Nên có điều khoản ràng buộc ngân hàng và NĐT thứ cấp

Việc Sở tài nguyên - Môi trường (TN-MT) TPHCM công bố các dự án đang thế chấp ngân hàng đã nhận được sự đồng tình của dư luận. Tuy nhiên một số doanh nghiệp cho rằng việc công bố thông tin giữa các doanh nghiệp chưa sòng phẳng, công bố thông tin cá nhân… ĐTTC trích đăng ý kiến một số nhà chuyên môn nhận định về vấn đề này.

Ông Tống Văn Nga, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng:

Khuyến khích công khai dự án thế chấp

Việc công bố danh sách các dự án BĐS đang thế chấp tại các ngân hàng trước sau cũng phải làm. Bởi vì tiền của các chủ đầu tư hiện nay phần lớn là tiền từ hệ thống ngân hàng. Tình trạng này rất nguy hiểm. Điều đáng lo ngại nhất là nếu các nhà đầu tư nộp tiền để cho chủ đầu tư đi làm việc khác song lại đi vay ngân hàng để làm. Tức vốn của nhà đầu tư thứ cấp không vào đúng công trình. Cho nên các địa phương công bố nhằm giúp nhà đầu tư thứ cấp hiểu được thực trạng của các chủ đầu tư đang như thế nào. Nếu không cứ đeo bám ngân hàng mãi đến khi luồng BĐS tắc, các ngân hàng cũng chết theo.

Các thành phố có thị trường BĐS phát triển cũng nên làm như TPHCM để lộ dần nợ xấu đang tồn đọng trong BĐS. Điều này cũng góp phần tạo niềm tin cho thị trường, người mua nhà, hay nhà đầu tư thứ cấp sẽ yên tâm hơn khi bỏ tiền vào đầu tư BĐS. Nợ xấu hệ thống ngân hàng hiện nay phần lớn nằm trong BĐS, nếu không xử lý được nợ xấu rất khó phát triển bền vững thị trường. Nên khuyến khích tất cả địa phương công khai danh sách dự án BĐS thế  chấp tại ngân hàng.

Khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở quy định các chủ đầu tư sau khi thế chấp dự án tại các ngân hàng vẫn có quyền huy động vốn thông qua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi có sự chấp thuận bằng văn bản của các ngân hàng. Đó là một trong những kẽ hở. Thực tế đã chỉ ra có những chủ đầu tư đã tận dụng kẽ hở này để huy động vốn trái phép từ các nhà đầu tư thứ cấp, hoặc người mua nhà ở hình thành trong tương lai. Trong khi đó, người mua BĐS chịu nhiều rủi ro và dễ bị thua thiệt.

Thực ra quan niệm bảo lãnh ngân hàng hiện có nhiều cách hiểu khác nhau, lẽ ra nó là bảo lãnh tiền nhà đầu tư thứ cấp đi vào qua ngân hàng và ngân hàng hướng dòng tiền vào đúng mục đích phát triển dự án. Còn giờ chủ đầu tư cứ nói với người mua nhà, nhà đầu tư thứ cấp là ngân hàng bảo lãnh cho tôi đây rồi, các vị cứ nộp tiền vào đi. Nếu như vậy khi làm hợp đồng nhà đầu tư thứ cấp phải đưa vào điều khoản trường hợp có trục trặc, ngân hàng bảo lãnh dự án phải bồi hoàn khoản tiền nhà đầu tư thứ cấp, người mua nhà đã đầu tư vào dự án. Nếu có được điều khoản này trong hợp đồng mua bán nhà, nhà đầu tư thứ cấp còn tạm yên tâm, ngược lại rủi ro trong hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vẫn còn.

Ông PHẠM NGỌC LIÊN, Giám đốc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất TPHCM (Sở TN-MT):

Chỉ công bố dự án đủ điều kiện huy động vốn

Khi Sở TN-MT công bố danh sách 77 dự án BĐS đang thế chấp ngân hàng, nhiều doanh nghiệp đã ủng hộ việc này nhưng cho rằng cách thể hiện trong báo cáo không công bằng. Thông tin công bố chúng tôi lấy ra từ đơn đăng ký giao dịch đảm bảo khi thực hiện việc đăng ký. Mẫu đơn đăng ký thế chấp theo quy định của thông tư liên Bộ TN-MT và  Bộ Tư pháp, nội dung rất đơn giản, đặc biệt mục đích thế chấp ghi rất chung chung. Về phía ngân hàng cũng giữ bí mật, nên quy định không bắt buộc ghi chi tiết. Thực hiện chỉ đạo của UBND TP phải công bố các dự án đang thế chấp, đồng thời giao Sở Xây dựng làm tổ trưởng để rà soát các dự án đang đầu tư về việc cấp giấy chứng nhận, có hay không việc thế chấp tại các ngân hàng… Việc cung cấp thông tin thế chấp thuộc nghiệp vụ của NHNN chi nhánh TPHCM (thành viên tổ công tác) hướng dẫn tổ công tác.

Sau khi công bố chúng tôi có nhận phản hồi từ một số doanh nghiệp kêu oan. Tuy nhiên chúng tôi có đủ dữ liệu, tài liệu để phản bác lại. Nếu doanh nghiệp kêu lên để bảo vệ lý lẽ của mình chúng tôi ghi nhận để đó, nhưng nếu doanh nghiệp khiếu nại chúng tôi sẽ công bố các chứng cứ ra đại chúng. Về thắc mắc cho rằng báo cáo của Sở TN-MT cũng thể hiện cả những cá nhân thế chấp căn hộ tại dự án liệu có đúng quy định, theo Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở, cho phép người ta chuyển nhượng hợp đồng khi mua căn hộ chung cư nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận. Trong quá trình chuyển nhượng có cả những nhà đầu tư nếu cảm thấy sinh lợi hay có nhu cầu thu hồi vốn thì chuyển nhượng. Trong trường hợp này chúng tôi muốn công bố thử những trường hợp đã mua nhưng có thế chấp căn hộ đã mua. Tuy nhiên vừa rồi khi công bố anh em cũng không chú ý hết những yêu cầu, nên vừa rồi chúng tôi cũng nhận được một số ý kiến phản hồi về việc này. Do đó sắp tới chúng tôi rút kinh nghiệm chỉ ghi số căn hộ thế chấp chứ không ghi tên cụ thể người thế chấp. Nếu người dân có nhu cầu tìm hiểu kỹ hơn về căn hộ mình muốn mua điều có thể tìm hiểu tại các cơ quan chức năng, đều này pháp luật cho phép.

Đợt này chúng tôi mới công bố 77 dự án thế chấp ngân hàng, tức chưa thể đầy đủ hết được. Hầu hết dự án đều được thế chấp, tuy nhiên công bố với tinh thần các dự án nhà ở đã được phê duyệt, tiếp nhận hồ sơ, đủ điều kiện huy động vốn hay bán nhà theo quy định. Thực tế hầu hết chủ đầu tư đều đã thế chấp dự án ngay từ đầu để vay vốn thực hiện dự án và từng bước hoàn thiện các thủ tục. Việc huy động vốn cũng là bí mật kinh doanh của các doanh nghiệp, do đó mình chỉ tập trung công bố các dự án đủ điều kiện huy động vốn hay bán hàng theo quy định.