M&A kích thị trường căn hộ cao cấp nóng trở lại

Sau hàng loạt sự cố cháy chung cư và động thái siết chặt tín dụng địa ốc của ngân hàng, thị trường bất động sản trong nửa đầu năm đã có sự chững lại, nhưng vẫn có những điểm sáng mới từ phân khúc cao cấp nhờ cú "đề - pa" từ các thương vụ mua bán, chuyển nhượng (M&A).

Nở rộ thương vụ bom tấn

Khởi đầu năm 2018, thị trường M&A bất động sản chứng kiến thương vụ khủng khi Công ty cổ phần Địa ốc Phú Long chính thức thế chân Posco E&C (Hàn Quốc) để cùng Vinaconex làm chủ đầu tư Dự án Khu đô thị Splendora An Khánh (huyện Hoài Đức, Hà Nội) sau khi mua lại 50% vốn trong Liên doanh Anh Khánh JVC từ tập đoàn đến từ Hàn Quốc này.

Có tổng diện tích lên tới 264 ha, Splendora từng được kỳ vọng là siêu đô thị kiểu mẫu mới của Thủ đô cách đây khoảng 10 năm, tuy nhiên, do quan điểm khác nhau của 2 bên trong liên doanh, nên sau giai đoạn 1, dự án gần như bất động.

Với sự vào cuộc của Phú Long, đơn vị đã từng có quan hệ tốt đẹp với Vinaconex và  là một trong những nhà phát triển bất động cao cấp lớn ở khu vực phía Nam với các dự án như Dragon City hay Dragon Village, Dự án Splendora được kỳ vọng sẽ sớm trở lại thị trường.

Tiếp nối thương vụ của Phú Long là thương vụ Quỹ đầu tư GIC Private Limited của Chính phủ Singapore đầu tư vào Công ty Vinhomes và một số công ty thành viên khác của Tập đoàn Vingroup vào đầu quý II/2018. Tuy không tham gia mua lại dự án trực tiếp như Phú Long, nhưng hầu như thành viên nào của thị trường cũng hiểu rõ mục đích GIC hướng tới phân khúc cao cấp và hạng sang, nơi mà Vinhomes đang là "bá chủ" trên thị trường với trên 30 dự án từ Bắc vào Nam.

Bất chấp phân khúc cao cấp có giai đoạn trầm lắng, nhưng dòng sản phẩm bất động sản cao cấp, hạng sang của Vingroup vẫn được thị trường đón nhận. Chỉ tính riêng trong nửa đầu năm 2018, lợi nhuận của Vinhomes đạt tới gần 10.000 tỷ đồng, vượt xa nhiều doanh nghiệp cùng ngành, thậm chí đứng đầu khối doanh nghiệp tư nhân trong cả nước. Với sự trợ lực của dòng vốn ngoại, Vinhomes có thêm nền tảng để tiếp tục thúc đẩy và phát triển dòng sản phẩm cao cấp của mình.

Cũng trong đầu quý II/2018, thông tin từ Nikkei cho biết, thông qua công ty con là CVH Nereus Pte. Ltd, Tập đoàn Capital Land đã mua lại 16,9 triệu cổ phiếu phổ thông, chiếm 99,5% vốn điều lệ của Công ty cổ phần Hiền Đức Tây Hồ, qua đó giành quyền sử dụng khu đất rộng 0,9 ha tại quận Tây Hồ, Hà Nội. Thương vụ có giá trị khoảng 685 tỷ đồng, tương đương 29,8 triệu USD.

Tại khu đất này, CapitaLand dự định sẽ phát triển dự án phức hợp với tổng cộng 380 căn hộ, bao gồm căn hộ Soho bên cạnh văn phòng và khối đế bán lẻ. Việc mua lại khu đất "vàng" trên sẽ mở rộng danh mục đầu tư của CapitaLand tới 12 dự án phát triển nhà ở, một khu liên hợp và 21 dự án căn hộ dịch vụ với khoảng 4.700 căn hộ tại 6 thành phố ở Việt Nam.

Tương tự, theo thông cáo phát ra vào tháng 4, Frasers Property đã ký thỏa thuận mua lại cổ phần có điều kiện với Công ty TNHH Trần Thái mua 24 triệu cổ phiếu phổ thông, chiếm 75% vốn cổ phần của Công ty Cổ phần Địa ốc Phú An Khang. Thương vụ có giá trị khoảng 18 triệu USD. Trong thời gian tới, Phú An Khang sẽ tiến hành xây dựng dự án khu dân cư và thương mại trên khu đất tại quận 2, TP.HCM.


