡng vừa được coi là tài sản để dành, vừa là hình thức đầu tư. Tuy nhiên, hiện luật pháp chưa quy định vấn đề này và Chính phủ cũng chưa có văn bản hướng dẫn về việc này.

“Việc coi một khu nghỉ dưỡng là đất ở nhưng không hình thành đơn vị ở, tức là chủ sở hữu không được nhập hộ khẩu, không hình thành tổ dân phố, không cần trường học, không cần bệnh viện, thương mại cũng ở mức độ nhỏ… Cho nên, dù một số địa phương đã cho chuyển đổi mục đích sử dụng đất để khách hàng có sổ đỏ trong một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng, nhưng tranh chấp vẫn có thể xảy ra”, ông Nam đánh giá.