Bất động sản: Đập lớn nhưng thiếu nước

Để miêu tả sự khan hiếm về luồng tiền của thị trường bất động sản hiện nay, nhiều chuyên gia đã ví von nguồn vốn cho bất động sản như cái đập lớn nhưng không có nước thượng nguồn vì vậy mà doanh nghiệp “sống dở chết dở”, thị trường ảm đạm.

Dự án đăng ký tràn lan

Trong báo cáo về phân tích số liệu tổng điều tra dân số và nhà ở Việt Nam 2009, Bộ Xây dựng dự báo nhu cầu về nhà ở và vốn đầu tư để phát triển nhà ở đến năm 2015. Theo đó, dân số sẽ ước đạt 91,5 triệu người, diện tích nhà ở cần đáp ứng cho cả thành thị và nông thôn sẽ vào khoảng 1.966,6 triệu m2 (bình quân 21,5 m2 sàn xây dựng/người). Để đáp ứng được việc này, nhu cầu vốn đầu tư vào nhà ở sẽ vào khoảng 2.205.000 tỉ đồng (tương đương 100 tỉ USD), mỗi năm cần thu hút khoảng 20 tỉ USD vốn đầu tư.

Thế nhưng, theo các chuyên gia nguyên cứu bất động sản, căn cứ vào số liệu thông kế, ước tính lượng tiền dành đầu tư bất động sản hiện khoảng 20 tỉ USD nhưng nếu tính tổng số vốn đầu tư mà các dự án bất động sản đã đăng ký gấp hàng trăm lần con số này.

Mới đây, UBNDTP Hà Nội đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ đề nghị xem xét thông qua hàng trăm dự án trong đó 200 dự án bất động sản (tổng diện tích 200 dự án tương đương 13.000 ha đất). Nếu tính sơ bộ, giá trị đầu tư 1 ha khoảng 1 tỉ đồng thì tổng lượng vốn đầu tư sẽ là một con số khổng lồ. Điều đáng nói, hiện nay Việt Nam không thể có đủ tiền để làm, để hấp thụ được hết những dự án đăng ký.

Nếu làm một bài toán so sánh sẽ thấy các tổ chức tín dụng chỉ mới đáp ứng được khoảng 50% nhu cầu về vốn đầu tư phần còn lại sẽ thông qua kênh huy động vốn từ nguồn đầu tư nước ngoài hoặc các chủ dự án sẽ phải huy động trực tiếp từ người dân thông qua hình thức gọi góp vốn mua nhà đất, trái phiếu, cổ phiếu bất động sản...

Theo các chuyên gia địa ốc, với nhu cầu cao như dự báo sẽ dễ dẫn đến tình trạng “khát” vốn cục bộ và bài học nhãn tiền đó là hầu hết các đô thị mới Hà Nội được xây dựng hoàn thiện đồng bộ chỉ đếm được trên đầu ngón tay, còn lại rất nhiều dự án đang bị hoang hóa do chủ đầu tư không có tiền triển khai dự án.

…nhưng dòng tiền không chảy

Theo phân tích tiến sĩ Trần Kim Chung - Trưởng ban nghiên cứu chính sách đầu tư (Viện nghiên cứu kinh tế trung ương), thị trường bất động sản giống như một cái đập lớn nhưng chưa tìm được nước thượng nguồn. Sau 3 năm điều chỉnh 2008-2010, đây là lúc thị trường đang rất cần vốn để phục hồi và đi lên, thì các biện pháp thắt chặt tín dụng vì mục tiêu chống lạm phát và ổn định kinh tế lại gây khó khăn cho bất động sản. Đây là một nghịch lý.

Bên cạnh đó, hệ thống tín dụng thắt chặt tổng cầu thông qua thắt chặt nguồn tín dụng nhưng lại không có kênh hấp thu tài chính thay thế. Việc hạn chế giao dịch vàng miếng và giao dịch ngoại tệ trên thị trường tự do một mặt làm giảm tổng cầu. Về ngắn hạn, sẽ kích thích đầu tư. Theo đó, các chủ thể kinh tế đang nắm giữ lượng tiền dự trữ trong xã hội sẽ tìm kiếm các hướng đầu tư mới. Trong ngắn hạn, đầu tư vào bất động sản như một cách thức bảo toàn vốn. Điều này vô hình chung đã đẩy thị trường phải tiếp nhận một luồng vốn lớn của xã hội. Tất yếu sẽ dẫn đến giá bất động sản tăng. Đây là nguồn tài chính thực, nhưng không có bổ sung do vậy luồng tiền hạn chế. Hệ quả là luồng tiền này có đầu tư vào bất động sản cũng chỉ là khoản đầu tư một lần và dòng vốn bị hạn chế. Vì vậy, nếu nó có tác động tới thị trường thì cũng không lành mạnh và tính lan tỏa sẽ không rộng lớn.