Nhu cầu phân khúc cao cấp tăng cao

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam cho rằng, sau giai đoạn trầm lắng, phân khúc cao cấp trở lại là điều không quá khó hiểu, khi khẩu vị khách hàng bắt đầu trở nên khắt khe hơn sau hàng loạt vụ cháy nổ ở các dự án kém chất lượng. Hướng tới chất lượng sống, nhu cầu của khách hàng không chỉ ở chuẩn mực về thiết kế, mà còn phải chuẩn mực về độ an toàn, chất lượng dịch vụ.

Thậm chí, phân khúc cao cấp muốn tiếp cận người dùng phải tạo nên những sản phẩm chuyên biệt, phục vụ cho từng nhu cầu cụ thể của từng phân khúc khách hàng. Chẳng hạn, phải cung cấp toàn diện các giải pháp chăm sóc sắc đẹp, bảo vệ sức khoẻ và phục hồi năng lượng hay thậm chí, căn hộ âm nhạc dành cho giới trẻ ưa thích sự sôi động.

"Những tiện ích đó có thể khiến giá thành các căn hộ tăng lên, nhưng để những khách hàng cao cấp mà công ty hướng tới hài lòng, thì tiền không phải là vấn đề quá lớn" bà An nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc Jones Lang Lasalle cho rằng, trong nửa đầu năm 2018, có thể nhận thấy rõ xu hướng đầu tư mạnh vào căn hộ cao cấp, đặc biệt là từ các nhà đầu tư ngoại thông qua việc thâu tóm hoặc hợp tác phát triển với các nhà đầu tư nội.

Tín dụng cho vay dự án bị thắt chặt, các chủ sở hữu quỹ đất không dễ dàng tiếp cận nguồn vốn để có thể thực hiện dự án. Đây chính là cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh. Trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài, bất động sản tại Việt Nam là miếng bánh ngon không dễ bỏ qua.

“Việt Nam là một thị trường mới nổi có mức tăng trưởng vượt bậc so với các nơi khác trong khu vực. Hàng trăm triệu USD đang chờ đợi để đổ vào thị trường trong nước ở hầu hết các phân khúc, bao gồm nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn và khu công nghiệp”, ông Stephen Wyatt nhấn mạnh và cho biết thêm, mặc dù mức giá đã có sự tăng trưởng, nhưng vẫn thấp hơn so với một số quốc gia khác trong khu vực.

Đồng quan điểm, bà Sunny Hoang, Phó giám đốc phụ trách mảng Kinh doanh khu dân cư quốc tế tại Savills TP.HCM lý giải, nhu cầu căn hộ cao cấp và hạng sang tại Việt Nam tăng mạnh thời gian qua là do mức giá vẫn còn thấp so với các thành phố khác trong khu vực Đông Nam Á như Bangkok và Singapore.

Chẳng hạn, tại TP.HCM, nơi được xem là đắt đỏ nhất Việt Nam, một căn hộ sang trọng tọa lạc tại trung tâm Thành phố có giá khoảng 115,3 triệu đồng/m2 (xấp xỉ 5.000 USD), nhưng ở Hồng Kông (Trung Quốc), người mua phải bỏ ra số tiền gấp 4 lần như thế.

Nhu cầu trong nước chiếm đa số thị phần, nhưng đối với những người mua kén chọn đến từ Đài Bắc (Trung Hoa), Hồng Kông (Trung Quốc), Hàn Quốc và Trung Quốc đại lục, thì Việt Nam là một điểm đến lý tưởng.

“Chúng tôi nhận thấy rất nhiều nhu cầu đối với phân khúc cao cấp - cầu đã vượt cung, nên trong 3 tới 5 năm sau, tình hình sẽ rất khả quan nếu so sánh với các nước khác ở châu Á”, bà Sunny Hoang cho biết.

Đối với các nhà đầu tư, theo Savills, mức ROI (tỷ suất sinh lợi trên vốn đầu tư) khá hấp dẫn. Do nguồn cung căn hộ cao cấp không mấy dồi dào, nên chúng đem lại khoản lợi nhuận cao hơn và đang tăng với tốc độ 2 con số hàng năm.