Nhà đầu tư thứ cấp chiếm 30-50% thanh khoản dự án

Sự ấm lên của thị trường bất động sản kéo theo hàng loạt nhà đầu tư thứ cấp trở lại thị trường. Sự tham gia của nhà đầu tư thứ cấp giúp thanh khoản thị trường tăng lên trong ngắn hạn, nhưng nếu không được quản lý tốt, tình trạng bong bóng có thể sẽ tái diễn.

Tung chiêu ôm hàng

Bất động sản vẫn được cho là kênh đầu tư hấp dẫn hơn so với nhiều kênh đầu tư khác hiện nay như vàng, USD, gửi tiết kiệm, chứng khoán. Do vậy, sau một thời gian dài ẩn mình do thị trường đóng băng, giờ đây, khi hơi ấm của thị trường lan tỏa trên mọi phân khúc, các nhà đầu tư thứ cấp bất động sản đã ồ ạt trở lại thị trường.

Theo báo cáo từ CBRE Việt Nam, người mua tại mỗi dự án hiện nay luôn có tới 30% khách hàng là nhà đầu tư thứ cấp, tuy nhiên, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM và các sàn giao dịch cho rằng, con số thực lên tới khoảng 50%. Trong đó, theo giới đầu tư thứ cấp tại TP.HCM, nhà đầu tư nhiều nhất hiện nay đến từ Hà Nội.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Trần Văn Trinh, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Gia Phú, đường Nguyễn Duy Trinh, quận 9, TP.HCM cho biết, hiện chưa thể thống kê được có bao nhiêu nhà đầu tư thứ cấp của mảng bất động sản tại Việt Nam, nhưng có thể nói, con số này đã vượt qua những năm 2006 - 2007 khi thị trường sôi động.

“Hiện nay, các nhà đầu tư thứ cấp đã có sự đoàn kết hơn theo dạng buôn có bạn, bán có phường. Khi có dự án chuẩn bị bung hàng, các nhà đầu tư thứ cấp sẽ nhanh chân rủ nhau đặt cọc gom hàng. Chỉ cần có lời chút chút là họ đẩy hàng với phương châm năng nhặt chặt bị”, ông Trinh nói.

Còn anh Nguyễn Thành Luân, một nhà đầu cơ thứ cấp đến từ Hà Nội cho biết, hiện có 2 dạng đầu tư là đầu tư căn hộ và đầu tư đất nền. Trong đó, đa phần những nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ chọn đất nền, những nhà đầu tư nhỏ sẽ đầu tư căn hộ.

Đối với đầu tư căn hộ, nhà đầu tư sẽ săn các dự án chuẩn bị mở bán bằng cách liên kết với các nhân viên bán hàng của sàn bất động sản. Sau khi thấy dự án có thể sinh lời, nhà đầu tư thứ cấp bỏ tiền ra đặt cọc giữ chỗ với số lượng vài căn hộ, hoặc nhiều hơn. Với những dự án chủ đầu tư giới hạn số lượng bán cho một người, họ sẽ nhờ người thân đứng tên giao dịch. Theo anh Luân, việc mua nhiều sẽ có lợi cho nhà đầu tư, vì sẽ được chiết khấu cao.

“Đơn cử như 1 dự án của chủ đầu tư HT ở quận 9, TP.HCM, chủ đầu tư đưa ra chính sách, khách hàng mua 5 căn hộ sẽ được mức chiết khấu 5%, cứ mỗi căn đặt cọc 50 triệu đồng. Lần thanh toán đầu tiên 10% tổng giá trị căn hộ. Với tổng giá trị là 1 tỷ đồng, thì sẽ được chiết khấu 50 triệu đồng. Chương trình này chỉ áp dụng trong ngày đầu tiên mở bán. Với điều kiện là khách hàng chưa ký hợp đồng mua bán chính thức với chủ đầu tư.

Như vậy, chỉ cần sang tay bằng với giá chủ đầu tư đưa ra sau ngày mở bán đầu tiên, nhà đầu tư đã có ngay được 50 triệu đồng/căn”, anh Luân nói và cho biết, rủi ro ở đây là nếu không tìm được khách mua nhanh, thì nhà đầu tư sẽ phải ôm hàng và khi đó sẽ gặp áp lực về nộp tiền. Tuy nhiên, với những căn hộ này, thì chỉ cần nhà đầu tư móc nối với nhân viên bán hàng, bảo đảm căn hộ sẽ đẩy được nhanh.

Với đất nền, nhà đầu tư phải thực sự có vốn lớn, nắm nhiều thông tin quy hoạch và đặc biệt là có mối quan hệ với các cơ quan của quận, huyện để làm thủ tục, cũng như săn quỹ đất.

