Mở hé hay mở toang cửa căn hộ 25 m2?

Có lẽ những người ủng hộ việc xây dựng căn hộ có diện tích 25 m² lúc này đang vui khi Bộ Xây dựng vừa phát đi tín hiệu cho phép xây dựng loại căn hộ vốn đã gây nhiều tranh cãi này. Vấn đề là trước đó, ngày 11-9-2017, UBND TPHCM đã ban hành văn bản 5657/UBND-ĐT theo hướng nói không với loại căn hộ này. Điều khiến nhiều người quan tâm là, một khi đã cho phép thì tỷ lệ căn hộ 25 m² sẽ chiếm bao nhiêu phần trăm trong một dự án?

Luật thay đổi

Trong công văn 2502/BXD-QLN ký ngày 23-10-2017, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho rằng TPHCM có thể áp dụng tạm thời tiêu chuẩn diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25 m² (tương đương quy định hiện hành về diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư nhà ở xã hội) đối với căn hộ thương mại.

Cơ sở pháp luật được Bộ Xây dựng viện dẫn là quy định về diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư là 45 m² hiện nay không còn hiệu lực. Cụ thể, Luật Nhà ở 2005 quy định nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45 m². Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2014 (thay thế Luật Nhà ở 2005) đã bỏ quy định giới hạn diện tích tối thiểu là 45 m² đối với căn hộ chung cư thương mại.

Hơn nữa, nguyên tắc thiết kế nhà ở theo Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 4451:2012, trong đó quy định diện tích tối thiểu căn hộ trong nhà ở chung cư là 30 m² đối với nhà ở xã hội và 45 m² đối với nhà ở thương mại, được đưa ra trên cơ sở quy định của Luật Nhà ở 2005 mà nay đã hết hiệu lực thi hành.

Bộ Xây dựng cho biết, các quy chuẩn kỹ thuật xây dựng hiện hành chưa quy định giới hạn diện tích tối thiểu đối với căn hộ chung cư. Hiện nay, bộ đang nghiên cứu, chuẩn bị ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, trong đó sẽ quy định về diện tích tối thiểu của căn hộ thương mại. “Trong thời gian chờ ban hành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, đối với căn hộ chung cư thương mại thì có thể áp dụng tạm thời tiêu chuẩn diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 25 m² và bảo đảm thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín”, công văn của bộ nêu rõ.

Thực ra, chính quyền TPHCM có lý do để e dè việc phát triển căn hộ có diện tích nhỏ. Hiện nay, thành phố có tốc độ đô thị hóa và tốc độ tăng dâ số cơ học cao, nên việc đầu tư xây dựng các dự án căn hộ chung cư thương mại có diện tích dưới 45 m² sẽ làm tăng quy mô dân số, tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật-xã hội. Điều này sẽ phá vỡ quy hoạch, dẫn đến nguy cơ xuất hiện “nhà ổ chuột” trên cao trong lòng đô thị.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng cho rằng công tác quản lý quy hoạch, quản lý trật tự, mỹ quan đô thị không chỉ phụ thuộc vào quy định tiêu chuẩn diện tích tối thiểu căn hộ chung cư mà còn phụ thuộc nhiều yếu tố khác. Đối với các dự án nhà ở thì việc xác định các chỉ tiêu quy hoạch để kiểm soát dân số, mật độ xây dựng, chiều cao công trình được thực hiện theo pháp luật về quy hoạch, Quy chuẩn quốc gia về Quy hoạch xây dựng QCXDVN 01:2008/BXD và quy hoạch chi tiết của dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Bộ Xây dựng dẫn kinh nghiệm của quốc tế, cho rằng nhiều quốc gia trên thế giới cho phép xây dựng căn hộ có diện tích nhỏ, chẳng hạn như Hàn Quốc có 14 m², Pháp có 15 m², Thái Lan: có 15-20 m². Tuy nhiên, những quốc gia này vẫn thực hiện tốt việc quản lý dân số, quản lý quy hoạch kiến trúc và đảm bảo điều kiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tại các đô thị.

Theo Bộ Xây dựng, trong trường hợp cần có kiểm soát, quản lý quy hoạch và dân số đô thị theo điều kiện đặc thù của địa phương trong lúc Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư chưa ban hành, TPHCM có thể nghiên cứu ban hành quy định về diện tích tối thiểu căn hộ chung cư thương mại để áp dụng trên địa bàn.

Tuy nhiên, việc này cần kết hợp, tạo điều kiện cho doanh nghiệp và cá nhân xây dựng nhà ở với giá cả phù hợp, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, công nhân lao động tại các khu công nghiệp trên địa bàn. Đây cũng là một trong những giải pháp khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp theo ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về việc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội.

Tỷ lệ bao nhiêu?

Thực tế cho thấy, nhu cầu về căn hộ diện tích nhỏ là có thực, bởi không phải ai cũng đủ tiền mua những căn hộ lớn, nhất là trong bối cảnh giá nhà leo thang như hiện nay. Với những người sống độc thân hoặc những người vừa lập gia đình, không gì hơn là có được một nơi ở vừa túi tiền. Đó tựa như nấc thang đầu đời, rồi sau đó mới có thể bước nấc thang tiếp theo đến những căn hộ có diện tích lớn hơn. Không phải ngẫu nhiên mà nhiều doanh nghiệp địa ốc đề xuất cho phép làm căn hộ nhỏ nếu không thấy nhu cầu thị trường. Vấn đề là một khi đã cho phép thì tỷ lệ căn hộ loại này chiếm bao nhiêu phần trăm trong một dự án.

Trao đổi với Sài Gòn Tiếp Thị, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, một trong những người ủng hộ việc xây căn hộ diện tích nhỏ, cho rằng dường như đang có điều gì đó không công bằng đối với các dự án căn hộ diện tích nhỏ. Trong lúc nhiều dự án cao cấp được làm căn hộ văn phòng (officetel) với diện tích có căn nhỏ hơn 45 m² thì những dự án căn hộ 25-30 m² dành cho người thu nhập thấp lại gặp khó khăn. Theo ông Đực, nếu đã cho phép thì tỷ lệ bao nhiêu hãy để cho doanh nghiệp quyết định.

Tuy nhiên, trong công văn trả lời TPHCM, Bộ Xây dựng “đề nghị thành phố nghiên cứu theo hướng không bắt buộc tất cả các dự án phải áp dụng tiêu chuẩn diện tích căn hộ thương mại tối thiểu 45 m² mà có thể cho phép xây một tỷ lệ nhất định (20-25%) số căn hộ diện tích nhỏ 25-45 m² đối với các dự án nhà ở tại trung tâm, mật độ dân cư cao, điều kiện hạ tầng kỹ thuật không thuận lợi. Đối với khu vực ngoài trung tâm, nơi tập trung công nhân lao động thì có thể áp dụng tỷ lệ căn hộ diện tích nhỏ cao hơn”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA), cho rằng sẽ phù hợp hơn nếu TPHCM cho phép xây dựng loại căn hộ nhỏ có diện tích từ 25 m² sàn đến dưới 45 m² sàn tại một số quận ven và các huyện ngoại thành, nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

“Theo tôi, tỷ lệ căn hộ nhỏ có diện tích từ 25-45 m² sàn không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án hoặc của tòa nhà chung cư”, ông Châu đề xuất.