Mặt bằng bán lẻ: Âm ỉ

Dù không còn sôi động như năm 2008, nhưng thị trường mặt bằng bán lẻ vẫn “dễ thở” hơn hạng mục cao ốc văn phòng cho thuê.

Theo dự đoán của Công ty Tư vấn Bất động sản Cushman & Wakefield Việt Nam, tốc độ phát triển của thị trường bán lẻ Việt Nam, đặc biệt TP.HCM, trong năm 2009 sẽ chậm lại. Vì trước tình hình kinh tế còn nhiều khó khăn các nhà bán lẻ lớn sẽ cân nhắc kỳ trước khi thâm nhập những thị trường mới như Việt Nam. Tuy nhiên, đây sẽ là cơ hội cho những công ty muốn mở rộng thị phần tại Việt Nam, vì giá thuê mặt bằng và các điều kiện thuê đã giảm và nguồn cung đã dồi dào hơn trước.

Chững lại

Dù không giảm đến 30% (so với cuối năm 2008) như thị trường cao ốc văn phòng, nhưng thị trường cho thuê mặt bằng bán lẻ đang có dấu hiệu chững lại. Giá thuê tại các khu vực đắc địa như khu trung tâm thương mại, Phú Mỹ Hưng (Q 7), nếu có tăng, cũng chỉ ở mức 5-10 USD/m2/tháng (khoảng 90.000-180.000 đồng) so với giữa năm 2008.

Mức giá thuê tại khu vực trung tâm, theo khảo sát của Cushman Wakefield, tối thiểu là 50 USD/m2/tháng (khoảng 900.000 đồng) và tối đa là 290 USD/m2/tháng (khoảng 5,1 triệu đồng).

Khu vực gây nhiều sự chú ý trong quý I/2009 là Nam Sài Gòn. Một số cửa hàng trong các khu phố thương mại dọc theo đại lộ Nguyễn Văn Linh như Mỹ Toàn, Sky Garden đều đóng cửa và treo bảng cho thuê.

Những nhà môi giới nhà đất trong khu vực này cho biết, khách thuê chủ yếu là các công ty nhỏ, vì kinh doanh không hiệu quả, nên đã giải thể hoặc chuyển sang những khu vực khác có giá thuê thấp hơn. Hiện giá thuê mặt bằng ở đây có phần giảm nhiệt từ mức 2.500 USD/tháng (khoảng 45 triệu đồng) xuống còn 2.200 USD/tháng (khoảng 39 triệu đồng), đối với nhà phố liên kế diện tích 6 x 10,5 m, cao 2-3 tầng.

Dù giá thuê không giảm nhiều, nhưng theo ông Richard Leech, Giám đốc Điều hành CB Richard Ellis, thị trường đang "ủng hộ" khách thuê. Trước đây, mỗi hợp đồng được ký có thời hạn tối đa 5 năm và sau 2 năm giá thuê sẽ được điều chỉnh theo giá thị trường ở mức trên dưới 10%... Nhưng hiện tại, người thuê có thể chủ động thương lượng giá cả, thời hạn thuê và diện tích thuê.

Trong khi đó, Savills Việt Nam dự báo, năm 2010-2011, thị trường sẽ đón nhận một lượng cung mặt bằng mới, càng gây sức ép làm giảm giá thuê.

Chỉ riêng trên đường Nguyễn Hữu Thọ (từ đầu Q.7 đến huyện Nhà Bè), bên cạnh dự án siêu thị Lotte Mart và khu phố thương mại thuộc dự án Khu dân cư Tân Phong - Kim Sơn đã đưa vào hoạt động thì trong vòng 1-2 năm tới, một lượng lớn diện tích sàn thương mại tại các dự án nhà ở sẽ được tung ra thị trường như khu nhà ở thương mại Royal Garden (Q.7), Dragon City (Nhà Bè), Kenton Residence (Nhà Bè), Sunrise City ( Q .7 )...

