Mong manh hy vọng đòi tiền từ các dự án có dấu hiệu lừa đảo

Tính chất nghiêm trọng của vụ việc tại Dự án 34 Cầu Diễn và trước đó là B5 Cầu Diễn liên quan đến kẽ hở trong quản lý mô hình liên danh, liên kết cùng hình thức chủ đầu tư và khách hàng hợp tác triển khai dự án. Những vấn đề này đòi hỏi cơ quan quản lý chuyên ngành cần sớm xem xét, bịt lỗ hổng nhằm hạn chế những rủi ro cho người mua nhà.

Hai vụ việc tại B5 Cầu Diễn và 34 Cầu Diễn có nhiều trùng hợp khi khá gần nhau về vị trí và giống nhau cả về cách thực hiện cũng như kết quả khi hàng trăm khách hàng rơi vào cảnh "tiền mất, tật mang" do đem tiền đầu tư mà chưa kiểm tra rõ tính pháp lý của dự án.

Trong khi vụ việc B5 Cầu Diễn đã được cơ quan tố tụng đem ra xét xử, thì tại dự án 34 Cầu Diễn, các khách hàng vẫn đang chờ đợi cơ quan điều tra vào cuộc để xem xét các dấu hiệu mà họ cho là lừa đảo của chủ đầu tư - Công ty TNHH Đầu tư sản xuất dịch vụ thương mại quốc tế Quân Thư (Công ty Quân Thư).

Khác với nhiều “dự án ma” được những kẻ lừa đảo tung hỏa mù để lừa khách hàng, cả dự án B5 Cầu Diễn và 34 Cầu Diễn đều có thật, đều có sự chấp thuận của cơ quan quản lý với đề xuất được triển khai dự án của chủ đầu tư.

Thế nhưng, từ chấp thuận đề xuất đến dự án được cấp phép và triển khai để đủ điều kiện "bán nhà trên giấy" theo quy định là cả quãng thời gian dài và cần thêm nhiều thủ tục khác. Có lẽ vì thế mà các doanh nghiệp như Housing Group và Công ty Quân Thư đã “đánh liều" vi phạm quy định, đưa hàng ra bán nhằm có vốn để triển khai tiếp dự án.

Tất nhiên, dù thủ tục có rườm rà thì sai phạm chính vẫn thuộc về các chủ đầu tư. Đơn thư của nhiều khách hàng dự án 34 Cầu Diễn gửi đến Báo Đầu tư Bất động sản cho rằng, nhìn thực trạng dự án hiện tại, có thể hình dung số tiền cả trăm tỷ đồng không được sử dụng bao nhiêu cho hoạt động triển khai dự án.

Vì vậy, khách hàng đề nghị cơ quan chức năng cần làm rõ số tiền Công ty Quân Thư huy động đã sử dụng vào việc gì, liệu có việc những người quản lý Công ty Quân Thư rút tiền sử dụng cho những mục đích cá nhân, để rồi không có cách nào để trả lại cho khách hàng.

Theo đánh giá của luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, dự án B5 Cầu Diễn hay 34 Cầu Diễn chỉ là một trong nhiều hệ quả từ thời "bong bóng địa ốc" trước đây.

Thời điểm dự án bất động sản hiếm hoi đến mức chỉ cần có tờ giấy viết tay đồng ý bán căn hộ của một lãnh đạo chủ đầu tư là khách hàng có thể sang tên với số tiền chênh không nhỏ.

Trên thực tế, có những nhà đầu tư “ăn non” đã kiếm được không ít khi mua được nhà tại B5 Cầu Diễn, 34 Cầu Diễn và bán ngay để ăn chênh lệnh.

Bên cạnh đó, theo ông Phượng, sự lỏng lẻo trong quản lý và từ các kẽ hở pháp lý, đặc biệt liên quan đến quy trình cấp phép cho liên danh chủ đầu tư dự án đã dẫn đến những vụ việc đáng tiếc nêu trên. Bản chất mô hình hợp tác liên danh chỉ được thừa nhận trong một số văn bản pháp lý như liên danh nhà thầu để thi công dự án hay các dự án nhà ở xã hội theo cơ chế BT.

Trong khi đó, đầu tư và kinh doanh bất động sản là lĩnh vực kinh doanh có điều kiện và không thể tùy tiện cho các liên danh lỏng lẻo và yếu kém về năng lực tài chính rồi sau đó rũ bỏ trách nhiệm, khi các mắt xích trong liên danh có mâu thuẫn.

