Minh bạch cái giá các “ông chủ” BĐS phải trả

“Tôi không đặt vấn đề ai đúng, ai sai, mà tôi muốn nói đến một “cuộc chơi” tổng thể, nhìn từ những nguyên lý căn bản đến một trường hợp cụ thể, một tình huống cụ thể đây là thị trường BĐS. Dù có làm thế nào thì khó khăn nhất hiện nay là ta muốn nhiều thứ trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế suy giảm, không ít lĩnh vực đình đốn, nguồn lực lại hạn hẹp, xã hội đa chiều với nhiều bức xúc chính đáng. Rất cần sự minh bạch, quyết đoán, và trách nhiệm. Ý chí chính trị phải chuyển thành việc giải trình đàng hoàng và gắn với một thể chế thực thi được giám sát tốt”.

Xoay quanh những bàn luận về giải cứu thị trường BĐS đang diễn ra gần đây, PV Báo Đất Việt đã cuộc trao đổi với TS. Võ Trí Thành – Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung Ương (CIEM) về những vấn đề này.

* Dư luận đang rất quan tâm đến vấn đề giải cứu BĐS, và có nhiều cuộc bàn luận, tranh cãi xung quanh vấn đề này. Tiêu biểu là cuộc tranh luận giữa TS. Alan Phan và CLB BĐS. Xin ông cho biết quan điểm của riêng ông về vấn đề này?

TS. Võ Trí Thành: Tranh luận là điều đáng khích lệ. Sẽ có cái đúng, cái chưa đúng và cả cái sai. Ngay trong cái đúng, chưa hẳn mọi khía cạnh đã đúng; và trong cái sai cũng vậy. Cái hay ở đây là “cọ sát” lập luận, học hỏi và có thể tìm ra điều tối ưu nhất, khả dĩ nhất khi xử lý một vấn đề. Tôi nghĩ cuộc tranh luận gần đây xung quanh vấn đề BĐS có không ít ý nghĩa tích cực.

Điều đáng tiếc và đáng buồn là cuộc tranh luận (kể cả những cuộc tranh luận về một số vấn đề khác) lại đôi khi được đẩy lên ít nhiều có dáng dấp hiềm khích, dè bỉu. Cho nên không phải ngẫu nhiên mà tôi không muốn tham gia vào các cuộc tranh luận như vậy..

Riêng tôi, tôi thích thú khi đọc một số bài viết gần đây đề cập đến văn hóa đối thoại. Đó cũng là điều rất cần bàn. Dịp Tết vừa qua, tôi có bài báo nhỏ: “Đi tìm giá trị thực, bền vững cho nền kinh tế VN”, với kết luận là “Một điều nữa VN cần cải thiện, đó là học cách đối thoại giữa các nhóm xã hội khác nhau, giữa Nhà nước với thị trường, với xã hội, giữa trong nước với ngoài nước. Một cách đối thoại cần có là cởi mở, sẵn lòng trao đổi bất cứ vấn đề gì, bởi thế giới bây giờ như vậy, chứ không phải một cách đối thoại né tránh, thiếu rõ ràng và đôi khi quá nhiều ẩn ý”.

Đó là chưa nói chúng ta rất cần tôn trọng lẫn nhau vì chúng ta đều là người Việt. Nói vậy không có nghĩa tôi chỉ cứ nghiên cứu, cứ làm thôi và né tránh tranh luận. Tôi sẵn lòng tham gia tranh luận, với hiểu biết nào đó của mình, về kinh tế, về thị trường BĐS VN nếu đó thực sự là một cuộc đối thoại trên tinh thần tôn trọng, cởi mở và chân thành. Tôi cũng là người “thích nói” mà!

Bây giờ nhiều từ như: “bức xúc”, “nghiêm trọng”, “quyết liệt”, ... đang được sử dụng rất phổ biến khi bàn về kinh tế VN; những từ đó đều có thể đúng cả! Nhưng theo tôi từ  cần nhất bây giờ là “bình tĩnh”. Và từ này có lẽ còn ít được dùng đến.

