Nghịch lý trên thị trường căn hộ dịch vụ

Là phân khúc có diễn biến khá sôi động, ngay cả khi thị trường địa ốc rơi vào trầm lắng, nhưng có điều nghịch lý là công suất cho thuê căn hộ dịch vụ Hà Nội chưa bao giờ đạt mức cao, dù nguồn cung ít, thậm chí có những giai đoạn không có nguồn cung mới.

Theo báo cáo mới nhất của CBRE, trong quý III/2016, phân khúc căn hộ dịch vụ cho thuê tại thị trường Hà Nội không thay đổi. Tổng nguồn cung toàn thị trường vẫn ở mức 3.239 căn với hơn 30% thuộc về loại căn hộ 2 phòng ngủ. Nguồn cung căn hộ dịch vụ hạng A chiếm 71% tổng nguồn cung trên thị trường, trong đó 3 quân Tây Hồ, Ba Đình và Từ Liêm vẫn chiếm thị phần lớn nhất.

Còn theo báo của của Savills, nguồn cung căn hộ dịch vụ cho thuê tại thị trường Hà Nội trong quý vừa qua có 3.800 căn hộ. Dù có khác biệt đôi chút, nhưng nhìn chung, lượng cung này vẫn tương đối thấp so với nhiều phân khúc được chào bán trên thị trường vào thời điểm hiện tại, đặc biệt là phân khúc căn hộ để ở.

Trong khi đó, theo đại diện của Savills Việt Nam, nhu cầu thuê căn hộ hiện tại được đánh giá vượt qua cả lượng cung mà thị trường Hà Nội có thể cung cấp, đặc biệt là các khách thuê đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản, những người thường không quan tâm quá lớn tới giá chào thuê của các căn hộ dịch vụ. Tuy nhiên, công suất phòng luôn luôn không thể đạt được mức 90% trở lên trong suốt vài quý vừa qua.

Chia sẻ thêm, vị đại diện này cho biết, việc thị trường căn hộ dịch vụ diễn ra tình trạng nghịch lý như vậy không phải bây giờ mới xuất hiện. Xu hướng này đã kéo dài trong suốt khoảng 2 năm trở lại đây. Trong giai đoạn gần đây, công suất thuê căn hộ dịch vụ có sự cải thiện, nhưng mức độ cải thiện là không cao, mặc dù nguồn cung cho phân khúc này tiếp tục hạn hẹp, khi các dự án mở bán ra vào thời điểm này chủ yếu là hướng tới nhu cầu căn hộ để ở.

Số liệu thống kê mới nhất từ Savills Việt Nam cho thấy, công suất bình quân của các căn hộ dịch vụ trong quý III/2016 đạt 87%, tăng 3,4% theo quý và 5,7% theo năm. Số lượng căn hộ cho thuê thêm đạt mức dương tại hạng A, không đổi tại hạng B và giảm mạnh tại hạng C.

Đại diện một sàn môi giới cho thuê lớn cho biết, thị trường dịch vụ đang có sự cạnh tranh từ các dự án thương mại. Tại khá nhiều dự án căn hộ cao cấp trong nội đô hiện tại, nhiều người mua chưa có nhu cầu ở đã cho thuê lại. Việc cho thuê lại, ngoài việc được hưởng một giá trị sinh lời lớn, chủ nhân vẫn có toàn quyền tự quyết khi căn hộ là sở hữu của mình.

Bên cạnh đó, do chủ động về quyền sở hữu, nên chủ nhân có thể đầu tư thêm nhiều dịch vụ tiện ích để đáp ứng thêm nhiều giá trị cho khách thuê là người nước ngoài, những người rất khó tính trong việc lựa chọn một không gian sống và làm việc, như các tiện ích về nội thất, hoặc các đồ dùng cá nhân theo yêu cầu của khách thuê,…

Theo tìm hiểu của Đầu tư Bất động sản, hoạt động đầu tư căn hộ thương mại rồi cho thuê lại như căn hộ dịch vụ không chỉ đến thời điểm này mới xuất hiện, mà đã diễn ra khá phổ biến từ nhiều năm trước, nhất là thời điểm thị trường bất động sản rơi vào suy thoái, hoạt động đầu tư căn hộ cao cấp chủ yếu hướng đến cho người nước ngoài thuê lại.

Hàng loạt dự án căn hộ cao cấp được mở bán trong giai đoạn 2013 - 2014 như Tòa nhà Indochina Plaza Hà Nội, Dolphin Plaza, hay Chung cư Star City…, các chủ đầu tư đều hướng đến nhà đầu tư bằng việc cam kết hỗ trợ thuê lại căn hộ với lợi tức hàng nghìn USD mỗi tháng.

Không chỉ bị cạnh tranh bởi các dự án căn hộ nhà ở cao cấp chuyển đổi thành căn hộ cho thuê, căn hộ dịch vụ hiện nay còn bị cạnh tranh bởi hàng loạt dự án biệt thự ở khu vực ngoại thành, có kết nối hạ tầng thuận tiện như Splendora (huyện Hoài Đức), Vinhomes Riverside (quận Long Biên)… Tương tự như căn hộ thương mại cho thuê, các dự án này có mức giá cạnh tranh và thoải mái hơn cho những khách hàng muốn thuê dài hạn.