Nhà đầu tư ngoại "đòi" bình đẳng về nhà, đất

Những nhu cầu của nhà đầu tư nước ngoài trong việc tiếp cận bất động sản và phát triển kinh doanh vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ, và tồn tại những hạn chế có thể được loại bỏ nhằm đảm bảo thị trường cân bằng và ổn định hơn. 

Đây là nhận định được nêu tại báo cáo của tiểu nhóm công tác đất đai tại Diễn đàn doanh nghiệp Việt Nam (VBF) thường niên 2016 vừa khai mạc sáng 5/12 tại Hà Nội.

Xoá bỏ khác biệt

Nhóm công tác đất đai cho rằng phạm vi đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài đang bị những giới hạn bởi luật hiện hành, dẫn đến sự phân biệt đối xử không cần thiết.

Cụ thể,  theo điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư bất động sản nước ngoài không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền để bán trong khi nhà đầu tư bất động sản Việt Nam lại được phép thực hiện như vậy.

Hay, căn cứ điều 57 của luật này thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được phép thu tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng thuê mua bất động sản được hình thành trong tương lai, trong khi tỷ lệ áp dụng dành cho nhà đầu tư bất động sản Việt Nam là 70%.

Vẫn theo luật này, điều 10 quy định nhà đầu tư nước ngoài  không được phép mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê hay cho thuê mua, mà chỉ có thể cho thuê lại. Trong khi nhà đầu tư bất động sản trong nước được phép thực hiện hình thức kinh doanh bất động sản này.

Nhóm công tác đất đai cho rằng, đang tồn tại nhiều khác biệt trong đối xử với nhà đầu tư bất động sản nước ngoài và trong nước, khi mà sự cần thiết của những khác biệt này là không rõ ràng. Sự thiếu nhất quán này không có lợi cho sự phát triển của thị trường bất động sản khi mà chúng gây nên sự thiếu hiệu quả trong lĩnh vực bất động sản và làm mất tính cạnh tranh của ngành công nghiệp này nói chung.

Những người xây dựng báo cáo đề nghị xóa bỏ mọi sự khác biệt trong chính sách áp dụng cho nhà đầu tư có vốn đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư Việt Nam để bảo đảm sân chơi công bằng và lành mạnh cho mọi nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam.

Không hiểu rõ lý do

Dẫn tiếp quy định từ Luật Kinh doanh bất động sản, tác giả báo cáo nêu, điều 14 quy định các tổ chức và cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng và được mua, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Điều 160 của Luật Nhà ở quy định tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải thành lập và duy trì sự hiện diện ở Việt Nam. Ngược lại, cá nhân nước ngoài không buộc phải định cư ở Việt Nam khi sở hữu nhà ở. Họ chỉ phải có hộ chiếu hợp lệ cho phép nhập cảnh vào Việt Nam.

"Chúng tôi vẫn không hiểu rõ lý do tổ chức nước ngoài chịu điều kiện khắt khe hơn cá nhân nước ngoài. Trong khi Luật Nhà ở đã mở cửa cho cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam, thì cơ chế tương tự cũng nên được áp dụng cho tổ chức nước ngoài", nhóm công tác bày tỏ quan điểm.

Đề xuất được nêu tại báo cáo là sửa đổi Luật Nhà ở theo hướng cho phép tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở mà không cần có hiện diện tại Việt Nam.

Băn khoăn tiếp theo từ các nhà đầu tư nước ngoài liên quan đến số lượng nhà được sở hữu tại Việt Nam.

Điều 161 của Luật Nhà ở cho phép các cá nhân/tổ chức nước ngoài sở hữu không quá 250 nhà ở riêng lẻ, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề, trong một đơn vị hành chính cấp phường.

Tuy nhiên, điều 76.4 nghị Định 99 lại đưa ra thêm một quy định hạn chế, theo đó tổ chức/cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không vượt quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ của mỗi dự án nhà ở.

Nhóm công tác cho rằng theo quy định này, số lượng đơn vị nhà ở tối đa mà cá nhân và tổ chức nước ngoài được phép sở hữu đã bị giới hạn thêm và không thống nhất với Luật Nhà ở.

Nhóm công tác còn băn khoăn khi theo điều 159 của Luật Nhà ở, tổ chức, cá nhân nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở tại các khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh quốc gia. Tuy nhiên, theo điều 75 nghị Định 99, tổ chức, cá nhân nước ngoài không được sở hữu nhà tại khu vực cấm hoặc hạn chế người nước ngoài cư trú, đi lại theo quy định pháp luật về cư trú, đi lại. Quy định này được cho là đã đưa ra nhiều hạn chế hơn về các khu vực mà tổ chức và cá nhân nước ngoài được phép mua nhà ở.

Vẫn liên quan đến nghị định 99, Nhóm công tác đất đai còn nhấn mạnh rằng, điều 77 còn quy định thêm các hạn chế về việc gia hạn một lần quyền sở hữu nhà ở theo đề nghị của chủ sở hữu nước ngoài. Hạn chế này sẽ gây ra quan ngại cho người mua là nhà đầu tư nước ngoài và có thể có tác động tiêu cực đến việc phát triển kinh doanh của nhà đầu tư.

Đề xuất của nhóm là cho phép tiến hành gia hạn không hạn chế trừ trường hợp cá nhân và tổ chức nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở vì lý do đảm bảo quốc phòng và an ninh.

Khái quát lại, nhóm công tác đề nghị bãi bỏ các hạn chế bổ sung được đưa ra trong nghị định 99 do các hạn chế này có thể tạo nên rào cản cho nhà đầu tư nước ngoài khi mua bất động sản tại Việt Nam cũng như ảnh hưởng đến khả năng hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Những hạn chế này cũng khiến Việt Nam mất đi khả năng cạnh tranh so với các nước khác có ít hạn chế hơn về sở hữu bất động sản cho người nước ngoài.