Nhà ở giá rẻ cho thuê - vẫn khó

Theo một thống kê, từ nay đến năm 2015, cả nước có khoảng 1,7 triệu người ở các đô thị gặp khó khăn về nhà ở. Còn ở các khu công nghiệp, cũng có khoảng 1,7 triệu công nhân có nhu cầu nhà ở. Do đó, xây dựng nhà ở cho thuê, nhất là nhà ở cho thuê giá rẻ - được xem là bước đi đúng hướng. Song thực tế, việc xây dựng nhà ở giá rẻ không dễ. Tại sao lại như vậy, khó khăn nằm ở đâu? Chúng tôi đã có cuộc trao đổi với Phó tổng hội xây dựng Việt Nam, TS. Phạm Sỹ Liêm.

* Phóng viên: Bộ Xây dựng cũng như Chính phủ đều mong muốn phát triển được hệ thống nhà ở cho thuê giá rẻ. Theo ông, làm thế nào xây dựng được hệ thống nhà ở cho thuê giá rẻ này?

TS.Phạm Sỹ Liêm: Ở nước ta, hệ thống nhà cho thuê cũng đã hình thành và đang hoạt động nhưng lại hướng đến người nước ngoài sinh sống tại Việt Nam. Hiện tại cho thuê nhà giá rẻ cần phải có điều kiện về đối tượng được cho thuê, chứ nếu ai thuê cũng được thì sẽ không còn là nhà dành cho những đối tượng có thu nhập thấp nữa. Nhưng kinh doanh nhà giá rẻ thì lại là chuyện khác. Người kinh doanh trước hết là vì lợi nhuận, họ cần vòng quay vốn nhanh, khả năng sinh lời cao. Đầu tư vào nhà ở cho thuê đồng vốn quay vòng đã chậm, nếu đầu tư nhà ở cho thuê nữa thì vòng quay của vốn càng chậm, thậm chí là thua lỗ. Chắc là không có ai muốn kinh doanh với mục đích chịu lỗ.

* Chính phủ nói rằng ngân sách không thể đủ hàng nghìn tỷ đồng để xây được hệ thống nhà cho thuê giá rẻ, cần phải huy động nguồn lực của xã hội. Vậy theo ông thời điểm này có thể thu hút được nguồn lực xã hội để cho thuê nhà giá rẻ hay không?

Kể cả không phải thời buổi kinh tế khó khăn như hiện nay thì cũng đã khó có nhà đầu tư nào muốn kinh doanh nhà ở cho thuê giá rẻ. Không thể mong đợi có nhà kinh doanh nào bỏ tiền ra để đầu tư một lĩnh vực mà nguy cơ thua lỗ là khá cao như vậy. Nhưng nếu trong điều kiện Nhà nước hỗ trợ cho các doanh nghiệp như cho thuê đất không lấy tiền, miễn các loại thuế phát sinh – thì có thể sẽ thu hút được các nhà đầu tư. Tuy nhiên, các biện pháp này cũng chưa phải là động lực để các nhà đầu tư chuyển hướng kinh doanh sang các dự án này. Có một cách khác là Nhà nước sẽ giúp đỡ trực tiếp những đối tượng thu nhập thấp đi thuê nhà bằng tiền. Nhưng khoản tiền để hỗ trợ không phải là nhỏ. Ở nước ngoài, chính phủ điều tiết bằng cách đánh thuế nhà cao đối với những nhà biệt thự cao cấp. Tiền thuế nhà thu được dùng để giúp đỡ những người nghèo có nhà để ở. Nhưng ở nước ta, đáng tiếc Nhà nước chỉ thu thuế đất không thu thuế nhà nên không có nguồn lực mạnh mẽ cho những người cần thuê nhà giá rẻ.

* Vậy chúng ta có thể đề ra phương án đánh thuế nhà không, thưa ông?

Ở các nước khác, nhà do Nhà nước bỏ tiền ra xây, cho thuê thì mới gọi là nhà ở xã hội. Nhưng nếu xét về lâu dài thì Nhà nước chịu lỗ rất ít. Nhà nước xây nhà cho người lao động thuê, người lao động trả tiền thuê và đóng thuế trở lại. Nhìn hiện tại là lỗ, nhưng thực tế là một khoản đầu tư dài hạn. Ở  nước ta chưa có dự án nào như thế này. Cá nhân tôi nghĩ, nếu đem nguồn 30 nghìn tỷ đem xây nhà cho thuê thì cũng rất khả quan.

* Ông có cho rằng, những vấn đề còn gặp phải khi xây dựng nhà giá rẻ như chi phí xây nhà quá đắt, hay thu hồi vốn quá lâu cũng là nguyên nhân không thu hút được các nhà đầu tư xã hội không?

Trong kinh tế học, nhà ở thì tiền nhà cho thuê thương mại một tháng chiếm từ 0,8 đến 1% giá thành ngôi nhà. Nói cách khác một ngôi nhà cho thuê được từ 100 đến 120 triệu. Ở Việt Nam một căn nhà tầm 40 mét vuông cho thuê giá rẻ khoảng 2 triệu đồng, nếu thế 100 tháng chỉ thu được 200 triệu. Từ đó tính ra một mét vuông giá nhà cho thuê có chi phí 5 triệu, với thị trường hiện nay thì không có căn nhà 40 mét nào có thể xây được với giá đó, ít nhất cũng phải 10 triệu/mét vuông. Như vậy nếu không có nguồn lực thì việc huy động xã hội xây dựng nhà cho thuê giá rẻ là không khả thi.

* Theo ông có thể nâng giá cho thuê lên cao hơn 2 triệu hay không, hay buộc Nhà nước cùng chi tiền với các nhà đầu tư khác, mới mong giá thuê nhà hạ xuống?

Theo thông lệ quốc tế thì người nghèo chấp nhận được tiền thuê không quá 30% tổng thu nhập của hộ gia đình. Có nghĩa là cái giá 2 triệu đồng đối với hộ gia đình 2 vợ chồng thu nhập được 6 triệu 1 tháng thì cũng là phải chăng. Nhưng còn đắt hơn nữa thì quá khả năng, ví dụ, giá thuê 3 triệu thì hộ gia đình thu nhập 6 triệu mất một nửa thu nhập trả tiền nhà, thì không thể trả nổi.

Xin cám ơn Ông!