Hệ quả của việc không có nguồn tiền bổ sung do lãi suất cao và hạn mức tín dụng thấp đã làm cho thị trường động sản suy giảm dẫn đến việc giá giảm mạnh và không có giao dịch. Khi cung cầu không có khả năng thanh toán thì việc thị trường trầm lắng là hệ quả tất yếu.

Nếu tình trạng này không được cải thiện thì đẩy các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản lâm vào cảnh khó khăn thậm chí là phá sản. Toàn bộ hệ thống thị trường bất động sản sẽ phải gồng lên để trả lại cho hệ thống ngân hàng đáp ứng chỉ tiêu 20% dư nợ tín dụng đến hết 30/12/2010. Đây sẽ là một lượng tiền khá lớn.

Cần có kênh tài chính thay thế

Theo đề xuất của tiến sĩ Nguyễn Kim Chung thì để khơi thông nguồn vốn cho thị trường, cần phải xem xét việc nếu đã tiến hành các biện pháp thắt chặt tín dụng từ hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản thì phải có giải pháp thay thế kênh cung cấp tài chính cho thị trường như thành lập tổ chức tiết kiệm tương hỗ bất động sản. Bên cạnh đó, phải có biện pháp khơi thông nguồn tiền trong dân – một trong những nguồn vốn có thể dễ dàng huy động nếu có kênh dẫn là nguồn tiền từ kinh doanh vàng miếng. Cần có chính sách để tạo kênh dẫn nguồn tiền này sang bất động sản. Nếu nguồn tiền này được huy động và khơi dậy, bất động sản sẽ có một lượng tài chính lớn thay thế.

Thêm vào đó là tăng cường thu hút nguồn đầu tư nước ngoài thông qua việc bán doanh nghiệp Việt Nam, tăng cường hút kiều hối bằng việc tăng cượ̀ng hiệu lực của hệ thống dịch vụ công...

Ông Phan Thành Mai - Giám đốc mạng các sàn giao dịch bất động sản VN đưa ra ý kiến “Ngân hàng nhà nước cần xem xét lại các khoản mục cho vay bất động sản nhằm giải cứu cho thị trường theo đề xuất Bộ Xây dựng. Đây là một trong trong những giải pháp chính xác nhằm gỡ khó cho doanh nghiệp trong thời điểm này. Đề xuất mà Bộ Xây dựng đưa ra có hướng đến việc chuyển khó khăn doanh nghiệp về khách hàng cuối cùng. Khách hàng cuối cùng là người có tác động tích cực đến doanh nghiệp cũng như tạo sản phẩm cho thị trường. Muốn làm được điều này, cần phải tìm mọi cách để giúp hàng hóa lưu thông hàng hóa tốt nhất và khách hàng luôn được hỗ trợ nhiều từ chính sách. Đây là biện pháp tốt cho khách hàng cuối cùng, tích cực cho thị trường bất động sản.

Còn theo Chủ tịch hiệp hội bất động sản Đà Nẵng - Đàm Quang Tuấn, để tháo gỡ khó khăn về vốn, nhiều doanh nghiệp bất động sản tại Đà Nẵng đã lựa chọn cách hợp tác đầu tư. Những dự án khả thi thì cùng nhau hợp tác, còn dự án nào chưa khả thi thì dừng lại không triển khai.

“Khó khăn về vốn trong thời gian vừa qua đã chuyển biến qua nhiều chu kỳ. Chu kỳ này đã lập đi lập lại nhiều lần vấn đề chúng ta phải đưa ra giải pháp lâu dài. Trước mắt, cần có chính sách tài chính ưu tiên việc rót vốn cho người mua nhà thực sự hơn là cho nhà đầu tư bất động sản” ông Tuấn nói.

DiaOcOnline.vn - Theo Vnmedia