Thế chấp dự án: Nguy cơ khủng hoảng BĐS

Bàn về tình trạng thế chấp dự án, căn hộ tại các ngân hàng hiện nay, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường (TN-MT), cảnh báo về mặt cơ quan quản lý không được để xảy ra tình trạng thế chấp 2 lần, bởi chủ của bất kỳ thửa đất nào cũng không được thực hiện cùng lúc 2 quyền sử dụng đất. Đã thế chấp rồi không được bán, bán rồi không được thế chấp. Bởi điều này dẫn đến tình trạng 1 chủ được hưởng giá trị đất đai 2 lần.

Không thể thế chấp tài sản 2 lần

* Thưa ông, vừa qua Sở TN-MT TPHCM công bố danh sách 77 dự án BĐS đang thế chấp tại các ngân hàng. Theo ông việc công bố này tác động thế nào đến thị trường BĐS TPHCM trong bối cảnh các dự án phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay ngân hàng?

Việc các dự án thế chấp ngân hàng không phải chuyện mới, nhưng nếu cơ quan nhà nước muốn hỗ trợ người dân thì nên công khai minh bạch thông tin về dự án, không nên coi đó là thông tin bí mật, khiến người dân không tiếp cận được. Thực tế, người mua có quyền được biết, căn hộ mình mua đã được giải chấp hay chưa và đủ điều kiện để bán nhà hay chưa. Chỉ có minh bạch thông tin, người mua mới không bị thiệt thòi. GS. Đặng Hùng Võ

-GS. ĐẶNG HÙNG VÕ: - Tác động trước mắt đến thị trường là thêm vốn cho thị trường nhưng sẽ rất nguy hiểm khi người mua căn hộ ở đó lại tiếp tục mang đi thế chấp ở một ngân hàng khác. Tức 1 tài sản được thế chấp 2 lần, đây là tình trạng nguy hiểm nhất đối với thị trường. Nếu không ngăn ngừa được tình trạng này sẽ dẫn đến một cuộc khủng hoảng BĐS và lây sang khủng hoảng tài chính. Điều này đã được thể hiện qua cuộc khủng hoảng tài chính năm 1997 tại Đông Nam Á và năm 2008 tại Hoa Kỳ, khi đều rơi vào tình trạng tài sản thế chấp được định giá cao hơn rất nhiều lần so với giá trị. Theo đó, định giá để cho vay cao hơn gấp nhiều lần giá trị tài sản tại Đông Nam Á giống với ở Hoa Kỳ khi quốc gia này phát triển thị trường thứ cấp, tức 1 BĐS được thế chấp 2 lần, 1 lần thế chấp sơ cấp và 1 lần thế chấp thứ cấp. Đây là tình trạng Việt Nam phải ngăn ngừa ngay lập tức.

* Có thể nói việc công bố danh sách các dự án BĐS thế chấp ở các ngân hàng tại TPHCM có tác động tích cực đến thị trường. Các TP như Hà Nội, Đà Nẵng có nên công bố danh sách các dự án đang thế chấp ngân hàng, thưa ông?

- Sở TN-MT TPHCM mới chỉ công bố 77 dự án được chủ đầu tư mang đi thế chấp, chưa công bố được rằng chủ các căn hộ trong 77 dự án đó có mang căn hộ đi thế chấp nữa hay không. Điều cần làm là không được thế chấp 2 lần. Còn nếu chỉ thế chấp dự án không chưa có vấn đề gì nếu các chủ căn hộ không thế chấp lần nữa để vay tiền ngân hàng. Vì lúc này dự án đang có giấy tờ, sổ đỏ của dự án, nếu bán rồi có thêm sổ đỏ của các chủ căn hộ. Tức có 2 lần sổ đỏ được cấp trên cùng một mảnh đất thực hiện dự án. Bình thường ra là không làm chuyện này (thế chấp dự án), còn công bố lên được là tốt vì công bố ra được là công khai minh bạch thị trường. Tình trạng tài sản mang đi thế chấp theo pháp luật buộc phải công khai, cho đến bây giờ mới công khai, đó cũng là một yếu kém của khâu quản lý nhà nước.

* Luật Nhà ở 2014 cho phép chủ đầu tư thế chấp tại các ngân hàng khi thực hiện giải chấp hoặc có sự đồng ý bằng văn bản của các ngân hàng. Vậy ông có lo ngại về tình trạng bắt tay giữa chủ đầu tư và các ngân hàng để đẩy rủi ro các dự án về phía người mua nhà, nhà đầu tư thứ cấp?