“Gần đây nhất, với thông tin 3 huyện của TP.HCM sẽ lên quận, nhà đầu tư thứ cấp đã bắt nhịp thông tin trước khi được công bố để xuống 3 huyện này chọn vị trí đất đẹp để mua vào. Sau khi thông tin được công bố, nhà đầu tư thứ cũng chạy theo và cho phao tin thêm về các dự án lớn sẽ hình thành, nhà đầu tư nước ngoài sẽ về đầu tư… và đẩy giá lên, bán ra những lô đất đã ôm vào trước đó với giá cao gấp 5 đến 6 lần giá mua”, anh Luân chia sẻ.

Cũng mùa tin đồn lên quận mà trong vòng nửa tháng, ông Phạm Văn Hùng, nhà đầu tư thứ cấp ngụ quận Phú Nhuận, TP.HCM kiếm gần 2 tỷ đồng nhờ đi gom quỹ đất rồi bán lại cho các nhà đầu tư thứ cấp khác.

Biết là các nhà đầu tư sẽ săn quỹ đất khi tin lên quận của huyện Bình Chánh công bố, nên tôi cho người đi mua đất, sau đó ai có nhu cầu sẽ bán lại. Có những miếng đất mới đặt cọc buổi sáng, buổi chiều bán lại lời cả 100 triệu đồng là bình thường”, ông Hùng kể.

Khó quản lý

Theo chia sẻ của các nhà đầu tư thứ cấp, chiêu chạy theo quy hoạch chỉ là một trong vô vàn chiêu ôm hàng đầu tư của nhà đầu tư thứ cấp. Sự tham gia của đội ngũ nhà đầu tư này, trong ngắn hạn giúp thị trường diễn ra sôi động, thanh khoản thị trường tăng lên. Tuy nhiên, về dài hạn, tình trạng này rất dễ dẫn tới các hệ lụy, ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường, bởi bài học từ cuộc khủng hoảng giai đoạn 2009-2013 vẫn còn đó.

Đánh giá được những tác động này, cả cơ quan quản lý và chủ đầu tư đều đã có những biện pháp để hạn chế nạn đầu cơ trên thị trường bất động sản. Chẳng hạn, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 06/2016 thay thế Thông tư 36/2014 với việc siết dần tín dụng với bất động sản. Còn một số chủ đầu tư cũng hạn chế số lượng căn hộ bán cho một người… Tuy nhiên, những biện pháp này vẫn chưa đủ tác động tới nhà đầu tư thứ cấp khi số lượng nhà đầu tư thứ cấp ngày càng tăng cao và nhiều dự án đưa vào hoạt động, tỷ lệ sáng đèn ban đêm vẫn ít ỏi, dù chủ đầu tư công bố đã bán hết hàng từ lâu.

“Nếu như các chính sách thành công thì số lượng nhà đầu tư thứ cấp phải giảm, các căn hộ phải sáng đèn nhiều hơn ở các dự án bàn giao nhà… Tuy nhiên, thực tế lại ngược lại khi tỷ lệ căn hộ sáng đèn tại nhiều dự án đi vào hoạt đông hiện vẫn chỉ khoảng 40%... Điều này chứng tỏ nhà đầu tư thứ cấp vẫn phát triển, các chính sách chặn nạn đầu cơ bất động sản chưa phát huy hiệu quả”, luật sư Nguyễn Mạnh Hùng, Đoàn luật sư TP.HCM nói.

HoREA cũng đánh giá, thị trường bất động sản TP.HCM đang gia tăng các nhà đầu tư cơ, thiếu các nhà đầu thứ cấp chuyên nghiệp. Chính vì vậy, mối lo thị trường nhiễu loạn đang tăng cao và HoREA đã liên tục có văn bản cảnh báo vấn đề này với các chủ đầu tư để có biện pháp siết chặt, tránh hiện tượng bong bóng bất động sản như đã từng xảy ra vào năm 2009.

HoREA cũng cho rằng, năm 2017 sẽ là năm hạn chế tối đa nhà đầu tư thứ cấp, bởi xuất phát từ nhận thức của chủ đầu tư, sự vào cuộc của cơ quan quản lý nhà nước và ngay cả khách hàng mua nhà cũng đã thận trọng với nhà đầu tư thứ cấp. Bên cạnh đó, ngày càng xuất hiện nhiều nhà đầu, nhà phân phối chuyên nghiệp, giúp thị trường vận hành tốt hơn, không bị nhiễu đoạn bởi những nhà đầu tư thứ cấp theo dạng tin đồn.