Nhà đất liền kề: Quanh quẩn vẫn khó

Đầu năm, thị trường BĐS Hà Nội được hâm nóng bởi sự chú ý của khách hàng lẫn nhà đầu tư tìm tới những dự án liền kề giá rẻ, xa trung tâm. Giá tầm 26 - 30 triệu đồng/m2, pháp lý ổn, hạ tầng hoàn thiện và chủ nhân tự xây, đây là điểm “hút khách” của nhiều dự án như liền kề Đại Thanh, Ao Sào, Tổng Cục 5 (Tân Triều).
  
Đầu quý II, sản phẩm liền kề Đại Thanh thu hút rất nhiều khách hàng cần nhà (đặc biệt là dạng nhà mặt đất thổ cư) nhờ mặt bằng giá 30 - 32 triệu đồng/m2. Tính sơ sơ, với khoảng 3,5 - 4 tỷ đồng là người mua có thể “tậu” riêng lô đất cả trăm mét vuông và hoàn thiện căn nhà theo ý thích riêng của mình.

Trước khi Đại Thanh được “lên mâm”, giới đầu tư lẫn người cần nhà hướng quan tâm tới Xuân Phương Viglacera và Vân Canh (Hoài Đức, Hà Nội). Tuy vậy, 2 dự án quy mô này chỉ thuộc danh sách “tham khảo” do nhiều khuyết điểm: giá cả không tương thích với vị trí, kết cấu hạng mục hạ tầng nội khu (liền kề Vân Canh được rao ở mức trên 3 tỷ đồng, Xuân Phương lên tới 4 tỷ đồng cho căn phổ biến 75m2 gồm cả sân).

Tiền nào, hạ tầng ấy

So về vị trí, Vân Canh gần trung tâm hơn Xuân Phương, nhưng xây thô (sản phẩm giao thô) quá kém - theo đánh giá của giới trung gian BĐS, nên ế dài dài, dù giá “mềm” hơn dự án cùng loại.

Xuân Phương thời điểm 6 tháng trước cũng chẳng khá khẩm hơn. “Chỉ đi từ Cầu Diễn sang dự án đã rất mệt vì đường nhỏ, hay tắc. Ngoài ra, cảnh quan dự án đã phần nào đầy đủ cây xanh, hồ nước nhưng vẫn gây e ngại vì xung quanh toàn… đồng không mông quạnh”, anh Tuân, một khách hàng tiềm năng của dự án này nhớ lại.

Một lựa chọn khác cho phân khúc khách hàng săn tìm nhà/đất thổ cư trong các KĐT mới hoặc phân lô liền kề, là Xa La (Hà Đông). Sẵn sàng chi trả 3 - 4 tỷ đồng để sở hữu 1 mảnh đất/lô đất 80 - 110m2 và tự hoàn chỉnh từ viên gạch lát sân tới vòi nước trong nhà vệ sinh, là phác họa nhanh về đối tượng người mua này.

Ngoài ra, những người mua nhà có “điều kiện” như trên cũng mở rộng tìm kiếm tới nhiều dự án khác ở các trục phía Tây và Đông Hà Nội. Khá hơn một chút là KĐT Vân Canh HUD với điểm nhấn chất lượng về xây thô, nước sử dụng được cấp từ Sông Đà (!) và đường 70 ngập trong khói bụi.

Hoàn hảo hơn và cùng thuộc dạng “hiếm”, là Ao Sào (quận Hoàng Mai). Sản phẩm liền kề tại đây đang được mua đi bán lại với mức 35 triệu đồng/m2 cho căn 70m2 xây 3,5 tầng hoàn thiện mặt ngoài. Với căn góc 2 mặt tiền, diện tích 86m2, giá lên tới 44 - 45 triệu đồng/m2.

“Nếu cộng cả tiền hoàn thiện bên trong, lắp đặt nội thất, cơ cấu hạng mục, thì phải tiêu tới 5 tỷ đồng. Vượt xa khả năng chi trả, nên tôi đành… tìm lựa chọn khác”, chị Hoa, kế toán một doanh nghiệp về VLXD tiếc nuối.

Đầu quý III, nhiều báo cáo, đoán định của giới chuyên môn lẫn nhà tư vấn ngoại đã đưa ra quan điểm lạc quan về tương lai gần của sản phẩm biệt thự/liền kề Hà Nội.

Cụ thể, theo báo cáo thị trường BĐS Hà Nội quý II của CBRE hồi tháng 7, trên thị trường thứ cấp, giá vẫn giảm dù tốc độ giảm đang dần chậm lại. Giá chào bán sản phẩm bị giảm chậm lại, dự báo sẽ thúc đẩy nhu cầu mua của nhóm khách hàng ưa các dự án đất nền. Thậm chí, xuất hiện giá chênh tại một số dự án biệt thự/liền kề có vị trí tốt và vào ở được ngay như Splendora hay Ao Sào. CBRE dự báo, giá thứ cấp sẽ chịu áp lực giảm nhẹ trước khi đi vào ổn định cuối năm.

Lừng khừng giảm giá, chờ cuối năm?

Theo một đơn vị tư vấn ngoại khác, giá chào bán nhà liền kề tại Hà Nội trong quý III lại giảm nhẹ. Báo cáo quý III, Savills đưa ra số liệu: mức giá chào bán sơ cấp trung bình với liền kề là 56 triệu đồng/m2 (đỉnh điểm là quận Tây Hồ có sản phẩm chào tới 106 triệu đồng/m2).
Đáng chú ý, giá chào bán thứ cấp lại giảm nhẹ (0,6% theo quý) được lý giải là do quý trước tăng giá (1%). Trong khi đó, thị trường liền kề biệt thự Hà Nội chuẩn bị đón nhận 85 dự án ở khắp địa bàn với 12% dự án đang ở giai đoạn làm cơ sở hạ tầng.

Có thể kể nhanh một số sản phẩm đất nền đang được nhà đầu tư “ôm chặt” và khách có nhu cầu thực săn đón, như: Nam An Khánh (18 - 19 triệu đồng/m2), Tân Tây Đô (14 - 17 triệu đồng/m2), Xuân Phương (45 - 47 triệu đồng/m2).

Đặc biệt, xuất hiện những dự án mới có tầm tiền thuộc loại “phá giá thị trường” như Lộc Ninh - Chúc Sơn (khoảng 800 triệu đồng/nền đất 67 - 72m2).

Còn những dự án thuộc hàng khủng như Gleximco Lê Trọng Tấn, của đại gia Vũ Văn Tiền, sự chú ý với loại sản phẩm liền kề tại đây chỉ dừng ở mức… chán chẳng buồn nói.

“Doanh nghiệp hiện đang đẩy mạnh bán chung cư Gemex Tower để quay vòng vốn cuối năm. Còn lại, tổng khu đô thị Gleximco vẫn còn rất nhiều hạng mục hạ tầng lẽ ra phải hoàn thiện từ lâu, nhất là với những lô đất, nhà liền kề đã qua tay nhiều thứ cấp”, ông T, nhà đầu tư đang “chết dở” với 2 lô liền kề khu C tại Gleximco từ 2 năm nay than vãn.