Chúng ta làm gì, nhanh hay từ từ cũng cần bình tĩnh. Có bình tĩnh thì con người ta ứng xử, trao đổi với nhau, xử lý các vấn đề mới hợp lý, đúng được. Quan trọng hơn chúng ta phải có một cái tâm hướng thiện. Chứ không nên hằn học với nhau.

Tôi còn nhớ đại ý một câu nói của một nhà kinh tế đạt giải thưởng Nobel như thế này: đôi khi tôi trưởng thành, tôi lớn lên được là nhờ biết lắng nghe, kể cả lời nói của những người tâm thần, bởi vì trong lời nói ấy vẫn có khía cạnh hợp lý của nó.

*  Song dù sao vẫn muốn ông đưa ra quan điểm, nhận định về tình hình thị trường BĐS hiện nay ở nước ta?

TS. Võ Trí Thành: Nếu là về BĐS, về thị trường BĐS, tôi muốn bàn đến ba điểm. Trong đó, hai điểm đầu cũng phản ánh cuộc tranh luận vừa qua, nhưng theo tôi còn được đề cập mờ nhạt, chưa sâu sắc. Còn điểm thứ ba là trực tiếp bàn về câu chuyện BĐS xung quanh tranh luận.

Đầu tiên là một câu chuyện rộng lớn hơn, có vẻ hơi “sách giáo khoa”, song, gắn với cái gốc, cái bản chất của cuộc tranh luận này. Đó là thị trường và vai trò của Nhà nước. Ở đây, không phải tất cả các nhà kinh tế, các nước trên thế giới đều có sự đồng thuận, nhưng nó có những nguyên lý hết sức cơ bản. Và quan hệ thị trường - Nhà nước này cần được nhìn nhận, xem xét trong điều kiện bình thường và cả trong điều kiện kinh tế lâm vào tình trạng cực kỳ khó khăn (như khủng hoảng, suy thoái, đình đốn trên nhiều lĩnh vực,..).

Vai trò của Nhà nước trong thị trường hàng hóa dịch vụ “thông thường” và trong thị trường tài chính (cũng thường rất gắn với BĐS) cũng có thể có những khác biệt, bên cạnh những nguyên lý chung.

Thứ hai, chúng ta hiểu thế nào là BĐS? Câu chuyện mà hiện nay tranh luận cơ bản là về vấn đề nhà ở, hoặc có thể là văn phòng. Nhưng BĐS rộng hơn rất nhiều, ví dụ như BĐS liên quan đến các khu công nghiệp, BĐS liên quan đến logistics (hậu cần) như kho bãi, bến cảng, sân bay; rồi BĐS liên quan đến du lịch,...  Cho nên câu chuyện BĐS mà chúng ta nói đến chưa thật đầy đủ. Và nếu nhìn như vậy, các phân khúc của thị trường BĐS có thể có mức độ khó khăn, cơ hội, rủi ro rất khác nhau.

Thứ ba, từ những góc nhìn rộng hơn, từ bức tranh toàn cảnh ở trên, chúng ta mới bàn đến các giải pháp can thiệp vào BĐS. Trong đó làm rõ cách thức can thiệp, mức độ can thiệp, ý đồ can thiệp. Và khi can thiệp, tất nhiên phải tính tới tác động của nó đến tổng thể nền kinh tế, đến các tầng lớp khác nhau trong xã hội, đến các nhóm liên quan, trong đó có BĐS và các ngành nghề xây dựng.

* Ông có thể phân tích cụ thể từng vấn đề mà ông vừa đề cập?

TS. Võ Trí Thành: Nếu nói một cách khái quát nhất, chung nhất, cái đẹp, cái hay của thị trường chính là nếu có thị trường thật sự cạnh tranh thì nguồn lực phân bổ sẽ rất hiệu quả, và đó là một nền tảng cơ bản đảm bảo tăng trưởng kinh tế bền vững.

Tôi muốn nhấn mạnh là phải đảm bảo được sự cạnh tranh. Muốn như vậy thì thông tin phải rất minh bạch, đầy đủ, và không kẻ bán người mua nào trên thị trường có thể chi phối được giá cả.

