Lợi nhuận trong đầu tư BĐS sẽ không còn hấp dẫn

Trong những năm qua bất động sản luôn được xem là kênh đầu tư đem lại những khoản lợi nhuận “kếch xù” do giá bất động sản đã tăng đến 800% từ năm 2003 đến nay.

Khi thị trường phát triển quá nóng khiến dòng tiền đổ vào bất động sản tăng nhanh, cùng với đó là mức tăng giá một cách chóng mặt của bất động sản trong những năm qua. Đồng thời những khoản lợi nhuận đem lại từ kênh đầu tư này rất hấp dẫn, khiến dòng tiền đầu cơ tăng cao. Bởi vậy, khi nền kinh tế khó khăn thì bất động sản ngay lập tức cũng phải gánh những hậu quả khó lường, và tác động xấu ngược lại với nền kinh tế.

Tại cuộc Hội thảo “Kinh nghiệm đầu tư, kinh doanh bất động sản Thái Lan, các can thiệp tạo điều kiện và công cụ kiểm soát rủi ro” vừa diễn ra. Nhiều chuyên gia đã có những chia sẻ và đánh giá về thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay.

Theo Tiến sĩ Nguyễn Quang, Giám đốc Chương trình UN-HABITAT tại Việt Nam, nhà ở chịu ảnh hưởng rất lớn về tín dụng, đất đai, cơ sở hạ tầng,…Tín dụng sẽ bị ảnh hưởng rất lớn bởi tình hình kinh tế vĩ mô. Trước đây, nhu cầu về nhà ở vẫn có nhưng chúng ta vẫn chưa có thị trường trong thời bao cấp.

Khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản mới được biết đến. Trong khoảng 10 năm trở lại đây thị trường bất động sản luôn có biến động mạnh. Từ năm 2003 cho đến nay giá bất động sản đã tăng đến 800% (8 lần). Sự tăng giá này rõ ràng là bị thao túng bởi yếu tố đầu cơ.

Bởi vì, những năm trước đây, bất động sản có biến động mạnh và liên tục tăng cao, trong khi đó lãi suất cho vay lại không cao. Chính vì thế, bất động sản đã trở thành một kênh đầu tư vô cùng hấp dẫn, có lợi nhuận cao khiến giới đầu cơ đổ xô đi vay tiền mua bán bất động sản.

Ngân hàng cũng nhận thấy đây là một nguồn thu vô cùng lớn và không ngừng cho vay đầu tư vào bất động sản. Lượng tín dụng đổ vào bất động sản những năm gần đây tăng lên rất mạnh, có những thời điểm tốc độ tăng lên đến 30% - 40%.

Cho đến khi nền kinh tế gặp bất ổn, lạm phát gia tăng liên tục. Chính phủ phải can thiệp bằng biện pháp hạn chế cung tiền với chính sách thắt chặt cho vay. Ngay lập tức hầu bao từ các ngân hàng không còn nữa thì điều đương nhiên là các kênh đầu tư truyền thống đem lại lợi nhuận cao như bất động sản hay chứng khoán sẽ phải xì hơi. Người dân dừng lại, và hiện tại không mua bất động sản nữa dẫn đến thị trường đóng băng như hiện nay.

Thời gian gần đây với nhiều quan điểm lo ngại về sự sụp đổ domino của bất động sản khi nhiều dự án bất động sản đang có động thái bán tháo, phải đại hạ giá lên đến 30-35% nhằm thu hồi dòng tiền để trả các khoản nợ ngân hàng.

Nhiều chuyên gia đánh giá, hiện tượng này là tất yếu của việc “bong bóng” bất động sản vỡ tuy nhiên, chỉ xảy ra ở một vài trường hợp cục bộ, quy mô nhỏ, có sự căng thẳng về dòng tiền. Còn xảy ra một hiện tượng domino trên thị trường thì gần như khó xảy ra.

Tiến sĩ Phạm Văn Bộ, Phó Giám đốc Học viên Đào tạo Cán bộ Quản lý Xây dựng và Đô thị (AMC) cho rằng, quy luật tất yếu của kinh tế học là dòng tiền luôn chảy từ nơi có lợi nhuận thấp đến nơi có lợi nhuận cao. Nếu thị trường bất động sản vẫn còn lợi nhuận cao như trước đây thì chắc chắn dòng tiền sẽ còn đổ vào bất động sản.

Tuy nhiên, trong thời điểm hiện tại thị trường bất động sản đang ở giai đoạn trầm lắng, giá giảm, lợi nhuận không còn hấp dẫn chính vì thế mảng thị trường này chắc chắn sẽ bị giảm đầu tư ngay, hay nói cách khác dòng tiền đổ vào bất động sản sẽ giảm mạnh.

Chính phủ đang hướng đến một thị trường phát triển lành mạnh và ổn định, chính vì thế năm 2010 một loạt các chính sách liên quan đã được ban hành.

Trong thời gian tới, định hướng của Chính phủ là hướng thị trường bất động sản dần đi vào ổn định, phát triển bền vững và lành mạnh. Do đó, những khoản lợi nhuận đầu tư vào bất động sản sẽ không còn hấp dẫn, và sẽ tiến gần với mức lợi nhuận trung bình của xã hội chứ không phải là những khoản lợi nhuận “kếch xù” như trước đây.