Nhà ở xã hội: “giải cứu” là không đủ

Là một quốc gia có mức thu nhập bình quân đầu người ở mức trung bình thấp, vấn đề nhà ở là một bài toán chính sách rất khó đối với Việt Nam.

Nhìn lại bức tranh nhà ở xã hội

Phát triển nhà ở xã hội là một chính sách xã hội lớn của Việt Nam, hướng tới các đối tượng chính sách, hưởng lương ngân sách, người thu nhập thấp, công nhân, sinh viên... Mục tiêu đặt ra trong Chiến lược phát triển nhà ở giai đoạn 2016-2020 là xây dựng tối thiểu 12,5 triệu mét vuông sàn, khoảng 250.000 căn nhà ở xã hội. Tuy nhiên, theo báo cáo gần đây của Bộ Xây dựng, số lượng nhà ở xã hội hoàn thành, đưa vào sử dụng trong thời gian gần đây rất hạn chế và nhiều dự án nhà ở xã hội có nhu cầu chuyển đổi sang nhà ở thương mại. Hiện có khoảng 206 dự án nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 168.700 căn hộ, tổng diện tích khoảng 8.435.000 mét vuông đang bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công. Thực tế này dẫn tới một sự lãng phí rất lớn về nguồn lực tài chính đã bỏ ra cho các dự án thi công dang dở và nguồn tài nguyên đất đang bị bỏ phí.

Về phương diện chính sách, để thực hiện mục tiêu, các chính sách hiện được thiết kế dưới cả hai hình thức: khuyến khích và bắt buộc. Nghị định số 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định rõ các chính sách khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển nhà ở xã hội, bao gồm miễn tiền sử dụng đất; giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, giảm thuế giá trị gia tăng đầu ra; cho phép chủ đầu tư được dành 20% diện tích đất phát triển nhà ở thương mại; hỗ trợ tín dụng ưu đãi. Cùng với đó, Nghị định 100 bắt buộc các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại phải dành quỹ đất 20% cho phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, các quy định hiện nay, trong khi làm khó các dự án nhà ở thương mại khi gắn cho họ trách nhiệm phải đồng thời phát triển nhà ở xã hội, lại thiếu tính khả thi trong việc hỗ trợ nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp, công nhân.

Cần nhìn nhận trở ngại lớn nhất đối với chính sách phát triển nhà ở xã hội hiện nay là thu nhập bình quân đầu người, mặt bằng thu nhập của người lao động còn quá thấp. Dù không bao gồm chi phí sử dụng đất đã được miễn, chi phí xây dựng và lợi nhuận định mức của chủ đầu tư vẫn phải tính đủ vào trong giá thành của nhà ở xã hội. Với mức thu nhập trung bình chỉ khoảng 3.000 đô la Mỹ/năm của công nhân tại các khu công nghiệp, sau khi trừ chi phí sinh hoạt, tiền tích lũy là không đủ cho họ chi trả các căn hộ nhà ở xã hội nếu tính đủ giá thành. Đây là nguyên nhân đằng sau hiện tượng nhiều dự án được cấp phép đã xin chuyển đổi sang nhà ở thương mại do thiếu nguồn khách hàng có khả năng chi trả ở phân khúc nhà ở xã hội.

Thiếu khả thi

Với điều kiện nguồn lực hiện có, các dự án nên tập trung vào hình thức nhà ở xã hội cho thuê thay vì hình thức nhà ở thuê mua, và nhà ở để bán.

Trong văn bản có mục đích “giải cứu” tình trạng đình trệ trong phát triển nhà ở xã hội mới đây, Bộ Xây dựng đã đề xuất Chính phủ bổ sung vốn tín dụng cho nhà ở xã hội, bao gồm 3.000 tỉ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội và hơn 3.400 tỉ đồng cho các tổ chức tín dụng khác trong năm 2018. Rõ ràng gánh nặng cho ngân sách là không nhỏ, nhất là trong bối cảnh thu chi ngân sách đang mất cân đối như hiện nay.