Thế nhưng bản thân thị trường, ngay cả thị trường hoàn hảo, cũng không thể giải quyết được hết bài toán phát triển, ví dụ vấn đề công bằng xã hội. Đó là chưa nói tới thị trường khó có được sự hoàn hảo như mình mong đợi do độc quyền, thông tin thì thiếu và bất đối xứng... Cho nên can thiệp Nhà nước thường nhằm hai đích: một là phân phối lại thu nhập; hai làm làm cho “thị trường càng thị trường hơn”. Ví dụ như thị trường chưa cạnh tranh thì phải làm cho nó cạnh tranh hơn, nó còn độc quyền thì phải làm cho nó bớt độc quyền đi….

Thị trường và Nhà nước là hai vế bổ sung nhau; không phải có cái này thì loại trừ cái kia. Song bổ sung cho nhau như thế nào là câu chuyện không đơn giản. Có “thất bại thị trường”, song “thất bại Nhà nước” cũng không phải là không phổ biến, chẳng hạn, do bộ máy quan liêu, tham nhũng, thiếu năng lực,… Đó là chưa nói tới hiểu đầy đủ thế nào là “công bằng xã hội”; mỗi quốc gia với lịch sử văn hóa, trình độ phát triển cũng có thể có những cách hiểu khác nhau.

Cái thứ hai là cách thức can thiệp Nhà nước vào thị trường hàng hóa, dịch vụ “thông thường” và vào thị trường tài chính. Thị trường tài chính là thị trường tinh xảo, cao cấp, rất phát triển với nhiều "trò chơi" tinh vi. Nó lại liên quan không chỉ đến tiền mà là một lượng tiền khổng lồ với chu chuyển rất nhanh, ở phạm vi toàn cầu... Nó là huyết mạch của các hoạt động kinh tế, song luôn chứa đựng nhiều rủi ro và vì vậy, cách ứng xử của Nhà nước cũng phải khác. Không phải ngẫu nhiên mà sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu vừa qua, đã có rất nhiều nỗ lực tìm kiếm và xây dựng hệ thống giám sát tài chính hiệu quả. Song cho đến bây giờ, những tiến bộ đạt được còn rất hạn chế; hệ thống giám sát tài chính toàn cầu, khu vực như mong đợi vẫn còn ở phía trước.

Cái khó là người ta muốn giám sát thị trường tài chính tốt hơn để hạn chế tối thiểu rủi ro, song làm “nhẹ” quá thì lại dễ vướng vào bất ổn vĩ mô, khủng hoảng, còn làm “mạnh” quá thì lại không làm thị trường tài chính sáng tạo, dòng vốn không chu chuyển êm thấm và hoạt động kinh tế có thể lại thiếu hiệu quả.

Với câu chuyện BĐS, chúng ta từng nói BĐS khu vực là phi sản xuất. Thực ra BĐS cũng là 1 ngành sản xuất kinh doanh, tạo giá trị gia tăng, lợi nhuận, công ăn việc làm, thu nhập. Thế nhưng nó cũng là ngành kinh doanh có nhiều rủi ro vì gắn với những khoản tiền lớn, với ngân hàng, với đất đai. Xử lý các vấn đề của thị trường BĐS và cách thức can thiệp Nhà nước khó có thể tách khỏi câu chuyện tài chính, ngân hang; đó là chưa nói tới sự phức tạp của các khía cạnh pháp lý, xã hội.

Tiếp theo là quan hệ thị trường và Nhà nước trong lúc kinh tế lâm vào khủng hoảng, đình đốn… Trong bối cảnh như vậy, thường thị trường vẫn có tính thích ứng khá cao, song khó thực thi tốt chức năng đảm bảo hiệu quả của nó. Lúc này tín hiệu giá cả bị bóp méo, thông tin “nhiễu” nhiều, hành vi đề phòng , chờ đợi và cả đầu cơ “trỗi dậy”. Bên cạnh đó,  hoạt động kinh doanh, kinh tế đình trệ làm ảnh hưởng xấu đến việc làm, thu nhập. Lòng tin suy giảm và xã hội trở nên căng thẳng hơn, thậm chí có thể dẫn đến cả sự "hỗn loạn".