- Đây là tình trạng chúng ta phải chống lại, về quản lý phải ngăn ngừa được tình trạng bắt tay giữa ngân hàng và các chủ dự án BĐS. Không thể để cho các chủ dự án, những người nắm tiền dự án gây bất lợi cho người sử dụng BĐS tại dự án đó. Nhưng có điều tại Việt Nam hiện nay, ngay bản thân người mua nhà, nhà đầu tư thứ cấp cũng lơ mơ thông tin về dự án. Một mặt vì thông tin về dự án khó tìm được, một mặt do họ không ý thức được mình phải nắm được thông tin, nắm được pháp luật, nắm được quy hoạch, biết quyền được làm của mình là gì. Tức người mua nhà, nhà đầu tư thứ cấp, chủ các căn hộ trong dự án chưa ý thức được mình phải cần có thông tin gì, ai là người bảo vệ mình, pháp luật hiện hành ra sao, nên họ dễ bị bắt nạt là đương nhiên. Thị trường BĐS phát triển một thời gian nữa, tự nó sẽ làm tốt hơn việc này.

Cách đây 1 tháng Chính phủ đã ban hành 1 nghị định riêng về công khai, minh bạch với thị trường BĐS. Vì thế người dân càng phải nâng cao được nhận thức của mình về quyền và nghĩa vụ khi tham gia vào thị trường BĐS. Theo đó, người dân phải đóng vai trò tham gia quản lý, giám sát đối với thị trường. Đấy là những giải pháp về cơ chế áp dụng thể chế quản trị, tức trao quyền, khuyến khích sử dụng quyền của người dân, người tiêu dùng, nhà đầu tư thứ cấp đối với quá trình phát triển các dự án BĐS. Tuy nhiên cần phải tiếp tục thay đổi thể chế này để có được một thể chế kết hợp giữa quản lý và quản trị.
 

Bảo lãnh phải hướng đến người mua nhà

* Bảo lãnh ngân hàng cho các dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai nhằm hướng đến mục tiêu bảo vệ lợi ích của người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp. Theo ông bảo lãnh ngân hàng của các dự án hiện nay đã thực hiện đúng chức năng?

- Hiện nay việc này chưa được thực hiện đúng. Thậm chí không có cơ chế bảo lãnh đúng nghĩa, không khuyến khích các tổ chức tín dụng tham gia bảo lãnh. Bởi lẽ họ không nắm được tài sản, làm sao họ bảo lãnh được. Cần có một cơ chế bảo lãnh thật sự có hiệu quả trong thực tiễn mới khuyến khích được bảo lãnh ngân hàng và đảm bảo quyền lợi của những người mua nhà và các giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai. Vấn đề nhà đầu tư nói là có ngân hàng bảo lãnh rồi, người mua nhà phải tìm hiểu thông tin xem chủ dự án bảo lãnh ở ngân hàng nào, đến ngân hàng đó để hỏi. Tự mình bảo vệ lấy mình. Nhà nước chỉ làm đúng việc của mình còn hợp đồng giao dịch dân sự đã có tòa án giải quyết. Cần quen với tư duy đó, quen với thể chế thị trường thật sự và mỗi người phải tự biết bảo vệ mình trước đã.

Về phía cơ quan quản lý nhà nước cũng cần thay đổi cơ chế bảo lãnh sao cho các ngân hàng muốn tham gia bảo lãnh vì họ thật sự có lợi ích ở đó. Cơ chế đó cần công khai cho mọi bên tham gia biết được bảo lãnh đó theo hợp đồng nào. Hợp đồng đó bên nào được bao nhiêu, có lợi ra làm sao và đảm bảo lợi ích của người đã đóng tiền cho dự án đó thế nào thì chúng ta phải làm rõ việc này.

Về nguyên tắc khi thảo luận cơ chế bán nhà ở hình thành trong tương lai đã thống nhất cơ chế người nộp tiền là nộp cho ngân hàng, ngân hàng có trách nhiệm xem xét quá trình triển khai dự án có đúng tiến độ hay không đúng tiến độ và giải ngân theo tiến độ. Chênh lệch có chăng chỉ ở mức độ ngân hàng có thể giải ngân trước cho nhà đầu tư khoảng 10%, đến khi nào tiến độ vượt trên 10%, hay 20% ngân hàng mới giải ngân tiếp. Như vậy đảm bảo được đồng tiền mà người góp vốn góp cho chủ đầu tư qua một nơi đảm bảo được họ không bị thất thiệt toàn bộ. Lúc đầu là thảo luận theo hướng đó, bây giờ thực hiện không có chuyện này, chỉ có chủ dự án đứng ra làm hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng. Và sự thực là không khuyến khích các ngân hàng làm việc này.

* Xin cảm ơn ông.