Tuy nhiên, dù ngân sách nhà nước có dành ra một lượng vốn lớn cho phát triển các dự án nhà ở xã hội thì hiệu quả của việc này vẫn còn là một câu hỏi. Trên thực tế hiện nay, ngay cả tầng lớp trung lưu tại các thành phố lớn như Hà Nội và TPHCM cũng gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở. Nếu chỉ đơn thuần dựa trên các chương trình trợ cấp về giá của Nhà nước dưới hình thức hỗ trợ vốn vay và giảm lãi suất như hiện nay thì có lẽ là chưa đủ để những người thuộc đối tượng thu nhập thấp có khả năng tiếp cận nhà ở xã hội, cả ở hình thức nhà ở để bán và cho thuê.

Ngay cả ở các quốc gia kinh tế phát triển như Mỹ, vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp cũng tạo ra gánh nặng quá lớn cho ngân sách. Chính quyền của Tổng thống Donald Trump trong kế hoạch ngân sách 2019 đã đề xuất cắt giảm 14,8 tỉ đô la Mỹ dành cho chương trình trợ cấp nhà ở. Trong khi đó, theo báo cáo của Hiệp hội Nhà ở cho người có thu nhập thấp của Mỹ, hiện vẫn thiếu khoảng 7,2 triệu căn nhà để giải quyết nhu cầu chỗ ở cho những hộ gia đình có thu nhập ở dưới ngưỡng nghèo của nước này.

Ở nước ta, có thể quan sát thấy sự thiếu hiệu quả của nguồn vốn hỗ trợ từ ngân sách nhà nước khi nhà ở không đến được tay những người có thu nhập thấp, đối tượng thụ hưởng của chương trình này. Các trường hợp này bao gồm dự án triển khai dở dang, các dự án hoàn thành nhưng không thể bán và cho thuê đến đối tượng người có thu nhập thấp do họ không đủ khả năng chi trả, và cả các trường hợp lách luật, làm trái để bán nhà ở xã hội cho người mua có thu nhập cao hơn ngưỡng được hưởng hỗ trợ. Kể cả trong trường hợp nhà ở xã hội được hoàn thiện và đến tay người thu có nhập thấp, mối lo về rủi ro của hệ thống ngân hàng sẽ xuất hiện khi đối tượng người có thu nhập thấp thường bị ảnh hưởng đầu tiên và nhiều nhất của yếu tố chu kỳ kinh tế.

Giải cứu hay không?

Bổ sung vốn ngân sách để giải cứu cho các dự án nhà ở xã hội theo đề xuất của Bộ Xây dựng chỉ là một giải pháp ngắn hạn, của năm tài chính trước mắt và thật ra là theo những cam kết trong chương trình phát triển nhà ở xã hội của Chính phủ. Nguồn vốn sẽ tiếp tục cần được bố trí và bổ sung trong những năm tài chính tiếp theo. Ngoài ra, gánh nặng ngân sách còn phát sinh từ các chi phí liên quan đến duy tu, bảo dưỡng các chung cư nhà ở xã hội thường có chất lượng xây dựng không được như các dự án nhà ở thương mại.

Việc đánh giá lại khả năng trang trải của ngân sách, từ đó rà soát các mục tiêu, đối tượng thụ hưởng của chương trình phát triển nhà ở xã hội là cần thiết để đảm bảo tính hiệu quả trong việc sử dụng nguồn lực của nền kinh tế. Với điều kiện nguồn lực hiện có, các dự án nên tập trung vào hình thức nhà ở xã hội cho thuê thay vì hình thức nhà ở thuê mua, và nhà ở để bán. Hình thức nhà ở cho thuê có ưu điểm là thu nhập của người thụ hưởng có tính thời điểm, sau khi thoát khỏi ngưỡng thu nhập thấp, về nguyên tắc, họ không thuộc đối tượng hưởng hỗ trợ từ ngân sách. Ngoài ra hình thức này giúp kiểm soát gánh nặng ngân sách tốt hơn, ngăn chặn tiêu cực trong xác định đối tượng mua nhà, giảm rủi ro cho hệ thống ngân hàng, đồng thời tạo động lực cho người thu nhập thấp.