Cũng theo luật sư Trần Đức Phượng, trong vụ dự án 34 Cầu Diễn, cần phải làm rõ tư cách pháp lý của Công ty Quân Thư trong việc huy động vốn của khách hàng, hiện trạng số tiền đã huy động để xác định trách nhiệm với những khách hàng đã góp vốn.

Trong khi tại phiên tòa xử các bị cáo vụ B5 Cầu Diễn, nhiều khách hàng giãi bày hoàn cảnh éo le bởi dự án không được triển khai, lãi mẹ đẻ lãi con, đi ở thuê khổ sở, vất vả thì nhiều khách hàng mua nhà tại 34 Cầu Diễn cũng có cảnh ngộ éo le không kém. Mong muốn lớn nhất hiện tại, như  chia sẻ của một khách hàng tên H. tại dự án 34 Cầu Diễn, là đòi lại được một phần tiền đã đóng vào để có tiền mua nhà tại dự án khác, chứ không hy vọng gì việc dự án được triển khai tiếp.

Tại tòa, có khách hàng B5 Cầu Diễn bức xúc cho rằng, tòa án cần phải có kiến nghị, có văn bản, có ý kiến với UBND TP. Hà Nội để dự án được thực hiện tiếp và trả nhà cho bà con. Tuy nhiên, theo luật sư Vũ Ngọc Chi (Công ty Luật Tam Anh), trong trường hợp hợp đồng góp vốn giữa khách hàng với các pháp nhân là hợp pháp, thì khách hàng có thể đòi pháp nhân phải trả nhà, nhưng nếu giao dịch trái pháp luật, vi phạm điều cấm thì thuộc trường hợp giao dịch vô hiệu. Trong khi đó, tòa án đã xác định các hợp đồng mua bán nhà B5 Cầu Diễn là vô hiệu nên khách hàng không có cơ sở đòi nhà.

Về việc đòi bồi thường số tiền đã đóng, luật sư Vũ Ngọc Chi cho biết, để được nhận bồi thường từng cá nhân khách hàng phải có đơn yêu cầu thi hành án. Ngay cả khi bản án tuyên khách hàng được bồi thường, mà họ không có đơn yêu cầu thi hành án thì cơ quan thi hành án sẽ không giải quyết.

Trong đơn yêu cầu thi hành án, khách hàng sẽ phải đưa ra thông tin về bên có nghĩa vụ thi hành án và tài sản phải thu hồi, ở đây căn cứ theo bản án. Sau khi nhận đơn, người phải thi hành án có 15 ngày để tự nguyện thực hiện. Nếu không tự nguyện, cơ quan thi hành án sẽ ra quyết định cưỡng chế.

Căn cứ vào đơn yêu cầu thi hành án, cơ quan thi hành án sẽ xác minh thông tin. Nếu còn tài sản, sẽ thực hiện kê biên phong tỏa và tùy vào loại tài sản có thể thu hồi bằng tiền hoặc hiện vật.

Căn cứ vào đơn yêu cầu thi hành án, cơ quan thi hành án sẽ xác minh thông tin. Nếu còn tài sản, sẽ thực hiện kê biên phong tỏa và tùy vào loại tài sản có thể thu hồi bằng tiền hoặc hiện vật.

Nếu qua xác minh, bên phải thi hành án không còn tài sản, thì không đủ điều kiện để thi hành án. Trong trường hợp này, phải xem các doanh nghiệp bị tuyên buộc phải hoàn trả tiền có còn hoạt động, có tài sản để thu hồi để trả cho khách hàng. Trong trường hợp doanh nghiệp ngừng hoạt động, không tìm thấy trụ sở thì dù bản án có tuyên như vậy, khả năng thu hồi tài sản của các khách hàng sẽ khó khăn.

Mặc dù còn phụ thuộc vào một số điều kiện nhất định, nhưng có thể thấy, nếu khách hàng đã tham gia vào các giao dịch bất động sản khi chưa đủ điều kiện pháp luật quy định, thì sẽ không được pháp luật bảo vệ. Như trường hợp các khách hàng của B5 Cầu Diễn, dự án có thể sẽ tái khởi động với chủ đầu tư cũ hoặc chủ đầu tư mới, nhưng rõ ràng về mặt pháp lý, khách hàng không thể đòi chủ đầu tư trả nhà.

“Đối với việc bồi thường, khách hàng phải trông chờ vào khả năng thu hồi tài sản từ các bên liên quan và cũng không thể đòi lãi suất”, luật sư Chi cho biết.