Nghịch lý người đi thuê và cho thuê căn hộ đều không hưởng lợi

Chính sách tiền tệ thắt chặt năm 2011 đã ảnh hưởng mạnh đến thị trường BĐS. Giá nhà đất mặc dù không thay đổi đáng kể trong 10 tháng của năm 2011 nhưng bắt đầu tư cuối 2011 trở đi giá nhà đất đã bắt đầu giảm mạnh, khoảng 40 – 50% và áp lực giảm giá tiếp tục duy trì sang năm 2012.

Theo CBRE, giá căn hộ cho thuê trong quý 4/2011 đã giảm khoảng 4 – 5% so với cùng kỳ năm trước, giao động trong khoảng 20 – 30 usd/m2/tháng (tùy từng phân khúc). Tuy nhiên, nhiều căn hộ trung cấp ở các khu đô thị mới Q2 và Q7 giá cho thuê đã giảm rất mạnh. Giá cho thuê căn hộ Chung cư Thủ Thiêm Star Q2 mới đưa vào sử dụng, được đánh giá có thiết kế khá tốt, cảnh quang thông thoáng nhưng giá cho thuê chỉ khoản 3USD/m2, hoặc căn hộ HAGL 3 kế giáp Phú Mỹ Hưng, có nhiều tiện ích được nhiều người nước ngoài thuê ở nhưng đơn giá cho thuê cũng chỉ vào khoảng 5USD/m2. Do vậy, đứng ở góc độ người đi thuê thì có vẻ như giá cho thuê đang ở mức cao và giảm chưa tương xứng so với giá nhà bán. Tuy nhiên, đứng ở góc độ nhà đầu tư thì đang cho thấy một thực tế ngược lại, giá cho thuê hiện giờ khá thấp không hấp dẫn đầu tư.

Thí dụ như căn hộ Thủ Thiêm Star ở Quận 2, giá giao dịch hiện tại ở khoảng 1,3 – 1,4 tỷ đồng cho một căn hộ 80m2, nhưng cho thuê chỉ ở mức 5 triệu đồng/tháng, tỷ lệ thu nhập vào khoảng 4,3%/năm. Căn hộ HAGL 3 có tỷ suất cao hơn, nhưng cũng chỉ vào khoảng 5,6%. Trong khí đó nếu đem tiền gửi NH thì thu được 14%/năm. Nếu nhà đầu tư vay ngân hàng 60% để mua nhà, với lãi suất “ưu ái” hiện nay là 20%/năm thì tiền thu được từ cho thuê nhà chỉ mới trả được 47% lãi vay. Tất nhiên hiện nay vẫn có người mạnh dạn mua căn hộ cho thuê vì họ có hy vọng khi giá BĐS phục hồi sẽ thu lợi lớn, tuy nhiên khả năng này không phải là chắc chắn khi số lượng căn hộ còn rất lớn và nhiều dự án vẫn đang tiếp tục triển khai, trong khí đó với số tiền thu được thấp hơn nhiều so với gửi NH, họ còn đối đầu với sự xuống cấp theo thời gian của căn hộ và phải bỏ chi phí tu sửa.

Với nhận định trên cho thấy hiện nay người đi thuê nhà cũng như người có nhà cho thuê (hoặc đầu tư nhà cho thuê) đều không cảm thấy hài lòng. Lý giải về hiện tượng này cho thấy hai nguyên nhân quan trọng đó là giá nhà tại Việt Nam rất cao kèm theo lãi suất huy động và cho vay của Việt Nam cũng cao hàng đầu thế giới. Chính 2 nguyên nhân này đang gây ra tình trạng đóng băng trên diện rộng của thị trường BĐS trong 2 năm qua, và tình hình có vẻ chưa thể cải thiện trong năm 2012 làm thiệt hại rất nhiều cho giới đầu tư BĐS kể cả các công ty BĐS lớn cho đến nhà đầu tư cá nhân. Còn xét trên bình diện toàn nền kinh tế thì tình trạng này là một gánh nặng mà các giải pháp của Chính Phủ đang tập trung giải quyết.

Hiện nay để thúc đẩy phát triển kinh tế, tạo ra hàng hoá và việc làm thì việc tăng cung tiền cho nền kinh tế là biện pháp dể thực hiện nhất. Tuy nhiên với áp lực lạm phát cao trong đó có nguyên nhân sự hút vốn rất mạnh vào BĐS khiến cho chính phủ phải thắt chặt tiền tệ, nên việc cung tiền để kích thích nền kinh tế không dể thực hiện trong lúc này. Điều này làm rất nhiều doanh nghiệp đang thiếu vốn cho sản xuất kinh doanh, Ngân hàng cũng khó giảm lãi suất hỗ trợ doanh nghiệp và người dân vì việc huy động tiền cũng khó khăn. Đối với người dân thì hiện tượng này gây nhiều ảnh hưởng, xét trực tiếp về việc mua hay thuê nhà để ở đều đối đầu với giá cao như đã phân tích trên, ngoài ra do doanh nghiệp gặp khó khăn nên việc làm cũng thu hẹp, tiền lương khó cải thiện.

Tóm lại, để giải quyết căn bản tình trạng về vấn đề nhà ở, thì không thể tập trung tìm cách xây nhà giá thấp mang tính phi thị trường sẽ xuất hiện cơ chế xin – cho hoặc xuất hiện các khu nhà không chất lượng, thiếu tiện nghi. Vấn đề nằm ở chổ tái cấu trúc nền kinh tế theo hướng phát triển bền vững, giúp tăng giá trị sản xuất, ổn định lạm phát và giảm lãi suất ngân hàng. Khi đó bài toán bất động sản có thể giải quyết thoả đáng cho bên mua nhà, thuê nhà và bên đầu tư nhà cho thuê. (TS Đinh Thế Hiển )