Cần chế tài đủ mạnh để giải quyêt tranh chấp chung cư

Hiện nay, do hệ thống pháp luật Việt Nam chưa có những chế tài đủ mạnh để điều chỉnh các mối quan hệ phức tạp tại những tòa nhà chung cư. Hàng loạt các tranh chấp khiếu kiện giữa chủ đầu tư và cư dân của tòa nhà… là những hệ quả tất yếu của tình trạng này. Đo đó, cần có một chế tài đủ mạnh để điều chỉnh các mối quan hệ trong chung cư.

Là một loại hình nhà ở đã xuất hiện từ lâu và phát triển phổ biến hiện nay song khái niệm nhà chung cư vẫn chỉ tồn tại một cách khá sơ sài trong Luật Nhà ở năm 2005 và việc thực thi pháp luật trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư thời gian qua còn quá nhiều khoảng trống. Tại Điều 70, Luật Nhà ở chỉ quy định chung chung: “Nhà chung cư là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư”.

Tại các nước phát triển, chung cư cao tầng là lựa chọn của không ít người có trình độ văn hoá cao, có thu nhập cao, nhưng ở Việt Nam, nhiều người khá giả không thích ở chung cư, vì những khu căn hộ như vậy hầu như không có người quản lý. Việc vận hành và quản lý nhà chung cư (Điều 71, Luật Nhà ở năm 2005) phó thác toàn bộ cho ban quản trị nhà chung cư - người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Trong khi đó, tổ chức này không có những quyền năng cần thiết để thực thi các nhiệm vụ quản lý và vận hành toà nhà và điều chỉnh các mối quan hệ trong nhà chung cư.

Trên thực tế, việc quản lý nhà chung cư thời gian qua hầu như tự phát, nơi nào tự thỏa thuận được với nhau, thì thành lập được ban quản trị. Nhiều nơi không có ban quản trị, các hộ gia đình mạnh ai nấy làm. Cũng do thiếu các quy định pháp luật cần thiết, mỗi khi có tranh chấp giữa chủ đầu tư toà nhà và người mua căn hộ, hoặc giữa các cư dân trong chung cư, việc giải quyết rất phức tạp.

Ông Phạm Đình Thái - Phó Chủ nhiệm HTX nhà ở Thụy Điển cho biết, không phải tòa nhà nào cũng có ban quản trị và không ít chủ đầu tư còn ngăn cản việc thành lập ban quản trị. Nếu có những việc mà ban quản trị có thể làm để bảo vệ lợi ích của tòa nhà cũng bị giới hạn.

Một khúc mắc lớn tại nhiều chung cư hiện nay là sự không rõ ràng về sở hữu chung, sở hữu riêng. Quy định về sở hữu chung - riêng tại nhà chung cư có được nhắc đến tại khoản 2, 3, Điều 70, Luật Nhà ở năm 2005, nhưng chưa cụ thể và không có bất kỳ chế tài nào được đề cập nếu các bên không tuân thủ các quy định. Hệ quả là, các bên (chủ đầu tư và người mua nhà) đều đưa ra những điều khoản có lợi cho mình mỗi khi xảy ra tranh chấp. Việc xử lý những tranh chấp dạng này đến nay hầu như bị bế tắc.

Thiếu những quy định cụ thể để điều chỉnh các mối quan hệ trong việc đầu tư, xây dựng, quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư đang là nguồn cơn của những mâu thuẫn xảy ra liên tiếp giữa chủ đầu tư và người mua nhà chung cư thời gian vừa qua. Mâu thuẫn này tích tụ theo thời gian và tạo nên định kiến không tốt về loại hình nhà ở này. Về lâu dài, những bất cập đó cản trở việc triển khai chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 của Chính phủ. Để gỡ nút thắt, việc xây dựng một bộ luật về nhà chung cư đang là đòi hỏi bức thiết từ thực tế cuộc sống.