Vậy Nhà nước sẽ làm gì? Tất nhiên, Nhà nước nào cũng bảo sẽ cố gắng để đưa nền kinh tế, thị trường về lại trạng thái hoạt động bình thường. Tiếp theo là việc đảm bảo an sinh xã hội. Tốt hơn nữa là việc đưa nền kinh tế trở lại trạng thái bình thường, song ở nấc thang cao hơn, có khả năng chống đỡ trước các cú sốc tốt hơn và hiệu quả hơn.

Bởi nếu chỉ quay lại với nấc thang cũ, thì những điều tồi tệ lại có thể lặp lại. Xử lý đồng thời các vấn đề đó rất không đơn giản, Trong giai đoạn này, dư địa chính sách thường bị thu hẹp. Nguồn thu tài chính của Nhà nước giảm mạnh, “bơm” tiền chỉ một là giải pháp “cực chẳng đã” vì nếu không khéo có thể gây thêm bất ổn và cả các tác động làm tăng thêm bất bình xã hội.

Hơn nữa, lý luận về cách ứng xử Nhà nước trong trường hợp này cũng chưa thực sự phát triển. Một ví dụ là người ta hay nói: hãy hỗ trợ doanh nghiệp nào có khả năng phát triển, hoặc khó khăn chỉ là tạm thời, còn doanh nghiệp nào bệnh nặng quá rồi thì phải chấp nhận ra đi. Nghe có vẻ xuôi, song về lý luận mà nói thì chưa có cách gì thật xác đáng để phân biệt đúng được điều đó. Cái này chỉ có thị trường phân định nổi, ví dụ Ngân hàng và doanh nghiệp là họ hiểu nhau nhất, chứ không phải ông chính sách ngồi trong phòng, ông xác định ra các nhóm doanh nghiệp đấy.

Tiếp nữa, yêu cầu xử lý ở đây là phải có “ông” ở lại, “ông” ra đi.  Tuy nhiên, cái khó là một nhóm có vai trò không nhỏ trong việc đưa nền kinh tế thoát khỏi cơn bĩ cực lại là các doanh nghiệp, ngân hàng với các ông chủ thuộc giới trung lưu và khá giả. Thế thì hỗ trợ để ai “đi”, ai “ở”?

Cho nên cách xử lý tốt nhất là phải tìm được cái "huyệt" để xử lý, tạo môi trường hỗ trợ chung, tạo sự lan tỏa tích cực lớn, cùng sự nỗ lực, thích ứng của mỗi doanh nghiệp, để giúp nền kinh tế thoát khỏi khủng hoảng, khó khăn trầm trọng. Cái khéo của Nhà nước là làm sao “chi phí điều chỉnh”, xử lý khủng hoảng cả dưới góc độ kinh tế và xã hội là nhỏ nhất. Và ở đây không có đáp án chung sẵn.

Thường các giải pháp được lựa chọn là: nỗ lực ổn định lại kinh tế vĩ mô và lành mạnh hóa hệ thống tài chính ngân hàng, huyết mạch của nền kinh tế; tăng cường hỗ trợ xã hội, nhất là đối với nhóm nghèo, nhóm dễ bị tổn thương cùng đào tạo lại; tiến hành cải cách cơ cấu kinh tế, nhằm vào những lĩnh vực vốn thường méo mó nhiều nhất trong nền kinh tế như hệ thống tài chính, khu vực công,… Trong quá trình điều chỉnh, cải cách, các “ông chủ” lớn cũng phải chịu đau, cùng chia sẻ tổn phí. Đó là nghĩa vụ và cũng là đạo lý. Sẽ vô cùng khó hoàn thành công cuộc điều chỉnh, chuyển đổi này thiếu quyết tâm chính trị, nếu thiếu giải trình một cách minh bạch, thiếu quyết đoán hành động và trách nhiệm.

* Đó là vấn đề thị trường và vai trò của Nhà nước. Còn câu chuyện BĐS mà ông muốn nói đến như thế nào?

TS. Võ Trí Thành: Như tôi đã nêu ở trên, khái niệm BĐS rộng hơn nhiều ngụ ý mà hiện đang tranh cãi. Nhìn một cách khái quát, BĐS của chúng ta còn rất nhiều tiềm năng. Bởi Việt Nam là nền kinh tế mới nổi, hội nhập, nên nhu cầu đối với sản xuất kinh doanh và nâng cao đời sống còn rất lớn. Hạ tầng bất động sản, logistics cho sản xuất hàng hóa vẫn còn rất nhiều dư địa phát triển. Bên cạnh nhu cầu cơ bản, thiết yếu, thu nhập sẽ tăng, tầng lớp trung lưu rồi sẽ lớn lên đòi hỏi những nhu cầu mới đối với BĐS; du lịch, giải trí, nghỉ dưỡng… trở thành một phần của cuộc sống.

