Nhà chung cư hết niên hạn sử dụng sẽ giải quyết ra sao?

Gần đây thông tin về việc bỏ tiền tỷ mua nhà chung cư sau 50-70 năm coi như mất trắng khiến nhiều người băn khoăn, lo lắng. Vậy thực hư vấn đề này cần được hiểu như thế nào là đúng bản chất?

Nhà chung cư phải có niên hạn sử dụng

Vấn đề thời hạn sử dụng chung cư luôn là một vấn đề nóng, bởi tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh hiện nay đang bùng nổ về số lượng dự án và căn hộ chung cư và đây cũng là sự lựa chọn của nhiều gia đình bởi sự tiện lợi và văn minh khi sống trong những căn hộ này. Tuy nhiên, trên thực tế, tâm lý người dân Việt Nam luôn coi việc sở hữu nhà không chỉ là nơi để ở mà là một loại tài sản “để dành” có tính chất tích lũy về kinh tế. Trong khi đó nhà chung cư nói riêng và nhà đất nói chung sau khi xây dựng, đưa vào sử dụng đều có tuổi thọ nhất định, tức là sau một thời gian sẽ bị xuống cấp.

Mới đây, khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đã quy định rõ, doanh nghiệp (DN) trong hay ngoài nước cũng đều chỉ được giao đất 50 năm. Luật này cũng quy định, các DN trong nước cũng chỉ được giao đất có thời hạn 50 năm, nhưng khi bán cho cư dân thì nhà đất được chuyển sang sử dụng lâu dài. Như vậy có nghĩa rằng, người mua nhà chung cư được sở hữu ổn định lâu dài không phụ thuộc vào thời hạn giao đất của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, vấn đề khó hiện nay là, tại Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014 quy định cụ thể về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Theo đó, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào “Cấp công trình xây dựng” và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định. Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định.

Về “Cấp công trình xây dựng”, Thông tư 03/2016/TT-BXD quy định thời hạn sử dụng nhà là từ 30 đến 50 năm đối với công trình cấp 3, từ 50 đến 100 năm đối với công trình cấp 2 và trên 100 năm đối với công trình cấp 1. Cụ thể, công trình cấp 4 (1 tầng kết cấu đơn giản) có niên hạn sử dụng dưới 20 năm. Công trình cấp 3 (2-7 tầng) có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm. Công trình cấp 2 (8-20 tầng) có niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm. Công trình cấp 1 (trên 20 tầng) và công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm.

Trên các diễn đàn, nhiều chuyên gia về nhà đất cho rằng thông tin mất trắng nhà chung cư sau khi mua 50 năm đang bị đẩy đi quá xa so với bản chất. Mọi yếu tố pháp lý khi triển khai các dự án chung cư đều đảm bảo cho khách hàng sở hữu nhà lâu dài, dù thời gian thuê đất của chủ đầu tư là có giới hạn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội bất động sản TP.HCM lý giải, việc chủ đầu tư được giao đất 50 năm là thời gian quy định triển khai dự án. Khi chuyển sang đất ở, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, được cấp sổ hồng sử dụng ổn định lâu dài… Việc chung cư hết niên hạn sử dụng là bài toán của tương lai, khi đó sẽ có những chính sách mới để xử lý.

Còn theo LS Nguyễn Minh Long (Đoàn Luật sư Hà Nội), khi người dân mua nhà ở chung cư hết niên hạn sử dụng thì người dân không bị mất trắng mà được xử lý theo luật định. Pháp luật Việt Nam hiện vẫn bảo hộ việc mua bán nhà chung cư.

Cần giải pháp nào hiện nay?