Riêng tại Sunrise City, dại diện của Novaland (chủ đầu tu dự án) cho biết, Công ty đang xây dựng Sunrise City, nằm trong tống thể Khu đô thị mới Him Lam - Tân Hưng (58,4 ha), trở thành một Kumho Plaza thư hai tại Q.7 (Kumho Plaza là cụm phúc hợp căn hộ cao cấp - thương mại - dịch vụ có quy mô 5, 1 ha với vốn đầu tư dự kiến 500 triệu USD). Ngoài cụm căn hộ, Sunrise City còn có 70.000 m2 diện tích sàn thương mại bán lẻ và dịch vụ.

Tìm mặt bằng tốt: không dễ

Mặc dù khách thuê đang có nhiều sự lựa chọn hơn, nhưng Lee Jang Mooc, tổng phụ trách chuỗi nhà hàng thức ăn nhanh Lotteria cho rằng, việc tìm kiếm mặt bằng tốt là điều rất khó khăn đối với các công ty trong lĩnh vực thực phẩm (thúc ăn nhanh, cà phê), cửa hàng tiện lợi, ngân hàng... Vì đây là những lĩnh vực kinh doanh đòi hỏi phải có mặt bằng thuận lợi như trong các khu trung tâm và đô thị mới.

Đặt chân vào TP.HCM vào cuối năm 2008, Circle K (Hàn Quốc) dự định sẽ tăng số cửa hàng tiện lợi hiện tại từ 5 cửa hàng lên 10 trong năm 2009 và trong vòng 10 năm tới, sẽ mở thêm 500 cửa hàng. Một chuỗi cữa hàng tiện lợi khác của Nhật là FamilyMart đã tuyên bố sẽ đầu tư khoảng 6 cửa hàng từ nay đến năm 2010. Còn Shop&Go (Công ty Cổ phần Cửa hiệu và Sức sống), sau gần 4 năm hoạt động, đã sở hữu chuỗi cửa hàng tiện lợi lớn nhất TP.HCM với 36 cửa hàng. Theo đại diện của Circle K, thị trường Việt Nam, đặc biệt TP.HCM, có nhiều tiềm năng để phát triển loại hình này, vì nguyên tắc hoạt động của các cửa hàng tiện lợi là "đi theo khách hàng", đặc biệt trong các khu trung tâm và đô thị mới.

Mặc dù hiện tại, loại hình này vẫn chưa chinh phục được người tiêu dùng Việt Nam nhưng trong tương lai, nó sẽ trở nên phở biến, bà Nguyên Thị Ánh Hoa, Tổng Giám đốc Công ty Thương mại Tân Hưng, nhận định. Điều đó cũng giải thích cho việc công ty này phát triển thương hiệu Citimart dưới dạng các cửa hàng nhỏ tại những khu chung cư cao cấp và cao ốc văn phòng thuộc khu vực trung tâm. Chuỗi cửa hàng thức ăn nhanh Lotteria thì cho biết, năm 2008, Công ty đã mở thêm 39 cửa hàng tại Việt Nam.

Các ngân hàng thương mại cũng đang ráo riết mở rộng chi nhánh. Ông Lý Xuân Hải, Tổng Giám đốc Ngân hàng ACB, cho rằng, đây là thời điểm để các ngân hàng chiếm lĩnh thị phần để bước vào cuộc cạnh tranh khốc liệt với các ngân hàng ngoại vào năm 2015 (năm được ông Hải đánh giá là cuộc cạnh tranh giữa ngân hàng nội và ngân hàng ngoại sẽ diễn ra khốc liệt nhất).

Tính đến năm 2008, ACB có gần 250 chi nhánh và phòng giao dịch trên toàn quốc và cho biết sẽ mở thêm 48 chi nhánh mới trong năm 2009. Không thua kém, năm ngoái, Sacombank tăng thêm 55 chi nhánh và phòng giao dịch so với năm 2007, đạt tổng cộng 192 chi nhánh và văn phòng giao dịch. nhánh và phòng giao dịch.