Mọi dòng vốn cho bất động sản đều... “đứt mạch"

Thời điểm cuối để các ngân hàng đưa dư nợ tín dụng phi sản xuất về mức 22%/tổng dư nợ đang được đếm từng giờ. Sức ép của việc rút vốn đang khiến mọi nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản (BĐS) đều “đứt mạch” trước sự bất lực của nhà đầu tư.

Bốn kênh huy động vốn đều “đứt mạch”

Thiếu vốn, thị trường BĐS Việt Nam đang gặp phải cơn “hạn hán” chưa từng thấy. Các dòng tiền chính giúp thị trường BĐS phát triển và tạo ra những cơn sốt nhà đất giờ đây đều không còn “chảy” nữa. Thiếu tiền, nhiều dự án BĐS phải đình trệ và đối diện nguy cơ bị khách hàng kiện tụng. Hoặc để tiếp tục triển khai dự án, nhiều chủ dự án phải chiếm dụng vốn từ chính nhà thầu bằng những thỏa thuận đổi căn hộ để lấy gạch, xi măng, sắt thép...

BĐS chiếm một nguồn vốn đáng kể của thị trường, bởi thế không phải chỉ đến khi ngân hàng siết vốn, các doanh nghiệp mới chạy ngược chạy xuôi. Mặc dù vậy, do tính thanh khoản của thị trường vẫn tốt, cộng với giá BĐS liên tiếp tăng cao nên các nhà phát triển dự án và kinh doanh BĐS có nhiều khởi sắc.

Lúc thị trường diễn ra những cơn sốt, đẩy giá tại một số khu vực ở Hà Nội tăng lên 30–50%, thậm chí còn cao hơn nữa, nguồn tiền đổ vào thị trường này nhiều và mạnh như một dòng thác. Nhưng viễn cảnh đó không diễn ra được bao lâu, giống như một quả bóng bị xì hơi, từ khi chính sách siết chặt tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước bắt đầu có hiệu lực, các ngân hàng gần như đã ngừng hẳn việc cho vay đầu tư BĐS, đẩy nhiều dự án BĐS mới triển khai và nhiều doanh nghiệp nhỏ mới bước vào đầu tư kinh doanh BĐS lập tức đã chịu ảnh hưởng. Cảnh dự án bị giãn tiến độ, ngừng triển khai, chuyển nhượng… đang diễn ra phổ biến.

Doanh nghiệp tìm mọi cách xoay sở, từ khuyến mãi bán hàng, chấp nhận bán lỗ để tận dụng triệt để 4 dòng tiền đổ vào BĐS: vốn tự có; từ ngân hàng; huy động từ khách hàng và vốn hợp tác đầu tư. Xong cả 4 nguồn vốn này đều đang “đứt mạch”.

Hầu hết vốn tự có của doanh nghiệp chỉ còn rất ít và cũng phụ thuộc chủ yếu vào ngân hàng. Trong khi dòng tiền từ ngân hàng này cũng không còn do chính sách siết chặt tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước. Còn với dòng tiền từ hợp tác đầu tư, do tình hình khó khăn chung, nhiều doanh nghiệp buộc phải thoái vốn, rút vốn khỏi dự án hợp tác, khiến nhiều dự án ngay lập tức lâm vào hoàn cảnh khó khăn, đình trệ.

Doanh nghiệp cũng không thể trông chờ gì từ vốn đầu tư của khách hàng vì thị trường quá trầm lắng. Đầu tư vào BĐS không có lợi nhuận nên người có tiền cũng không dám mạo hiểm. Đa số khách hàng hiện có tiền mặt bây giờ chọn cách gửi tiết kiệm ngắn hạn vào ngân hàng, chờ thị trường phục hồi thì rút ra để tiếp tục đầu tư.

"Cơn hạn hán" vốn còn tiếp tục diễn ra

Việc ngân hàng rút vốn phi sản xuất mới đi được nửa chặng đường mà lĩnh vực BĐS và chứng khoán đã chao đảo. Vì thế với chỉ tiêu rút tín dụng chứng khoán, BĐS về mức 16%/tổng dư nợ vào 31/12/2011 đang dự báo hai thị trường này sẽ có thêm các đợt điều chỉnh nữa.


Nhiều nhận định của giới đầu tư cho rằng thị trường BĐS sẽ suy thoái nặng hơn so với chứng khoán vì vốn đầu tư BĐS khá lớn. Một dự án thường vài trăm tỷ đồng trở lên và kéo dài nhiều năm, còn nhà đầu tư cũng mất tiền tỷ chôn vốn vào góp mua nhà ở xây theo tiến độ. Và nếu thị trường còn trầm lắng, cung nhiều hơn cầu, tín dụng bị thắt chặt thì chắc chắn BĐS còn tiếp tục suy giảm.

Sau cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008, nguồn vốn dự trữ của các doanh nghiệp đã giảm mạnh. Bởi thế, tính thanh khoản trên thị trường nhà đất sụt giảm nghiêm trọng không chỉ là nỗi lo của các doanh nghiệp địa ốc mà còn của hệ thống tín dụng và nền kinh tế.

Và hiện nay, nhiều doanh nghiệp vẫn chờ đợi những động thái tích cực để cứu vãn thị trường nhà đất. Xong chưa thấy có ý kiến nào của giới quan sát cũng như các doanh nghiệp địa ốc cho thấy lối giải thoát trong ngắn hạn cho thị trường BĐS, cũng là lối thoát cho hệ thống ngân hàng. Bởi lẽ, sự phức tạp về mặt thủ tục và quy trình vay vốn của bên đi vay cũng như sự đóng băng của thị trường BĐS đang tạo rủi ro rất lớn về khả năng thu hồi vốn của các ngân hàng.

Thiết nghĩ, trong khi chưa tạo lập được thị trường vốn dài hạn cho lĩnh vực BĐS và chính sách tài chính về đất đai, các cơ quan chức năng nên xem xét những chính sách ưu đãi, mở rộng tín dụng cho đối tượng có nhu cầu mua nhà ở thực sự, với những điều kiện tiếp cận nguồn tín dụng dễ dàng hơn cùng nhiều hình thức vay vốn đa dạng hơn so với hiện nay; đồng thời, có chính sách giải cứu vốn cho các dự án đã gần hoàn thiện để bán sản phẩm ra thị trường.

DiaOcOnline.vn - Theo Tầm Nhìn