Nhìn tổng thể thì thị trường BĐS Việt Nam còn nhiều hạt sạn lớn, cả về khung khổ pháp lý, về quy hoạch, và phân cấp. Những hạn chế này đang gây ra không ít méo mó trong các mối quan hệ chu chuyển/huy động vốn phát triển BĐS, giao dịch BĐS, phát mại BĐS,.. Cho nên điều đầu tiên mà chúng ta không được quên là còn rất nhiều việc có tính nền tảng phải làm để thị trường BĐS trở nên thị trường hơn. Nếu muốn nói thì đấy cũng là một “cách can thiệp” cần thiết của Nhà nước.

Chu kỳ lên, xuống của thị trường BĐS (nhất là thị trường nhà ở, văn phòng) có tương quan khá chặt chẽ với ổn định kinh tế vĩ mô, mà đằng sau đó ẩn chứa hoạt động tài chính ngân hàng và rủi ro của cả nền kinh tế.

Đến thời điểm này, một số chỉ số kinh tế vĩ mô (lạm phát, cán cân thanh toán, dự trữ ngoại hối,..) đã có cải thiện, song rủi ro bất ổn vĩ mô vẫn cao. Bên cạnh đó hoạt dộng sản xuất kinh doanh vẫn hết sức khó khăn, suy giảm, cầu yếu, tồn kho cao, khó tiếp cận vốn, tín dụng.

Như vậy, ổn định kinh tế vĩ mô và cơ cấu lại hệ thống tài chính, ngân hàng là nhiệm vụ hàng đầu, không thể buông lơi. Đây là cũng là một tiền để để đảm bảo sự đổ vỡ BĐS không quay lại trong tương lai. Hai là để ổn định kinh tế  và cả góp phần lành mạnh hóa hệ thống tài chính ngân hàng, phải xử lý cục nợ xấu hiện rất lớn, rất nghiêm trọng.

Đặt và giải được bài toán này sẽ tạo ra lợi ích chung cho tất cả các lĩnh vực trong nền kinh tế, trong đó có cả BĐS. Kinh tế vĩ mô, hệ thống tài chính ngân hàng lành mạnh hơn, niềm tin của thị trường, nhà đầu tư quay trở lại.

Đó cũng là cơ sở để lãi suất hạ, khả năng tiếp cận tín dụng tăng lên, qua đó thúc đẩy đầu tư và sản xuất kinh doanh. Đấy là cái mà chúng ta đang cố gắng làm. Khi ấy, toàn bộ nền kinh tế được hưởng, trong đó có BĐS.

Cùng với đó, chúng ta cũng đặt vấn đề hỗ trợ thị trường, hỗ trợ sản xuấtt kinh doanh. Cách làm là tạo dựng môi trường chính sách, thể chế cố gắng mang tính hỗ trợ chung, phạm vi rộng và lan tỏa cao. Ví dụ giãn, giảm, miễn thuế cho các doanh nghiệp. Hay là tăng cường đầu tư kết cấu hạ tầng. Đây vừa là nút thắt cần tháo gỡ cho phát triển dài hạn, vừa dễ có tính lan tỏa cao đối với ngành xây dựng, với nhiều doanh nghiệp. Tiếp đó là hỗ trợ nhóm người nghèo, yếu thể, vừa trực tiếp vừa gián tiếp, qua đó cũng góp phần thúc đẩy sản xuất kinh doanh. Việt Nam chọn cách hỗ trợ phần nào đó về tín dụng cho doanh nghiệp vừa và nhỏ, phát triển hạ tầng ở khu vực nông nghiệp, nông thôn.