Thực tế cho thấy không có một công trình nào tồn tại vĩnh cửu mà không có trùng tu sửa chữa dù là nhà mặt đất hay chung cư. Nếu 50-70 năm sau chung cư xuống cấp, người sở hữu nhà có quyền bỏ tiền ra nâng cấp, cải tạo là điều bình thường. Nhưng với xu thể hiện nay người dân có mong muốn mua nhà chung cư nhiều hơn thì những bất cập trong tương lai về quyền sở hữu với niên hạn sử dụng nhà sẽ luôn là một bài toán khó, nên cần phải có giải pháp khả thi, lâu dài.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, việc xử lý các chung cư khi hết niên hạn sử dụng là vấn đề cực kỳ khó hiện nay và nếu như chúng ta không có những giải pháp kịp thời sẽ vô cùng phức tạp trong tương lai. Hiện nay người dân mua nhà chung cư đang phải chịu mức giá cao do họ vẫn nghĩ sở hữu chung cư là vĩnh viễn, nhưng thực tế nhà chung cư chỉ có thời hạn sử dụng nhất định. Khái niệm sở hữu vĩnh viễn là sở hữu khu đất xây dựng chung cư. Còn nhà chung cư, đến hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu sẽ phải tự đập đi, cải tạo và xây mới hoặc giao lại cho cơ quan chức năng. Chính vì thế, nếu hết niên hạn sử dụng, câu chuyện về xây mới chung cư sẽ là một bài toán khó đối với các chủ sở hữu.

Luật Nhà ở 2014 cũng đã quy định thời hạn sử dụng chung cư. Tuy nhiên, đa phần người mua nhà đều không để ý đến điều này.

Cũng theo ông Đặng Hùng Võ, trước đây khi xây dựng Luật Nhà ở 2014 cũng đã bàn và đưa ra quy định ở góc độ “đất ở của chung cư không thể vô thời hạn mà có thời hạn đúng bằng niên hạn sử dụng nhà chung cư”. Tuy nhiên, khi đưa ra vấn đề này thì nhiều ý kiến phản đối, nhiều người đang có nhà chung cư sợ rằng chính sách hồi tố quay lại thay đổi chế độ sử dụng đất nhà chung cư lâu dài như họ đang có. Nên Quốc hội vẫn quyết định là sở hữu đất chung cư là vô thời hạn khi ban hành Luật này.

Vậy nên vấn đề còn lại bây giờ chỉ là giải quyết nhà chung cư khi hết niên hạn sử dụng theo quy định. Gần đây Bộ Xây dựng cũng đã có quy định về niên hạn sử dụng nhà chung cư và hết niên hạn sử dụng thì phải làm gì trong trường hợp nhà đã bị hư hỏng không còn sử dụng được nữa.

“Tôi cho rằng, dù sở hữu đất là vô thời hạn nhưng việc bán nhà chung cư nên có thời hạn. Lúc đó sẽ giải quyết vấn đề này thì giá trị đất phần chung cư thì chủ sở hữu có thể bán lại, nhưng nhà thì chỉ được sử dụng theo niên hạn quy định. Và phải khẳng định được là quy định này không hồi tố. Nếu thực hiện như vậy sẽ có ra tác động tốt đến thị trường nhà đất hiện nay, ông Đặng Hùng Võ nêu quan điểm.

Cũng theo ông Võ, nếu quy định khi nhà hết niên hạn sử dụng, người dân bắt buộc phải ra khỏi nhà vì chỉ mua 50 năm, hoặc hơn tùy từng loại nhà giống như hình thức thuê nhà trả một lần thì sẽ làm cho thị trường nhà chung cư tốt hơn rất nhiều. Bởi vì dù có cấp sổ hồng vô thời hạn thì cũng không giải quyết được vấn đề khi nhà đã hỏng.

Vì vậy giải pháp lâu dài là cần có quy định cho các chủ đầu tư chỉ bán phần giá trị căn nhà trong thời hạn nhất định mà không tính đến phần sở hữu đất. Khi hết niên hạn sử dụng người ở phải rời khỏi nhà và đất có thể thuộc chủ đầu tư hoặc trong nhiều trường hợp vẫn thuộc Nhà nước. Trước mắt cần áp dụng ngay cho những chung cư cũ cần phải cải tạo, và những chung cư mới chuẩn bị đưa ra bán hàng phải áp dụng theo quy định này sẽ ổn. Vì trong phạm vi đó sẽ không mâu thuẫn với Luật Nhà ở, Luật Đất đai, ông Võ nêu quan điểm.