Mua lại dự án: Không đơn giản

Mua bán dự án là xu hướng trở nên rõ rệt trong vài năm trở lại đây. Thị trường BĐS càng khó khăn, số dự án được mua bán càng nhiều. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa doanh nghiệp nào cũng có thể thành công.

Nơi lên bờ, chỗ… xuống ruộng

Không khó để tìm các dự án may mắn thoát cảnh đắp chiếu khi về tay chủ mới. Park City là một thí dụ. Mặc dù được mệnh danh là siêu dự án nhưng khi còn thuộc về CTCP Phát triển Quốc tế Việt Nam (VIDC), siêu dự án này lại nổi đình nổi đám bởi bị bỏ hoang hóa, điêu tàn nhiều năm.

Mọi chuyện chỉ thay đổi kể từ khi dự án này được Perdana Parkcity (Malaysia) mua lại. Sau hơn 1 năm tái triển khai từ tháng 1-2013, khu đô thị này đã có sự lột xác gây ngỡ ngàng. Chủ đầu tư mới đã xây thô xong các căn nhà của tiểu khu 1, dự kiến sẽ tới tay khách hàng vào quý III-2014, các tiểu khu khác cũng được triển khai xây dựng.

Một dự án hoang hóa nhiều năm khác là Hanoi Complex City cũng hồi sinh khi được Lotte mua lại từ Deawoo, đổi tên thành Lotte Centre Hanoi. Kể từ khi nhận chuyển nhượng xong, cao ốc này đã nhanh chóng được tiến hành xây dựng và hoàn thiện, trở thành tòa cao ốc cao thứ 2 Hà Nội và dự kiến khai trương vào ngày 2-9 tới.

Ngoài ra, có thể kể đến một số dự án khác được mua lại cũng gây được tiếng vang trên thị trường, như Alaska Garden City tại Đại Mỗ (Hà Nội) được FLC Group mua lại từ  Alaska Land; hay một số dự án nhà ở giá thấp đình đám như Đại Thanh, VP5 Linh Đàm… được Xí nghiệp Xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu mua lại từ các chủ đầu tư khác.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy không phải doanh nghiệp nào cũng được xuôi chèo mát mái với những dự án mình mua về. Không ít chủ đầu tư đang mắc kẹt chưa tìm được lối ra với chính dự án từng được đánh giá là hời. Nổi tiếng nhất phải kể đến Sông Đà Thăng Long với hàng loạt siêu dự án thâu tóm lại từ các chủ đầu tư khác, như Khu du lịch Cartus Cam Ranh Resort tại Khánh Hòa hay khu đô thị Hòa Hải (Đà Nẵng).

Đến nay, Sudico mới chuyển nhượng được dự án Cartus Cam Ranh và đang mắc kẹt với khu đô thị Hòa Hải, bán không ai mua, trong khi không thể triển khai tiếp vì doanh nghiệp hiện đã cạn vốn. Một dự án đình đám khác ở trong tình trạng bế tắc là Hanoi Time Towers với sự mắc kẹt của CTCP Tập đoàn Đại Dương khi bỏ ra số tiền rất lớn để mua lại phần vốn góp. Tương tự, dự án chung cư Hattoco trên đường Trần Phú (Hà Đông) cũng đang đẩy CTCP Tư vấn đầu tư Xây dựng Ba Đình và Công ty TNHH Sông Hằng vào tình thế tiến thoái lưỡng nan.

Không thể nóng vội

Theo nhận định của các chuyên gia kinh tế, thị trường BĐS trầm lắng với sự sa lầy của hàng loạt doanh nghiệp là cơ hội vàng cho những công ty BĐS tiềm lực nhảy vào săn lùng lại dự án. Tuy nhiên, M&A BĐS chưa bao giờ là cuộc chơi dễ dàng, đòi hỏi các công ty cần phải có cái nhìn tinh tường để nhận thấy đâu là “vàng” đâu là “thau”.

Bởi không phải dự án nào cũng có thể sống lại, chỉ những dự án có vị trí tốt, mức giá hợp lý mới có thể thu hút được khách hàng. Theo ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Hội đồng quản trị SohoVietnam, rất ít nhà đầu tư chọn mua những dự án xây dựng dở dang, bởi những rắc rối không nhỏ có thể vướng phải.

Bên cạnh đó, yếu tố quan trọng hàng đầu để có thể hồi sinh dự án sau  thương vụ M&A thành công là nguồn vốn của doanh nghiệp. Đa phần doanh nghiệp mắc kẹt sau khi mua được dự án giá rẻ bởi không cân đối được nguồn vốn của mình, mua được dự án rẻ nhưng chưa đủ tiềm lực dồi dào để có thể vực dự án dậy, không có đội ngũ bán hàng tài năng, không có chiến lược đầu tư hiệu quả.

Thị trường cũng chứng kiến nhiều dự án - dù được mua lại toàn bộ hay mua lại một phần dưới dạng hợp tác đầu tư - bị đứt gánh giữa đường bởi bên mua không sẵn lòng chấp nhận những rủi ro. Theo giám đốc một doanh nghiệp đã bán lại dự án, thông thường doanh nghiệp mua lại chỉ chuyển trước một khoản tiền, sau đó trả theo tiến độ đóng tiền của khách hàng.

Nếu dự án bán được thì không sao, nếu dự án không bán được, cả bên bán dự án lẫn bên mua sẽ rơi vào tình thế tiếp tục cũng không được, thoát ra cũng không xong, khiến dự án không còn cách nào khác là tiếp tục đắp chiếu.

Trên thực tế, tỷ lệ thành công của chuyển nhượng dự án trên thị trường BĐS khoảng 7-8%, nghĩa là đa phần doanh nghiệp đi mua tuyển chọn rất gắt gao. Tuy nhiên, bài toán triển khai dự án như thế nào khi thị trường vốn dĩ chưa hồi phục hoàn toàn, nguồn cầu gần như chỉ tập trung các dự án giá thấp, đang là thách thức không nhỏ dành cho doanh nghiệp.

Không có đủ tiềm lực tài chính, không xây dựng được một chiến lược đổi mới, việc thất bại với dự án được mua hoàn toàn không có gì đáng ngạc nhiên.