Nhà, đất đóng băng có cơ hội sống lại

Nghị quyết xử lý nợ xấu sẽ làm lưu động hóa các tài sản lâu nay nằm bất động.

Quốc hội ngày 21-6 đã chính thức thông qua nghị quyết xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng. Nhiều ý kiến thống nhất cho rằng nghị quyết về xử lý nợ xấu ra đời lúc này là hết sức cấp thiết để chữa trị “cục máu đông” nợ xấu. Đặc biệt là nó giải phóng được tài sản bảo đảm là bất động sản (BĐS).

Lãi suất, dự án “trùm mền”… có thể giảm

Theo báo cáo của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Lê Minh Hưng trước Quốc hội, đến cuối năm ngoái, nếu tính tổng cả nợ xấu nội bảng, nợ có nguy cơ tiềm ẩn và nợ bán cho Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) chưa được xử lý thì tổng nợ xấu trong toàn hệ thống là 10,08%, tương đương khoảng 600.000 tỉ đồng.

“Do vậy việc xử lý nợ xấu sẽ giúp giảm chi phí tài chính của các tổ chức tín dụng, giảm lãi suất vay, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người gửi tiền” - thống đốc NHNN nhấn mạnh.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cũng cho biết nợ xấu bao gồm hơn 90.000 tỉ đồng nợ đọng xây dựng cơ bản trong nhiều năm qua và có liên quan mật thiết đến thị trường BĐS và các ngành có liên quan đến BĐS. Đây cũng là nguyên nhân hàng đầu dẫn đến nhiều dự án BĐS “trùm mền” ngưng trệ. Riêng TP.HCM hiện có khoảng 500 dự án ngừng triển khai. Do đó nếu triển khai nghị quyết về nợ xấu sẽ giúp khai thông và làm sống lại những dự án này.

TS Trần Hoàng Ngân, chuyên gia tài chính ngân hàng và là đại biểu Quốc hội của đoàn TP.HCM, nhận định: Vấn đề quan trọng nhất là nghị quyết về xử lý nợ xấu sẽ tác động lên nền kinh tế nói chung, giúp giảm chi phí xã hội và hỗ trợ giảm lãi suất ngân hàng. Quan trọng là sẽ giúp làm lưu động hóa các tài sản bất động, tức là các tài sản xưa nay không xử lý, không chuyển nhượng, không thanh lý… nằm ì một chỗ thì từ nay sẽ được lưu động, mua bán.

“Đây là tia sáng cho thị trường BĐS, giúp giảm bớt sự dở dang của các công trình. Những tòa nhà “đắp chiếu” sẽ giảm đi, sự lãng phí của toàn xã hội sẽ được giải phóng. Bên cạnh đó, theo tính toán của tôi thì lãi suất sẽ giảm khoảng 1%. Do đó cả doanh nghiệp, người đi vay và ngân hàng sẽ cùng được lợi. Mặt khác, nghị quyết về xử lý nợ xấu được thông qua làm tăng thêm niềm tin của nhà đầu tư, giúp lãi suất thị trường mềm hơn và qua đó hỗ trợ cho thị trường chứng khoán” - ông Ngân phân tích.

Tổng giám đốc một ngân hàng thương mại cổ phần đánh giá lâu nay nợ xấu được tính vào cơ cấu lãi vay, tức là người vay tiền hiện nay phải gánh trách nhiệm cho cả những khoản nợ xấu của ngân hàng. Nay nếu giảm được chi phí dự phòng rủi ro cho những khoản vay đó thì có điều kiện để hạ lãi suất.

Không phải cây đũa thần

Tuy nhận định nghị quyết về xử lý nợ xấu là cần thiết nhưng nhiều ý kiến cho rằng nó không phải là cây đũa thần, không phải chìa khóa vạn năng. Bởi không dễ dàng để bán được khoản nợ xấu “khủng” đang ám ảnh nhiều ngân hàng.

