Người dân lo lắng cơ chế đền bù mới

Cả trăm nghìn cư dân nhà chung cư cũ ở Hà Nội đang thấp thỏm lo lắng khi lãnh đạo UBND thành phố nêu quan điểm người dân có thể bán lại nhà hoặc phải chấp nhận tỷ lệ đền bù 1 đổi 1 khi thực hiện cải tạo nhà chung cư cũ hiện nay.

Mới đây, Chủ tịch UBND TP.Hà Nội Nguyễn Đức Chung nêu quan điểm: Trên thế giới không có nước nào áp dụng cơ chế đền bù gia tăng diện tích, thậm chí áp dụng mức hơn gấp đôi khi cải tạo nhà chung cư cũ như VN. Ông Chung cho biết khoảng giữa 2017, thành phố sẽ đề xuất Chính phủ một số cơ chế, chính sách mới để đẩy mạnh cải tạo nhà chung cư cũ. Khi đó, người dân có thể bán đứt cho nhà nước hay doanh nghiệp căn nhà cũ của mình hoặc xây mới nhưng chỉ trả lại theo tỷ lệ 1 đổi 1 chứ không phải tăng thêm diện tích như hiện nay... miễn sao đảm bảo nhà nước, doanh nghiệp và người dân đều có lợi.

Nếu được đúng theo ý kiến của lãnh đạo TP.Hà Nội là tỉ lệ đền bù 1 đổi 1 thì có thể đẩy mạnh được việc cải tạo nhà chung cư cũ. Đây là vấn đề mang tính quyết sách. Tuy nhiên, nếu áp dụng mức đền bù 1 đổi 1 thì chắc chắn gặp phải nhiều ý kiến trái chiều, cụ thể là phản đối của người dân đang sở hữu nhà chung cư cũ, đặc biệt là những hộ có mặt bằng kinh doanh ở tầng 1 Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty CP đầu tư dầu khí Toàn Cầu

Lãnh đạo UBND TP.Hà Nội cũng chỉ đạo Sở Xây dựng tiếp thu ý kiến, hoàn chỉnh kế hoạch cải tạo nhà chung cư cũ giai đoạn 2016 - 2020 và các năm tiếp theo. Bản kế hoạch này sẽ phải nêu rõ thực trạng, yêu cầu, cơ chế đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư, thỏa thuận ba bên người dân - nhà nước - doanh nghiệp... khi tái thiết nhà chung cư cũ.

Theo ông Lê Vinh - Giám đốc Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội, trong năm 2017, UBND TP.Hà Nội sẽ tập trung chỉ đạo, tìm giải pháp tháo gỡ khó khăn, cải tạo những chung cư cũ được đưa vào sử dụng từ những năm 1960 - 1970. Trước mắt, thành phố đã giao cho 19 chủ đầu tư nghiên cứu, lập phương án cải tạo lại 19 khu chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng.

Nhiều băn khoăn

Khảo sát tại nhiều khu chung cư cũ của Hà Nội như Thành Công, Giảng Võ, Kim Liên, Ngọc Khánh, Tân Mai..., đa số người dân đều không đồng tình với quan điểm đền bù theo tỷ lệ 1 đổi 1. Anh Trần Trọng Thắng (43 tuổi, cư dân chung cư cũ ở khu Thành Công) cho biết nếu đền bù như vậy thì người dân khó đồng ý giao nhà vì thiệt thòi nhiều so với những tòa đã được cải tạo.

“Có một số tòa nhà ở mặt đường, vị trí đẹp, mức đền bù gấp 2,5 lần. Cũng có những tòa ở vị trí không đẹp bằng, mức đền bù cũng gấp 1,5 hay 2 lần tùy thỏa thuận. Nếu bỗng dưng thay đổi chính sách chặt chẽ như vậy sẽ rất ít người chấp thuận”, anh Thắng nói.

Chị Nguyễn Bích Ngọc (35 tuổi, ở khu chung cư cũ Ngọc Khánh) băn khoăn nếu tỷ lệ đền bù 1 đổi 1 thì sẽ giải quyết ra sao với những hộ có diện tích nhỏ, chỉ hơn 20 - 30 m2, thậm chí chỉ khoảng 10 m2. “Cả khu nhà tôi đang thấp thỏm lo lắng khi nghe thông tin này. Vậy, mua nhà chúng tôi theo giá thị trường hay giá nào? Căn nhà là tài sản sở hữu của cư dân, trường hợp chúng tôi không muốn bán, không đồng ý mức đền bù là 1 đổi 1 vì thấy rằng như vậy không đảm bảo quyền lợi thì sao? Hay trường hợp nhà đông người, muốn mua thêm diện tích thì có được ưu đãi gì không?”, ông Cao Ngọc Tường (51 tuổi, ở khu chung cư cũ Giảng Võ) nói.

Nhiều cư dân ở các khu chung cư cũ khác cũng nghi ngờ về việc đảm bảo lợi ích giữa nhà nước - doanh nghiệp - người dân mà Chủ tịch UBND TP.Hà Nội nêu nhưng không nói rõ mức độ, nguyên tắc, quy định chia quyền lợi. Bên cạnh đó, không ít người tỏ ra băn khoăn, nếu đền bù tỷ lệ 1 đổi 1 thì sẽ tái xây dựng “căn hộ hộp diêm” diện tích hơn 10 m2, 20 m2 rất mau chóng nhếch nhác. Còn xây dựng căn hộ lớn hơn thì những hộ có diện tích nhỏ, thu nhập thấp sẽ làm sao để mua được? Có cơ chế hỗ trợ vay vốn, ưu đãi như thế nào?...

