M&A dự án bất động sản sẽ bước vào chu kỳ mới

Hàng trăm dự án bất động sản ở TP. HCM bị ngừng triển khai, hàng chục dự án trong tâm ngắm bị thu hồi khả năng sẽ được “cởi trói” khi Luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực từ 1/7 năm nay, trong đó có quy định cho phép chuyển nhượng dự án (M&A) tự do. Đó là nhận định của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM trong cuộc trao đổi với Đầu tư Bất động sản trước thềm năm mới Ất Mùi.

Theo ông Châu, trước khi nói về quy định mới, chúng ta cần nhìn lại những vấn đề trong quá khứ. Theo đó, chuyển nhượng dự án bất động sản là một vấn đề bình thường của thị trường, nhưng theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, việc chuyển nhượng lại bị biến thành câu chuyện không bình thường, nhiêu khê, nhiều vướng mắc và bất hợp lý.

Theo quan niệm cũ, việc chuyển nhượng dự án bất động sản tự do sẽ dẫn tới việc bán dự án lòng vòng, qua nhiều chủ, đẩy giá thành lên cao và gây thiệt hại cho người tiêu dùng. Thời điểm đó, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM đã từng chứng minh và kiến nghị rằng, quan ngại đó là không có cơ sở, bởi thị trường chỉ chấp nhận những dự án có giá bán phù hợp, chứ không phải là chủ đầu tư có thể đưa ra bất cứ giá nào và có thể tự quyết định được giá.

Tại sao như vậy? Bởi theo các quy luật kinh tế thị trường, có 3 yếu tố tác động đến giá. Thứ nhất là quy luật giá trị. Quy luật này là khách quan, chứ không phụ thuộc vào yếu tố chủ quan của chủ đầu tư. Quy luật giá trị được xây dựng trên cơ sở của năng suất, hiệu quả của doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án, nên quy luật này quyết định nền tảng giá cả của sản phẩm đến tay người tiêu dùng.

Thứ hai là quy luật cạnh tranh trong thị trường bất động sản giữa các dự án, giữa các chủ đầu tư. Chẳng hạn, doanh nghiệp có thể hướng nhu cầu của khách hàng từ phân khúc cao cấp sang phân khúc trung bình và ngược lại, nhưng sự định hướng này phải dựa trên các yếu tố như vị trí dự án, giá trị gia tăng có thể đem lại… Quy luật cạnh tranh này cũng mang tính khách quan.

Thứ ba và cũng rất quan trọng, quyết định đến giá, đó là quy luật cung cầu của thị trường. Nếu cung nhiều, cầu ít thì tất yếu giá phải giảm và ngược lại. Vấn đề này chủ đầu tư cũng không thể tự quyết định được.

Từ những vấn đề nên trên, có thể khẳng định, vấn đề chuyển nhượng dự án có tác động đến giá, nhưng không phải là yếu tố quyết định. Một dự án cho người thu nhập trung bình thì chỉ có thể có giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn, không thể hơn được. Vì vậy, không nên lo ngại chuyện chuyển nhượng dự án lòng vòng sẽ đẩy giá lên cao. Việc này có thể chỉ diễn ra trong giai đoạn bao cấp, độc quyền, còn hiện nay, theo cơ chế thị trường sẽ không tồn tại được. Chủ đầu tư cuối cùng bán sản phẩm nếu không phù hợp thì sẽ không bán được hàng, dẫn tới tồn kho, thậm chí phá sản.

* Theo ông, đâu là điểm khác biệt rõ nét nhất trong lĩnh vực M&A dự án bất động sản được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014?

Luật cũ quy định về việc chuyển nhượng dự án bất động sản rất khắt khe, như một dự án muốn được chuyển nhượng, phải được giải phóng đền bù xong 100%, phải được duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, phải đóng xong tiền sử dụng đất và phải làm xong hạ tầng.

Chính quy định khắt khe này đã dẫn đến thực trạng hàng trăm dự án bất động sản ở TP. HCM bị tạm ngưng triển khai và bị thu hồi thời gian qua. Theo thống kê, hiện tại, TP. HCM có hơn 1.400 dự án bất động sản, thì có tới 689 dự án tạm ngưng triển khai, ngoài ra có 85 dự án phải thu hồi chủ trương đầu tư… Điều đó phản ánh thực trạng ồ ạt đầu tư dự án, chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm, không có năng lực, thiếu vốn…

Với quy định chuyển nhượng dự án được quy định trong Luật mới, doanh nghiệp được chuyển nhượng dự án khi đã có “đất sạch”. Sự thay đổi này sẽ mở ra một chu kỳ mới cho thị trường bất động sản về xu hướng của hoạt động M&A dự án bất động sản.

