"Muốn thị trường BĐS khởi sắc, phải sớm công bố các dự án"

Ông Đào Ngọc Nghiêm – Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển Đô thị Hà Nội.

Theo ông Đào Ngọc Nghiêm – Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển Đô thị Hà Nội: để thúc đẩy thị trường BĐS phía Bắc khởi sắc trở lại thì phải sớm công bố tất cả các dự án.

Bản quy hoạch Hà Nội vừa được thông qua và được giới chuyên môn đánh giá cao. Nếu bản quy hoạch này được thực thi nghiêm túc, trong vòng vài chục năm nữa Hà Nội sẽ là Thủ đô được nhiều nước trên thế giới ngưỡng mộ.

Tuy nhiên, bản quy hoạch này cũng ảnh hưởng không ít đến các dự án bất động sản. Liệu các dự án nằm trong không gian xanh của Hà Nội sẽ ra sao? Liệu quyết định này có tác động gì tới thị trường BĐS đang trầm lắng như hiện nay?

Phóng viên có cuộc trao đổi với ông Đào Ngọc Nghiêm – Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển Đô thị Hà Nội để làm rõ hơn vấn đề này.

* Thưa ông, quyết định công bố đồ án quy hoạch kiến trúc Hà Nội có tác động như thế nào tới thị trường bất động sản đang trầm lắng hiện nay?

Quy hoạch chung sẽ sớm tạo điều kiện chắc chắn làm thị trường khởi sắc trở lại. Nhưng muốn thực sự đi vào cuộc sống, đẩy mạnh thị trường bất động sản khởi sắc thì phải sớm công bố tất cả các dự án. Đây là một bước dài.

* Hiện nay, cú sốc đối với giới đầu tư bất động sản đó là thông tin các dự án nằm trong không gian xanh của Hà Nội có nguy cơ bị "khai tử"? Ông nghĩ sao về vấn đề này?

Trong số 756 dự án, phân bố phần lớn là ở Hà Tây cũ và 4 xã của Hòa Bình nhập về Hà Nội, đợt vừa qua mới rà soát được 244 dự án với tổng diện tích gần 6.000 ha. Trong khi đó 756 dự án kia đã chiếm tới 59.000 – 60.000 ha.

Hiện nay đất đô thị là 18.000 ha, chúng ta muốn nâng lên là 93.000 ha trong khi đất dự án là gần hơn 60.000 ha. Rõ ràng, để không ảnh hưởng đến chủ đầu tư nhưng đồng thời phải thực hiện theo quy hoạch chung là một cái khó. Bởi vậy, không phải chờ sau khi quy họach chung mà phải làm quy hoạch phân khu, quy hoạch từng quận, huyện hoặc từng vùng một, quy hoạch chi tiết và chọn các giải pháp ưu tiên để làm nóng lại thị trường bất động sản.

Chắc chắn trong những dự án này có những dự án phải điều chỉnh. Có dự án phải điều chỉnh về chỉ tiêu, có dự án phải điều chỉnh về chức năng. Trước kia doanh nghiệp làm dự án này là khu đô thị để ở nhưng giờ anh phải điều chỉnh sang mục đích khác. Theo tôi, các nhà quản lý phải sớm tìm ra giải pháp, các nhà đầu tư phải chuẩn bị sẵn tâm lý có thể được tiếp tục nhưng cũng có thể dừng lại ....vấn đề đặt ra là làm sao phải hài hòa lợi ích các bên. Đây quả thực là bài toán khó.

* Theo như bản quy hoạch, nguồn tiền để thực hiện quy hoạch Thủ đô lên đến hàng trăm tỉ USD, số tiền này có quá lớn không, thưa ông?

Quy hoạch Hà Nội được đánh giá là đô thị có diện tích lớn nhất Việt Nam và là đô thị xếp vào dạng quy mô lớn so với các nước trên thế giới. Theo công bố của Bộ Xây dựng, trước mắt chúng ta sẽ cần khoảng 90 tỉ USD, lớn hơn hẳn dự án đường cao tốc Bắc - Nam để thực hiện những hạng mục cơ bản.

Tuy nhiên, theo tính toán của chúng tôi, để thực hiện được dự án này thì con số đã vượt qua rất nhiều, thậm chí lên tới 300 – 400 tỷ USD. Một tính toán rất đơn giản, 20 năm cho Hà Nội bằng 4 năm GDP cả nước, tức là 4 năm cả nước sẽ ngồi chơi.

* Như vậy Hà Nội sẽ huy động nguồn vốn như thế nào?

Vấn đề đặt ra là nguồn vốn huy động từ đâu trong khi ngân sách Thành phố có hạn. Tôi khẳng định, nguồn vốn từ ngân sách Thành phố không quá 20%. Nguồn vốn từ đấu thầu sử dụng đất cũng không lớn bởi muốn đấu thầu sử dụng đất thì phải có đất sạch mới đấu thầu có giá.


Cái khó của Hà Nội hiện nay là Luật Thủ đô chưa được Quốc Hội thông qua do vậy Hà Nội chưa có được cơ chế đặc thù trong việc huy động nguồn vốn. Hơn nữa, chúng ta lại chưa có Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất. Trong bối cảnh hàng loạt dự án chiếm đất lúa mọc kín tại vùng ven thời gian qua do phát triển đô thị quá nóng đã khiến quỹ đất ngày càng cạn kiệt. Vì thế không còn cách nào khác, việc điều chỉnh theo quy hoạch, thu hồi các dự án không đủ điều kiện để lấy lại quỹ đất này là điều phải tính đến.

* Ở góc độ là một kiến trúc sư, ông có điểm gì chưa hài lòng với đồ án quy hoạch lần này?

Tôi băn khoăn rằng, Hà Nội đã có cơ chế nào để giảm dân số trong nội đô. Theo định hướng, hiện nay dân số là 1,3 triệu dân nội đô và định hướng đến năm 2030 sẽ giảm xuống còn 80.000 người. Liệu trong vòng 20 năm nữa chúng ta có làm được không khi mà hiện nay Luật cư trú rất thoáng, người dân di chuyển vào nội đô là một điều rất dễ dàng.

Điều thứ hai mà chúng ta cần suy nghĩ là sau quy hoạch chung cần có cơ chế quản lý mới để thực hiện. Ví như hiện nay là cơ chế quản lý cũ khó phân cấp quận huyện, giờ chúng ta là chùm đô thị nên chúng ta cần một cơ chế quản lý để các đô thị vệ tinh phát triển. Cơ chế quản lý cũ là có các sở, ngành, sắp tới quy họach này chúng ta phải phân cấp như nào, các sở, ngành bố trí ra sao?

Điều thứ ba là phải sớm có nghiên cứu để đưa ra các dự án ưu tiên bởi nguồn vốn đầu tư vào đây là cực lớn.

Một vấn đề nữa mà chúng ta chưa tính tới là là cấu trúc dân số già hóa. Hà Nội hiện nay có khoảng 10% dân số già, rõ ràng khoảng 15 năm nữa Hà Nội sẽ đối mặt với khó khăn là cấu trúc dân số già. Đã là dân số già thì cấu trúc mô hình nhà ở phải khác, cấu trúc hạ tầng xã hội phải khác, cách ăn ở... phải khác. Đây là bài học kinh nghiệm của nhiều nước. Lúc này, cấu trúc siêu đô thị không còn thích hợp nữa, cái này chỉ phù hợp với người trẻ.

  Xin cảm ơn ông.