Mua bất động sản cho thuê - tính già hóa non

Lãi suất ngân hàng đang có chiều hướng giảm sâu, giá vàng lên xuống thất thường, chứng khoán biến động liên tục, vì thế, việc đầu tư địa ốc được nhiều người quan tâm. Các chủ dự án mời gọi khách hàng với chiêu thức: đầu tư bất động sản cho thuê lại, hiệu quả hơn so với gửi tiền vào ngân hàng. Người đầu tư đinh ninh rằng vừa được “của”, vừa được “lộc”. Trong khi đó, chủ dự án chắc chắn gom “tiền tươi”.

Một dự án ở Nha Trang hiện bán khá đắt hàng, chủ đầu tư cam kết sẽ hỗ trợ khách hàng cho thuê lại biệt thự vừa mua với mức lãi tối thiểu 8-10%/năm, gần gấp đôi so với lãi suất ngân hàng. Nhiều người đã đầu tư với phép tính như sau: cho thuê sau mười năm thì sẽ hoàn vốn và còn “dư” căn biệt thự.

Nếu mới tính sơ, khách sẽ dễ thấy có lời. Chẳng hạn, căn biệt thự giá trị thấp nhất mười tỷ đồng, khách đầu tư tiền mặt năm tỷ, vay ngân hàng năm tỷ. Nếu theo chủ dự án cam kết thì lợi nhuận được chia về mỗi năm thấp nhất là 800 triệu đồng, đủ sức trả tiền lãi và gốc của khoản vay. Mười năm sau, sở hữu một biệt thự biển sang trọng mà chỉ mất khoảng hai tỷ đồng. Chưa kể còn có thể khai thác biệt thự này thời gian dài, nếu bất động sản tăng giá, càng lời to(!?). Trong khi đó, nếu mang năm tỷ đồng đi gửi tiết kiệm thì với lãi suất huy động tiền gửi 6% hiện hành thì chỉ thu về 300 triệu đồng/năm.

Tương tự, căn hộ nghỉ dưỡng D. ở Nha Trang, giá 950 triệu đồng, chủ dự án cam kết lợi nhuận cho thuê lại với mức 14% trong hai năm. Sau đó nếu chủ đầu tư có nhu cầu thì sẽ tái ký hợp đồng cho thuê... Đây không phải là "chiêu" mới khi trước đó nhiều dự án biệt thự ở Hồ Tràm (Bà Rịa-Vũng Tàu) đã “câu” khách hiệu quả.

Trong khi đó, dự án biệt thự biển ở Nha trang nói trên lúc trước chào bán chỉ có 4,5 tỷ đồng/căn mà vẫn “tồn kho”. Nay với chiêu đảm bảo cho thuê lại với lãi suất cao, chủ đầu tư vừa bán được nhà với giá cao, vừa có thể huy động được tiền với lãi suất thấp hơn vay từ ngân hàng, bên cạnh đó, ngân hàng cũng chỉ chấp nhận tỷ lệ vay không quá 70% giá trị căn nhà.

Một chuyên gia kinh tế cho rằng, việc bán biệt thự cho khách rồi nhận quản lý lại để cho thuê chính là một hình thức khôn ngoan để đón thêm các dòng tiền mới. Đây là giải pháp cực kỳ thông minh bởi chủ dự án đã biến những sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng trở thành kênh đầu tư hấp dẫn.

Vấn đề là chủ dự án tìm đâu ra lắm người chịu thuê với giá cao ngất để đảm bảo với khách hàng? Theo khảo sát ở khu đô thị Phú Mỹ Hưng - khu vực cho thuê nhà được xem là có hiệu quả nhất tại TP.HCM cho thấy, tại đây, hiện một căn hộ có giá ba tỷ đồng, với đầy đủ nội thất sang trọng, có giá thuê cao nhất khoảng 15 triệu đồng/tháng (đã bao gồm thuế và phí môi giới).

Như vậy, khoản thu từ việc cho thuê nhà tương đương với lãi suất ngân hàng hiện nay, khoảng 6%/năm. Nhưng, anh Mạnh Hùng - chủ nhà cho thuê ở khu Phú Mỹ Hưng cho biết, đối tượng khách nước ngoài thường thuê nhà với giá cao, nhưng thời gian thuê ngắn khoảng hai - bốn tháng. Chưa kể, mỗi khi khách dọn đi, chủ nhà lại phải tân trang nên tốn khá nhiều chi phí. Chị H.Anh - chủ đại lý mỹ phẩm Nhật cho biết đã từng mua biệt thự ven biển ở Bà Rịa-Vũng Tàu cho thuê lại, nhưng chị phải chịu phí bảo quản và nhiều khoản phí khác chiếm đến 60% lãi thu từ cho thuê, nên lợi nhuận bị “sứt mẻ” đáng kể.

Có thể thấy, “đầu tư bất động sản cho thuê lại, hiệu quả hơn so với gửi tiền vào ngân hàng” là chiêu huy động vốn của chủ dự án. PGS-TS Trần Hoàng Ngân - Hiệu trưởng Trường ĐH Tài chính - marketing đưa ra lời khuyên người mua nhà khi quyết định đầu tư nên cân nhắc kỹ các vấn đề sau: Giá nhà có hợp lý? Cam kết của chủ dự án kéo dài bao lâu? Đảm bảo như thế nào?...