Nhà đất thổ cư: Cầu cao, giao dịch vẫn ít

Ở các đô thị lớn nhu cầu đối với nhà đất thổ cư luôn duy trì ở mức cao. Tuy vậy, mức thanh khoản của phân khúc thổ cư vẫn chỉ dừng ở mức "gọi cho có".

Trong "rổ" hàng hóa bất động sản (BĐS), sản phẩm thổ cư luôn được coi là một mặt hàng không thể thiếu. Lúc thị trường sôi động, hay "chết lâm sàng", nhu cầu cũng như mức độ giao dịch của loại hình thổ cư vẫn tồn tại sức sống riêng.

Vì sao nên nỗi

Theo chân anh Tuấn, khách hàng tìm mua một căn nhà thổ cư tại khu Quan Nhân (Trung Hòa, Đống Đa, Hà Nội) mới thấy hết những nhiêu khê và cạm bẫy chực chờ người mua. Trước hết, phải kể tới tình trạng pháp lý của căn nhà. Nằm ở mặt ngõ rộng gần 4m, diện tích 42m2, mặt tiền 3m và xây cao 3 tầng, 1 tum, căn nhà có giá bán chỉ 1,9 tỷ đồng với sổ đỏ đầy đủ. Tính nhẩm nhanh cũng thấy mức giá này rất dễ chịu so với các sản phẩm cùng loại ở cùng địa bàn.

Tuy nhiên, anh Tuấn khẳng định, đây chính là "bẫy" của chủ nhà, vì thông tin cốt tử đã bị ém đi.

Số là căn nhà này đã được chủ nhà thế chấp cho ngân hàng để vay tiền kinh doanh. Gần tới hạn giải chấp, nhưng chủ nhà chưa tìm được nguồn tiền thanh toán cho nhà băng nên liều mình rao bán căn nhà với mức giá cực "hời" để tự tìm lối thoát. "Nếu không tinh ý và tham khảo thông tin từ nhiều chiều (kể cả tìm tới cơ quan quản lý sở tại), nhiều người sẽ xuống tiền ngay và nhận "trái đắng", anh Tuấn nói.

Quả thực, xâm nhập "thế giới" thổ cư mới hay nhiều "chiêu" qua mắt người mua của cả chủ nhà lẫn "cò đất". Trường hợp nhà đã thế chấp nêu trên chỉ là một điển hình. Bên cạnh đó, phải kể tới đủ kiểu thông tin hỏa mù để đánh lừa người mua. Cũng với diện tích như trên, một căn hộ 3 tầng nằm tại mặt đường Đặng Xuân Bảng rao bán từ vài tháng nay. Nhiều khách đã tới tìm hiểu, hỏi mua và thậm chí đặt cọc 5-10 triệu đồng. Tuy nhiên, nếu quan sát kỹ thực địa đoạn đường dài gần 300m, tất cả các căn hộ tại đây đều chỉ xây cấp 4 và tương đối tạm bợ. Hỏi ra mới biết, chủ nhà này đã xây lên 3 tầng mà không bị "sờ gáy". Thông tin từ phòng tài nguyên và môi trường sở tại cho thấy, công trình chưa hề xin giấy phép xây dựng. Như trường hợp này, nhiều môi giới và khách mua đã phải chịu mất trắng tiền đặt cọc cũng như hoa hồng, vì không muốn chuốc lấy "của nợ".

Sổ đỏ "rởm", không gian sống kém

Scandal hồi tháng 4/2013 ở quận Hoàng Mai càng làm dư luận thêm bức xúc về năng lực, trình độ và vai trò của cơ quan quản lý sở tại liên quan tới đất đai. Cụ thể, UBND quận Hoàng Mai đã ra quyết định thu hồi 123 sổ đỏ cấp trái pháp luật ở phường Định Công. Nhưng sau gần 5 năm kể từ ngày ban hành quyết định, việc thu hồi sổ đỏ vẫn bế tắc, do người dân không tự nguyện mang nộp, những sổ đỏ phải thu hồi tiếp tục trôi nổi ngoài thị trường.

Ông Nguyễn Đình Thiện, Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký nhà đất quận Hoàng Mai, cho biết: "Để ngăn chặn tình trạng giao dịch chuyển nhượng những sổ đỏ không còn giá trị pháp lý, Văn phòng Đăng ký nhà đất đã báo cáo chi tiết gửi Sở Tư pháp Hà Nội (quyết định thu hồi và danh sách) để sở thông báo đến các văn phòng công chứng ngăn chặn giao dịch. Tuy nhiên, những trường hợp mua bán trao tay thì nằm ngoài tầm kiểm soát; những người dân đã nhẹ dạ cả tin vào tấm sổ đỏ "vô giá trị" thì mất trắng khoản tiền tích góp cả đời, mà không có cách gì để đòi lại số tài sản ấy.

Mặt khác, về không gian sống của nhà thổ cư hạn chế, khiến rất nhiều người chuyển hướng sang căn hộ chung cư. Thực tế cho thấy, sản phẩm thổ cư luôn giữ giá ngay cả khi tất cả phân khúc thị trường thi nhau phá đáy để tìm đường thanh khoản. Đặc biệt, những căn nhà (với đầy đủ yếu tố pháp lý) tại các quận nội đô hoặc cách trung tâm bờ Hồ chừng 10km luôn chứng kiến mức giá dao động từ 30-70 triệu đồng/m2 trong suốt thời gian từ giữa 2012 đến nay.

Bởi vì đa phần những căn nhà thổ cư trong khu vực nội đô luôn rất thiếu không gian cộng đồng, nhất là không gian để xe ô tô. Việc phải gửi xe cách nhà từ 100-500 m gây phiền hà và bất tiện cho nhu cầu di chuyển. Trong khi đó, nếu ở chung cư (chung cư trung cấp trở lại), không gian để xe luôn được đảm bảo. "Cùng ở khu vực trung tâm, chọn lựa giữa nhà đất thổ cư và chung cư thương mại, nhiều khách hàng nghiêng về phía chung cư hơn", nhân viên một Công ty nghiên cứu thị trường BĐS cho biết.

Nhiều chuyên gia đã nói về không gian đô thị dần bị "bóp nghẹt", cũng là một phần của sự bất cập về phát triển đô thị không theo quy hoạch. Thay vì chịu áp lực theo diện rộng, hạ tầng sẽ phải "cõng" trên mình sức nặng gấp đôi, gấp ba.