Nhà ở xã hội không phải “cây đũa thần”

Thị trường bất động sản trầm lắng, các dự án thương mại kém thanh khoản, nhiều DN chuyển sang xây nhà ở xã hội hoặc chuyển đổi dự án thương mại sang phân khúc này với hy vọng giá cả phải chăng sẽ thu hút lực cầu và nhận được nhiều hỗ trợ từ chính sách. Tuy nhiên, những diễn biến trên thị trường cho thấy, nhà ở xã hội không phải là “cây đũa thần” đối với DN và thị trường..

Chạy đua chuyển đổi

Phát triển nhà ở xã hội là một chủ trương lớn trong chiến lược nhà ở của Chính phủ và Bộ Xây dựng. Chính vì vậy, việc đầu tư phát triển các dự án loại này nhận được nhiều chính sách ưu đãi, hỗ trợ của Nhà nước. Song, đã có một thời gian dài, DN không mấy mặn mà với nhà xã hội, bởi lợi suất đầu tư thấp.

Thế nhưng, khi thị trường liên tục đi xuống trong 2 - 3 năm liền, thanh khoản cạn kiệt, nguồn vốn triển khai dự án  gặp khó khăn, nhiều DN nghĩ tới nhà ở xã hội như một giải pháp “cứu cánh”. Bởi việc chuyển đổi sẽ giúp DN giảm thiểu tiền đất, đỡ lo đầu ra, được nhận nhiều chính sách ưu đãi trong bán hàng. Đặc biệt, DN sẽ được hỗ trợ vốn triển khai dự án từ nguồn vốn ưu đãi.

Chính vì thế, trong năm 2013, đã từng có làn sóng DN xin chuyển đổi dự án nhà thương mại sang nhà ở xã hội, rồi đua nhau khởi công, động thổ dự án để nhận được những chính sách ưu đãi, hỗ trợ. Làn sóng này diễn ra nhiều nhất tại Hà Nội, khi có tới hàng chục dự án nhà thương mại xin được điều chỉnh toàn bộ hoặc một phần dự án sang nhà ở xã hội.

Thế nhưng, những gì diễn ra đối với phân khúc nhà ở xã hội hiện đang khác xa dự đoán của nhiều DN. Trong khi tại một số dự án nhà ở xã hội đã hoàn thiện bị khách hàng trả nhà, thì tại nhiều dự án mới triển khai, việc bán hàng không hề đơn giản.

Hàng loạt dự án đã khởi công hoặc sắp khởi công như: Dự án nhà ở xã hội Tây Nam Linh Đàm, Dự án Bắc Cổ Nhuế - Chèm, Dự án 30 Phạm Văn Đồng, Dự án 143 Trần Phú… đang phải vật vã thu hút khách hàng đăng ký mua nhà. Thậm chí, có DN phải yêu cầu khách hàng đặt cọc để “chắc chân” bán được sản phẩm. Trong khi đó, việc vay được vốn ưu đãi để triển khai dự án đối với một số DN cũng không hề đơn giản.

Không phải đũa thần

Theo một báo cáo của UBND TP. Hà Nội mới đây, đến năm 2015, Thành phố còn thiếu 2.167 căn nhà ở xã hội. Đến năm 2020, lượng nhà ở xã hội sẽ bị thiếu hụt đến trên 21.000 căn so với chỉ tiêu.

Mặc dù nhà ở xã hội bị thiếu hụt nghiêm trọng so với nhu cầu và chỉ tiêu nhà ở xã hội trong chiến lược nhà ở, nhưng nhiều chuyên gia vẫn cho rằng, phân khúc này sẽ khó trở thành động lực của thị trường.

Ông Trương Chí Kiên, Phó tổng giám đốc CTCP Him Lam Thủ Đô cho rằng, nhu cầu về nhà ở xã hội thực tế rất lớn, nên việc chuyển đổi dự án nhà thương mại sang nhà ở xã hội về lý thuyết sẽ giúp DN sớm thu hồi được vốn, người mua nhà tiếp cận được sản phẩm phù hợp. Thế nhưng, ông Kiên cho rằng, với những nút thắt hiện nay, nếu không tính toán cẩn thận, các chủ đầu tư có thể tiếp tục sa lầy vào những dự án mới, trong khi dự án cũ vẫn đang bí đầu ra.

Ông Kiên dẫn chứng, nhiều DN xin chuyển đổi dự án nhà thương mại sang nhà ở xã hội thời gian qua, nhưng có rất ít dự án được chính thức chuyển đổi. Số lượng dự án được triển khai và hoàn thiện trên thực tế còn ít hơn. Do vậy, phân khúc nhà ở xã hội không có nhiều tác động đến xu hướng thị trường bất động sản nói chung.

Trong khi đó, một nút thắt lớn là nhiều dự án được đề xuất chuyển đổi tọa lạc tại những vị trí không mấy thuận tiện, nên việc bán được hàng trên thực tế là rất khó. Chưa kể, không ít trong số đó là các dự án thương mại đã chịu nhiều tai tiếng trước đó, người mua vẫn như “con chim sợ cành cong” dù dự án đã được đổi vỏ.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Reenco Sông Hồng thừa nhận, việc cho phép chuyển đổi dự án sang nhà ở xã hội là một chính sách tốt, có thể giúp một số DN thoát khỏi khó khăn trong ngắn hạn. Thế nhưng, với thị phần chiếm khoảng 20% và giá trị thị trường chỉ chiếm khoảng 10%, ông Điệp khẳng định, nhà ở xã hội sẽ không thể trở thành động lực của thị trường cả trong trước mắt lẫn lâu dài.

Mặc dù cho rằng, việc triển khai dự án nhà ở xã hội hiện gặp nhiều khó khăn, nhất là việc bán hàng, nhưng ông Điệp vẫn cho biết, trong năm 2014, CTCP Reenco Sông Hồng sẽ xin chuyển đổi dự án để làm nhà ở xã hội.

“Nếu không làm nhà ở xã hội, Công ty sẽ tiếp tục ‘ngồi chơi xơi nước’. Như thế thì việc duy trì hoạt động sẽ còn khó khăn hơn”, ông Điệp nói.