Đảm bảo quyền lợi người dân
 

Ì ạch cải tạo nhà chung cư cũ Theo thống kê của Bộ Xây dựng, TP.Hà Nội đang có nhiều nhà chung cư cũ nhất trong cả nước với 1.155/1.688 nhà chung cư cũ, chủ yếu xây dựng trước thập niên 90 thế kỷ trước. Những nỗ lực của TP.Hà Nội trong nhiều năm qua mới chỉ cải tạo được 14/1.155 nhà chung cư cũ, chủ yếu ở những vị trí đắc địa, mang lại nhiều quyền lợi cho cả người dân và doanh nghiệp. Còn lại đại đa số các tòa chung cư cũ đều đã xuống cấp nghiêm trọng, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn cao.

Trả lời Thanh Niên, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty CP đầu tư dầu khí Toàn Cầu, bày tỏ quan điểm ủng hộ chủ trương giảm mức đền bù khi thỏa thuận cải tạo nhà chung cư cũ như chính sách hiện nay.

“Nếu được đúng theo ý kiến của lãnh đạo TP.Hà Nội là tỷ lệ đền bù 1 đổi 1 thì có thể đẩy mạnh được việc cải tạo nhà chung cư cũ. Đây là vấn đề mang tính quyết sách. Tuy nhiên, nếu áp dụng mức đền bù 1 đổi 1 thì chắc chắn gặp phải nhiều ý kiến trái chiều, cụ thể là phản đối của người dân đang sở hữu nhà chung cư cũ, đặc biệt là những hộ có mặt bằng kinh doanh ở tầng 1”, ông Hiệp nói.

Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng VN, cho rằng cần phải làm rõ các loại hình sở hữu căn hộ chung cư cũ của người dân ở từng tòa nhà. Từ thế kỷ trước, nhiều nhà chung cư cũ đã được bán cho người dân. Cũng có những khu, người dân còn sở hữu cả quyền sử dụng đất. Một số khu người dân chỉ sở hữu căn hộ, còn phần hành lang, sân chơi là của chung, hay thuộc quyền sở hữu nhà nước... Do vậy, với từng khu phải có cơ chế khác nhau, không thể đổ đồng đền bù theo tỷ lệ 1 đổi 1.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, nhận xét chung cư cũ, xập xệ, tiềm ẩn nguy hiểm, cần cải tạo là theo góc nhìn nhà quản lý. Còn góc nhìn người dân, đây là tài sản lớn, và họ có quyền quyết định tài sản của mình. Bởi vậy, không thể áp đặt cách thức của nhà quản lý về phương án đền bù. Theo GS Võ, không phải không có cơ chế hài hòa lợi ích của nhà đầu tư và người dân. “Nghị định 71 năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định, nếu 70% dân cư đồng tình với việc cải tạo, 70% dân cư đồng tình với giá đền bù nhà đầu tư thì việc cải tạo được chấp nhận. Tuy nhiên, đến năm 2014 thì sửa luật Nhà ở nên thực tế Nghị định 71 vẫn chưa đủ thời gian để đánh giá”, ông Võ nói.

GS Võ đánh giá mức đền bù 1 đổi 1 mà Chủ tịch UBND TP.Hà Nội nêu ra có thể giúp đẩy mạnh cải tạo nhà chung cư cũ. Tuy nhiên, nếu tỷ lệ đền bù như vậy thì người dân chịu thiệt nhiều, doanh nghiệp hưởng lợi cao.

Theo quan điểm của Tổng hội Xây dựng VN, phương án tối ưu nhất là tái thiết, rà soát lại diện tích từng khu chung cư cũ, thống kê dân số rồi lập quy hoạch chi tiết lại toàn bộ từ đường lớn - nhỏ kiểu ô bàn cờ để nhà có nhiều mặt tiền hơn, vườn hoa, hầm, nhà chung cư, liền kề... tạo thành khu đô thị đa chức năng. Nguồn tài chính được huy động từ đất khu được cải tạo lại do đa phần các khu chung cư cũ đều là đất vàng, rất có giá trị.
 

Hoán đổi căn hộ khi cải tạo chung cư cũ

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có công văn gửi Sở Xây dựng đề xuất phương thức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Cụ thể, khi chung cư mới được xây dựng hoàn thành và đưa vào sử dụng, các chủ sở hữu, chủ sử dụng hợp lệ tại chung cư cũ nên được giải quyết bố trí tái định cư ở căn hộ mới có diện tích lớn hơn hoặc bằng diện tích căn hộ cũ (theo phương thức hoán đổi căn hộ đã được chủ sở hữu, chủ sử dụng hợp lệ tại chung cư cũ và nhà đầu tư thỏa thuận) và không phải trả thêm chi phí.

Đối với căn hộ, nhà ở tại chung cư cũ không thuộc quyền sở hữu của nhà nước, được bố trí tái định cư theo thứ tự ưu tiên: đã có quyền sở hữu nhà ở tại chung cư cũ được bố trí căn hộ mới tại chung cư tái định cư, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và không phải nộp lệ phí trước bạ khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư được bố trí căn hộ mới mà phải nộp thêm tiền chênh lệch diện tích thì chủ sở hữu nhà được vay vốn tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại VN; vay vốn từ quỹ phát triển nhà ở TP. Còn đối với chủ sở hữu nhà chung cư thuộc đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội thì sẽ được vay từ nguồn vốn tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội để mua thêm phần chênh lệch diện tích này...