Mất cân đối thị trường căn hộ cho thuê

Vài năm trở lại đây dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam luôn tăng mạnh, số lượng lao động là nhà quản lý nước ngoài đến và làm việc tại nước ta cũng tăng theo và cùng với đó là nhu cầu thuê căn hộ để ở cũng tăng nhanh. Tuy nhiên, khảo sát thị trường này cho thấy, hiện nguồn cung căn hộ cho thuê đang rất ít so với nhu cầu.

Công suất cho thuê tăng mạnh

Theo Cục Đầu tư nước ngoài, từ đầu năm đến nay, Việt Nam thu hút vốn FDI 28,25 tỷ USD (tăng 37,4%). Trong đó TP Hồ Chí Minh vẫn là địa phương thu hút nhiều vốn FDI nhất với tổng số vốn đăng ký là 5,03 tỷ USD, chiếm 17,8% tổng vốn đầu tư.

Bắc Ninh đứng thứ 2 với tổng vốn đăng ký là 3,19 tỷ USD, chiếm 11,3% tổng vốn đầu tư. Thanh Hóa đứng thứ 3 với tổng số vốn đăng ký 3,16 tỷ USD chiếm 11,2% tổng vốn đầu tư.

Dòng vốn FDI chảy vào Việt Nam càng nhiều thì số lao động là các nhà quản lý tới Việt Nam làm việc cũng tăng lên nhanh chóng. Nhu cầu thuê các căn hộ dịch vụ thay vì sở hữu một căn hộ tại Việt Nam hoặc thuê khách sạn của nhóm khách hàng này rất lớn.

Bởi căn hộ dịch vụ là mô hình thu nhỏ của phòng khách sạn với đầy đủ nội thất cao cấp như tivi, máy lạnh, máy nước nóng, tủ lạnh, giường, tủ, bàn ghế cùng trang thiết bị cần thiết, đặc biệt có dịch vụ đi kèm là lau dọn phòng, giặt ủi đồ, phục vụ ăn uống… Ngoài ra, tòa nhà nơi có căn hộ dịch vụ còn phải có các tiện ích khác như phòng gym, hồ bơi, khu vui chơi giải trí...

Theo ông Nguyễn Văn Ngọc – Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Nhà Phát, trước đây phân khúc căn hộ dịch vụ có công suất cho thuê ổn định ở mức 80 - 85%, nhưng thời gian gần đây tình hình tốt hẳn lên khi công suất cho thuê bình quân trên thị trường đạt trên 90%. Ông Ngọc cũng cho biết, tổng nguồn cung căn hộ dịch vụ tại thị trường Hà Nội đạt hơn 4.130 căn từ 50 dự án, tăng 4% theo quý và 8% theo năm do có thêm hai dự án mới.

Lệch pha cung - cầu

Theo khảo sát của Tập đoàn cung cấp các dịch vụ bất động sản (BĐS) Savills, hiện có một lượng lớn người nước ngoài làm việc tại các tỉnh như: Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Vĩnh Phúc, Hải Dương, Hưng Yên... có nhu cầu thuê căn hộ dịch vụ tại Hà Nội do không thể tìm thấy những căn hộ dịch vụ đầy đủ tiện nghi tại các tỉnh. Họ mong muốn thuê căn hộ gần các con đường lớn hay quốc lộ để thuận tiện cho việc di chuyển đến nơi làm việc.

Chính vì nhu cầu lớn và giá thuê cao như vậy nên đang có hiện tượng một số doanh nghiệp (DN) BĐS đầu tư vào căn hộ hạng A để cho thuê thay vì bán do thủ tục chuyển đổi không quá khó. DN chỉ cần đầu tư thêm vào công tác quản lý và dịch vụ tòa nhà đáp ứng được nhu cầu là có thể khai thác với lợi nhuận khá hấp dẫn.

Ông Ngọc cho rằng, đây sẽ là xu hướng đầu tư mới của các DN BĐS, hình thành các dự án gần các đường quốc lộ như: Vành đai 2, vành đai 3 để lao động nước ngoài dễ dàng di chuyển tới các khu công nghiệp mà không cần phải vào nội thành.

Trên thực tế, một số chủ đầu tư cũng đang tính đến việc phát triển các căn hộ dịch vụ để đa dạng hóa sản phẩm, đáp ứng nhu cầu thị trường đang gia tăng.

Tuy nhiên, để thành công trong phân khúc căn hộ dịch vụ, các nhà đầu tư cần tăng cường đầu tư cho công tác quản lý và cung cấp dịch vụ cho khu căn hộ. Ngoài ra, dự án cần phải có vị trí thuận tiện cho việc di chuyển đến nơi làm việc.

Đánh giá về phân khúc căn hộ dịch vụ, ông Ngọc cho rằng, hiện phân khúc này đang xảy ra tình trạng mất cân đối cung cầu. Nguồn cung hiện nay hơi ít do các chủ đầu tư chủ yếu hướng tới sản phẩm có tính thanh khoản nhanh nên họ lên phương án bán căn hộ là chủ yếu, chỉ để lại một tỷ lệ rất nhỏ căn hộ cho thuê.

Trong khi đó, nhu cầu trên thị trường nhiều hơn so với nguồn cung nên các căn hộ dịch vụ đang có một đối tượng khách hàng lớn, trong đó đến 90% là người nước ngoài.

Thực ra những người này cũng có nhu cầu mua căn hộ tại Việt Nam để ổn định cuộc sống, nhưng do thủ tục pháp lý còn nhiêu khê và thời gian sử dụng căn hộ cũng không dài nên họ chuyển sang phương án thuê căn hộ dịch vụ.

Theo khảo sát của Hiệp hội BĐS Việt Nam, dòng sản phẩm căn hộ dịch vụ có suất đầu tư cao, chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp và đây lại không phải là dòng sản phẩm chính của các nhà đầu tư. Một số dự án căn hộ hạng A xây ra để bán nhưng sau đó chuyển sang thành căn hộ dịch vụ.

Các chuyên gia cho rằng, đây chỉ là giải pháp tình thế của chủ đầu tư vì căn hộ dịch vụ cho thuê và căn hộ để bán về quy mô, diện tích là như nhau nhưng phương thức quản lý và vận hành là khác nhau. Do đó, việc chuyển đổi như vậy sẽ không mang lại hiệu quả cao cho các nhà đầu tư như mục đích ban đầu của họ.