5 điểm nghẽn của thị trường bất động sản TP.HCM

Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) tiếp tục hiến kế cho TP.HCM hoàn thiện đề án phát triển thị trường bất động sản giai đoạn 2016-2020.

Trong các giải pháp phát triển thị trường bất động sản thành phố giai đoạn 2017-2020, HoREA vừa đề nghị bổ sung một số giải pháp, đang được chính quyền thành phố quan tâm.

5 điểm nghẽn của thị trường

Đầu tiên, điểm nghẽn tiền sử dụng đất đang là gánh nặng, là ẩn số, tạo ra cơ chế "xin - cho".

Để giải quyết một phần điểm nghẽn này và hỗ trợ doanh nghiệp, UBND TP đã cho phép doanh nghiệp được tạm nộp tiền sử dụng đất dự án ngay sau khi Sở Tài nguyên Môi trường xác định giá đất. Từ đó, chủ đầu tư tiếp tục làm các thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng, giảm được khoảng 6 tháng chờ làm thủ tục thẩm định giá đất như quy trình trước đây.

Tiếp theo là giải phóng mặt bằng dẫn đến tình trạng nhiều dự án bồi thường dở dang, không thể triển khai được, chôn vốn của doanh nghiệp trong thời gian dài chưa có lối ra.

Vướng mắc về vấn đề chuyển nhượng dự án bất động sản với quy định chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điểm nghẽn thứ 3. Điều này chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai hiện nay.

Ngoài ra, chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản. Hiện nay tính chất hoạt động của thị trường này là trung hạn, dài hạn nên tương đói lệch pha. Lãi suất cho vay vẫn còn cao và có khả năng sẽ tăng trong năm 2017 và đến nay vẫn chưa bố trí được nguồn vốn tín dụng ưu đãi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

Cuối cùng là điểm nghẽn thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất,

Bên cạnh việc chỉ ra những điểm nghẽn trên, HoREA cũng đề xuất cơ chế phối hợp “chuỗi 5 nhà” bao gồm: nhà đầu tư phát triển dự án, nhà thầu thi công; nhà cung ứng vật tư, trang thiết bị, nhà băng -  ngân hàng, Nhà nước trong bối cảnh hiện nay là rất cần thiết.

“Nếu các chủ thể nêu trên cùng nhau hợp tác và phối hợp sẽ tạo được sức mạnh, hiệu quả để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững. Trong đó, các cơ quan Nhà nước, cán bộ Nhà nước phải liêm chính, kiến tạo, hành động, đồng hành với doanh nghiệp”, HoREA nhấn mạnh.

Nên phê duyệt chính sách giữa hai kỳ họp HĐND

HoREA cho rằng theo pháp luật quy định, tất cả dự án có sử dụng đất, các dự án phát triển đô thị, nhà ở đều phải nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm, quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị, phát triển dự án nhà ở của địa phương.

Vì vậy, để khuyến khích thị trường tăng trưởng, Nhà nước cần chấp thuận cho nguồn cung quỹ đất ra thị trường nhiều hơn, đồng thời chấp thuận chủ trương đầu tư nhiều dự án bất động sản hơn.

Ngược lại, khi thị trường có dấu hiệu bong bóng thì nên áp dụng chính sách hạn chế nguồn cung quỹ đất ra thị trường, song song đó nên hạn chế chấp thuận đầu tư các dự án bất động sản.

Do đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn, nên cần phải được sử dụng hiệu quả và tiết kiệm. Có như vậy, TP.HCM mới để dành được quỹ đất đang chuẩn bị hoặc chưa sử dụng làm nguồn lực dự trữ cho các thế hệ tương lai.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, HĐND TP đang giữ thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng do mỗi năm thường chỉ có 2 kỳ họp, nên cần có cơ chế phối hợp chặt chẽ giữa Thường trực HĐND với UBND thành phố, các sở, ngành, các quận, huyện để đáp ứng nhu cầu đầu tư phát triển, và kiểm soát, giám sát việc sử dụng đất đai.

Cho nên, HoREA kiến nghị giao thẩm quyền cho Thường trực HĐND phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (bổ sung) giữa hai kỳ họp HĐND để đảm bảo đáp ứng kịp nhu cầu đầu tư phát triển.

“Mục đích của các biện pháp này đều nhằm bảo vệ và xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh, bền vững. Do đó, nếu làm càng nghiêm, vận dụng càng triệt để, thì chắc chắn thị trường sẽ tốt”, ông Châu lý giải.

HoREA cũng chỉ ra những điểm hạn chế của thị trường bất động sản TP.HCM trong giai đoạn 10 năm từ 2006 đến 2016.

1. Chưa đạt được mục tiêu phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững.

2. Lệch pha cung - cầu xuất hiện, chủ yếu lệch về phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng, thiếu sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở giá rẻ, đặc biệt là nhà cho thuê giá rẻ. Nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội có xu hướng lệch vào một số doanh nghiệp lớn và phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng.

3. Trong khoảng 1.200 dự án bất động sản trên địa bàn thành phố, đang có khoảng 500 dự án bị ngừng triển khai, phần lớn do giải phóng mặt bằng dở dang. Theo đánh giá của HoREA, đây chính là "phần chìm của tảng băng hàng tồn kho", đã ngốn một lượng vốn lớn của nhà đầu tư, ngân hàng và xã hội rất lớn, tiềm ẩn nhiều hệ quả rủi ro cho thị trường.

4. Nhiều doanh nghiệp bất động sản chưa chuyên nghiệp, yếu về năng lực (nhất là năng lực tài chính và năng lực quản trị). Cá biệt, theo cơ quan này, có những doanh nghiệp chưa thể hiện đầy đủ trách nhiệm xã hội, đối với người tiêu dùng nên đã có những hành vi vi phạm pháp luật, làm tổn hại quyền lợi chính đáng của khách hàng gây bức xúc trong dư luận.