Mặt khác, nghị quyết trao thẩm quyền thu giữ tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu cho tổ chức tín dụng. Đây là một trong những vướng mắc chính hiện nay khiến các khoản nợ xấu chậm được giải quyết.

Tuy nhiên, ông Trương Anh Tú, Giám đốc kinh doanh của Công ty BĐS Phúc Khang, nhận xét: Nghị quyết xử lý nợ xấu có mặt tích cực là ngân hàng được chủ động trong việc thu hồi nợ xấu nhưng có thể sẽ nảy sinh nhiều đơn thưa kiện từ phía khách hàng. Bởi sẽ có khách hàng tiếc của và phủ nhận toàn bộ quá trình thông báo nợ xấu mà ngân hàng đã thực hiện.

“Do vậy, để tránh phát sinh các vấn đề kiện tụng giữa ngân hàng và khách hàng có nợ xấu thì cần thực hiện quy trình giao dịch xử lý nợ xấu một cách chặt chẽ, chi tiết và cụ thể. Ví dụ thời gian thông báo đòi nợ qua đường bưu điện được thực hiện mấy lần, mỗi lần cách nhau bao lâu... Nếu quy trình xử lý nợ xấu giữa ngân hàng và khách hàng không được thực hiện một cách minh bạch thì tài sản mà khách hàng đã thế chấp cho ngân hàng có thể bị bán thấp hơn giá trị thực” - ông Tú cảnh báo.

Tán đồng với quan điểm này, một số chuyên gia cũng cho rằng nghị quyết này chỉ tháo gỡ nút thắt, hỗ trợ cho xử lý tài sản thế chấp cầm cố thuận lợi hơn, minh bạch hơn chứ không phải để xóa nợ xấu ngân hàng. Vì thế để thực sự “khỏe mạnh” thì bản thân các nhà băng phải nâng cao chất lượng tín dụng, cơ cấu lại hệ thống ngân hàng.

Thống đốc NHNN Lê Minh Hưng khẳng định nghị quyết của Quốc hội nêu rõ tới năm 2020 sẽ đưa tỉ lệ nợ xấu xuống dưới 3%. Để thực hiện mục tiêu này sau khi nghị quyết xử lý nợ xấu được ban hành, NHNN sẽ tiến hành các biện pháp quyết liệt, thực hiện đồng bộ các biện pháp, trong đó sẽ nâng cao năng lực quản trị điều hành của các tổ chức tín dụng, tăng cường thanh tra, giám sát trong thực hiện các biện pháp an toàn tín dụng trong hoạt động tín dụng, cho vay.

Một số điểm đáng chú ý của nghị quyết

Một số điểm đáng chú ý của nghị quyết xử lý nợ xấu vừa được Quốc hội thông qua là: Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán nợ xấu, tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu công khai, minh bạch, theo quy định của pháp luật; giá bán phù hợp với giá thị trường, có thể cao hơn hoặc thấp hơn dư nợ gốc của khoản nợ.

Tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu được bán nợ xấu cho pháp nhân, cá nhân, bao gồm cả pháp nhân, cá nhân không có chức năng kinh doanh mua bán nợ.

Bên mua khoản nợ có nguồn gốc từ khoản nợ xấu của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mà tài sản bảo đảm của khoản nợ đó là quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thì được quyền nhận thế chấp, đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là tài sản bảo đảm của khoản nợ đã mua.

Nghị quyết cũng nêu rõ không sử dụng ngân sách nhà nước để xử lý nợ xấu. Nợ xấu quy định tại nghị quyết này là khoản nợ hình thành trước ngày 15-8-2017.

Với mục tiêu tăng dư nợ cho vay bình quân khoảng 16%, dự kiến nợ xấu phát sinh thêm trong năm năm tới (2017-2022) là 350.000 tỉ đồng. Để duy trì mục tiêu duy trì nợ xấu dưới 3% thì tổng số nợ xấu cần xử lý trong năm năm tới là 640.000 tỉ đồng, như vậy bình quân mỗi năm cần xử lý gần 130.000 tỉ đồng.

Thống đốc NHNN LÊ MINH HƯNG