Cách thức can thiệp vào thị trường BĐS cũng như vậy. Bên cạnh biện pháp chung, đây cũng là thời điểm tạo điều kiện cho nguời thu nhập trung bình thấp trở xuống có điều kiện tiếp cận nhà ở (thuê, mua,..). Ý đồ của gói cho vay lãi suất thấp, dài hạn 30.000 tỷ đồng là như vậy. Nó cũng có hiệu ứng kích cầu, góp phần ít nhiều làm “ấm” một phân khúc BĐS. Cũng có thể có một số cơ chế tài chính khác tập trung vào phân khúc nhà phổ thông. Song ở đây không nhằm thật cụ thể ai trong BĐS; người mua, thị trường sẽ lựa chọn anh biết cạnh tranh, anh tốt..

Như vậy, cách giải quyết là vừa xử lý khó khăn trước mắt song phải nằm trong vấn đề phát triển hiệu quả trong dài hạn. Còn phải cả bắt tay vào tái cấu trúc nền kinh tế. Nhìn cái tổng thể, cái lâu dài, rồi gắn với cái trước mắt. Với thị trường BĐS cũng vậy; hướng giải quyết phải trên cách hiểu về BĐS, đánh giá tiềm năng ra sao, méo mó, rủi ro hiện nay thế nào.

Lựa chọn giải pháp, cách thức xử lý tình hình kinh tế Việt Nam hiện nay đã hoàn hảo, tối ưu chưa? Câu trả lời tất nhiên là chưa! Đó là chưa nói đến những tranh luận có tính kỹ thuật.

Ví dụ về câu chuyện gói 30.000 tỷ đồng nêu trên; lãi suất cần thấp bao nhiêu theo thời gian? thời hạn cho vay nên 10, 15 năm hay lâu hơn? kích cầu vào loại nhà tính theo m2 hay giá cả? Chúng ta lại phải làm trong điều kiện nguồn lực hạn hẹp, nhìn nhận xã hội khắt khe hơn. Ổn định vĩ mô, lành mạnh hóa hệ thống tài chính-ngân hàng có thể xem là một “hàng hóa công cộng” có tác động tích cực cả trong ngắn và dài hạn. Song xử lý lại phải gắn với “đại gia”, với “khúc xương” BĐS. Không thiếu tâm lý, bức xúc chính đáng là trước đây ông giàu, ông ăn, giờ ông khó khăn ông phải trả giá.

Rất cần minh bạch, giải trình cái giá bản thân các “ông chủ” phải trả, cách hỗ trợ và tác động có thể đến toàn bộ nền kinh tế cũng như các nhóm xã hội khác nhau. Kêt cục cần có là nhìn tổng thể, đó là vì cái chung để đưa nền kinh tế thoát khỏi khó khăn và đi lên.

Dẫu vậy, hướng đi trong xử lý đã được đặt ra và cũng khá phù hợp với nhiều lập luận có tính nguyên tắc và thực tiễn triển khai ở không ít quốc gia, có cả Việt nam trong quá khứ. Vấn đề là hành động cùng tiếp tục hoàn thiện giải pháp chính sách qua lắng nghe ý kiến đóng góp, phản hồi của thị trường. Mầm non về sự chuyển dịch vốn, nguồn lực trong hoạt động kinh tế, về cải thiện cách thức quản trị và xây dựng tầm nhìn, chiến lược phát triển và kinh doanh theo hướng hiệu quả, bền vững, dài hạn hơn, đã nhú. Đó là điều nền kinh tế Việt Nam mong đợi.

Câu chuyện về thị trường và các vấn đề BĐS rất đáng được mổ xẻ, tranh luận. Song tôi không đặt vấn đề ai đúng, ai sai, mà tôi muốn nói đến một “cuộc chơi”  tổng thể, nhìn từ những nguyên lý căn bản đến một trường hợp cụ thể, một tình huống cụ thể đây là thị trường BĐS.

Dù có làm thế nào thì khó khăn nhất hiện nay là ta muốn nhiều thứ trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế suy giảm, không ít lĩnh vực đình đốn, nguồn lực lại hạn hẹp, xã hội đa chiều với nhiều bức xúc chính đáng. Rất cần sự minh bạch, quyết đoán, và trách nhiệm. Ý chí chính trị phải chuyển thành việc giải trình đàng hoàng và gắn với một thể chế thực thi được giám sát tốt.