* Vì sao là chu kỳ mới, ông có thể nói rõ hơn về vấn đề này?

Dự án bất động sản là một loại hàng hóa trên thị trường, mà đã là hàng hóa thì phải có sự lưu thông. Một khi Luật cho phép chuyển nhượng dự án tự do giữa các nhà đầu tư với nhau, nghĩa là sẽ có một sự chuyển giao dự án giữa những nhà đầu tư thiếu năng lực, không còn nhu cầu cho các nhà đầu tư có có năng lực tài chính, chuyên nghiệp thực sự để triển khai dự án, góp phần lưu thông hàng hóa, giải quyết các dự án tạm ngưng, có lợi cho thị trường, kể cả với các dự án đã thu hồi chủ trương đầu tư.

Như chúng ta đã thấy, mặc dù Luật mới chưa chính thức có hiệu lực, nhưng thị trường M&A các dự án bất động sản tại TP. HCM năm 2014 đã có chuyển động rất mạnh, đặc biệt là xu hướng chuyển nhượng dự án giữa các nhà đầu tư trong nước với nhau. Nổi bật là Tập đoàn Novaland, đến nay đã nhận chuyển nhượng và hợp tác thành công 20 dự án bất động sản, trong đó có nhiều dự án đã được đưa ra thị trường trong năm 2014. Hay như các tập đoàn Hưng Thịnh, Him Lam…, đã mua lại hàng loạt dự án của các doanh nghiệp khác.

* Theo như ông nói, thì dù Luật cũ quy định khắt khe, nhưng việc chuyển nhượng dự án thời gian qua vẫn diễn ra khá rầm rộ. Vậy căn cứ pháp lý cho việc chuyển nhượng các dự án này như thế nào, thưa ông?

Trong cái khó ló cái khôn. Trong bối cảnh vẫn còn những vướng mắc của luật, thì các nhà đầu tư đã nghĩ ra cách khác, đó là, không chuyển nhượng dự án, mà là hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, thậm chí là chuyển nhượng cổ phần, thay đổi cổ đông… Tuy nhiên, dù vậy, việc sử dụng các hình thức này ít nhiều vẫn có những rủi ro và thiếu minh bạch. Song với Luật mới, việc chuyển nhượng dự án có cơ sở pháp lý, được pháp luật cho phép, nên sẽ diễn ra sôi động hơn và nhất là diễn ra minh bạch, không phải “núp” dưới các hình thức khác. Điều này là rất tốt cho thị trường.

* Với hành lang pháp lý cho việc chuyển nhượng dự án tự do sẽ chính thức có hiệu lực trong năm 2015, liệu thị trường M&A dự án bất động sản có bùng nổ, thưa ông?

Nói bùng nổ thì chưa chắc, nhưng khởi sắc thì chắc chắn, bởi quy định của Luật mới sẽ kích thích mạnh thị trường này, đặc biệt là với 689 dự án tạm ngưng, 85 dự án đã thu hồi tại TP. HCM sẽ có sự chuyển giao mạnh mẽ. Ngoài các nhà đầu tư trong nước, thị trường này sẽ chứng kiến nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm và có những động thái cụ thể để tham gia.

* Ông đánh giá như thế nào về thị trường bất động sản 2015?

Theo tôi, năm 2015, thị trường sẽ tiếp đà phục hồi của năm 2014. Bên cạnh đó, cùng với hàng loạt luật mới có hiệu lực, các hiệp định thương mại được ký kết, mở cửa ASEAN… sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Các hành lang pháp lý mới liên quan đến bất động sản sẽ giúp thị trường tăng tổng cầu, nhất là quy định đối với việc sở hữu bất động sản của người nước ngoài…

Theo số liệu của các lãnh sự quán, tại TP. HCM, số lượng người nước ngoài đang sinh sống, làm việc rất lớn, trong đó Hàn Quốc khoảng 80.000 người, Nhật Bản có 8.000 người, Đức có 1.200 người, Philippines có 6.000 người, đặc biệt là người Trung Quốc rất đông.