“Luồng gió mới” của thị trường bất động sản

Việc Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Tấn Dũng “mạnh tay” cải cách hành chính như một làn gió mới thổi vào thị trường bất động sản. Bởi từ lâu, thủ tục rườm rà là một trong những nguyên nhân đẩy giá bất động sản Việt Nam tăng cao, khiến thị trường trì trệ.

Tại cuộc làm việc chiều 14/8/2014 của Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Tấn Dũng cùng lãnh đạo một số bộ, ngành Trung ương với Bộ TN và MT về đẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Bộ TN và MT và các bộ ngành liên quan phải thực hiện tốt nhiệm vụ cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, nhất là trong việc giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tạo thuận lợi nhất cho người dân và DN...

1 dự án... gánh 4 Bộ luật

Một cuộc khảo sát do VCCI và USAID tiến hành gần đây cho thấy, khoảng 55% số DN gặp khó khăn khi thực hiện thủ tục hành chính liên quan đến đất đai trong năm 2013. Điều này cho thấy, thủ tục hành chính là trở ngại lớn cho chủ doanh nghiệp triển khai dự án mà theo phản ánh của ác DN, nếu làm theo đúng quy định, sẽ mất nhiều thời gian, công sức hơn. Vậy nên, không còn cách nào khác DN buộc phải “lobby”. Chính điều này đã làm cho giá nhà đất đội lên  nhiều lần so với giá trị thực của nó.

Ông Trần Ngọc Thành – Giám đốc Cty Đất Xanh miền Trung cho biết: hiện nay, đối với một dự án nhà ở, làm từ đầu đến cuối, ít nhất phải chịu sự điều chỉnh của 4 bộ luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Xây dựng. Theo ông Thành, đối với DN đầu tư dự án BĐS, thủ tục hành chính có liên quan đến yếu tố chi phí thời gian, nếu kéo dài thời gian đầu tư căn hộ, chi phí gia tăng. Hiện nay, thời gian thu hồi đất thường kéo dài, nhà đầu tư xây xong lại không được bán hoặc cho thuê ngay, phải chờ nghiệm thu mới cấp sổ hồng, lúc đó mới được gọi là sản phẩm hoàn chỉnh. Như vậy, quy trình đầu tư của DN kéo dài, giá thành đội lên rất cao. “Ngoài ra, hầu hết DN BĐS đầu tư dự án từ vốn vay ngân hàng, nếu kéo dài thời gian do thủ tục hoặc quy trình, DN phải trả lãi cao và sẽ rơi vào tình trạng mất vốn. Vì vậy nên buộc DN phải đẩy giá bất động sản lên cao để bù vào. Đây chính là một trong những nguyên nhân làm giá nhà tại Việt Nam cao hơn 25 lần thu nhập người dân – như một nghiên cứu từng đề cập”, ông Thành nhấn mạnh.

Đi vào chi tiết hơn, ông Lê Văn Thái – Giám đốc Cty Thái Thịnh chia sẻ thủ tục hành chính phải gọi là “thiên la địa võng”. Ông lấy ví dụ từ thực tế của DN mình: khi làm dự án, DN phải xin chủ trương của TP. Khi đó, TP lại lấy ý kiến thông qua các đầu mối như Sở Quy hoạch kiến trúc, Sở Xây dựng, Sở TN-MT… Sau khi có được ý kiến chấp thuận đầu tư, DN lại phải chờ xin giấy phép quy hoạch thông qua các sở nêu trên. Ngoài ra, chủ đầu tư còn phải họp cùng Quận, phường và cả tổ dân phố để giới thiệu dự án, xin ý kiến đồng tình của người dân…“… Nếu thời gian trước đây, một dự án chỉ mất khoảng 7 tháng là xong thủ tục hành chính, thì nay mất 3 – 5 năm, thậm chí 7 năm mới xong. Thủ tục như thế thì làm sao mà giá bất động sản không cao cho được. Chính điều này cũng hạn chế phần nào sứt hút của thị trường bất động sản Việt Nam với người nước ngoài bởi quan điểm của họ rất khác với mình. Không chạy chọt và muốn mọi việc rõ ràng, nhanh gọn lẹ” - ông Thái bình luận.

Đó là dưới góc nhìn của các nhà đầu tư, còn dưới góc độ về luật, theo thống kê của ông Nguyễn Hoàng – Giám đốc Cty luật Hoàng và Cộng sự thì hiện nay, nếu tính từ trung ương đến địa phương ước khoảng 400 văn bản hướng dẫn thi hành các bộ luật liên quan đến BĐS. Ông Hoàng khẳng định: “nhiều DN gặp tôi nhờ tư vấn luật nhưng đôi lúc tôi cũng bí vì theo băn bản này bảo làm theo hướng này, văn bản kia lại chỉ làm cách khác. Bất cập này khiến DN không có quy chuẩn chung để áp dụng cho các dự án đầu tư và muốn xin được đầu tư phải chấp nhận chạy lòng vòng khắp nơi”.

Nhen nhóm hi vọng

Theo các chuyên gia, thủ tục càng nhiêu khê thì vòng đời dự án càng lâu. Đây chính là thủ phạm đẩy giá nhà đất lên cao. Muốn có cuộc cách mạng cho thị trường BĐS, kéo giá nhà đất thấp xuống thì việc đầu tiên phải đơn giản hóa hệ thống pháp luật, giản lược thủ tục hành chính.

Trước những khó khăn của DN trong lĩnh vực hành chính đất đai, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng chỉ đạo Ngành TN và MT phải thực hiện tốt nhiệm vụ cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, nhất là trong việc giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tạo thuận lợi nhất cho người dân và DN.

Thông tin này giống như một làn gió mát thổi vào thị trường bất động sản. Ông Thành – Đất Xanh miền Trung cho biết nếu việc này thành hiện thực giá bất động sản có thể giảm nữa bởi chủ đầu tự sẽ cắt bỏ được những chi phí bất hợp lý được cơ cấu vào giá thành. “Nếu cắt giảm được 50% thủ tục hành chính, khi đó, mỗi dự án DN chỉ mất nhiều nhất 1 năm là xong khâu thủ tục, chắc chắn giá nhà đất sẽ giảm đáng kể.”

Ông Đỗ Minh Dương – một chuyên gia bất động sản nhận định việc Thủ tướng và Nhà nước hiểu được nỗi khổ của DN là một tín hiệu mừng cho việc thị trường bất động sản. “Theo tôi, để đẩy nhanh quá trình này, không chỉ Bộ TN&MT mà các bộ, ngành có liên quan cần nhanh chóng cải tiến trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tư, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian đầu tư. Ngoài ra, Nhà nước cũng cần quy định rõ trách nhiệm và chế tài trong việc chậm trễ thẩm định và phê duyệt dự án, giao đất để tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh tiến độ đầu tư các dự án nhằm giảm áp lực về thủ tục hành chính cho nhà đầu tư. Có như vậy, giá bất động sản mới có thể giảm và thị trường mới có thể khá lên được”, ông Dương nhấn mạnh.

Chính vì vậy, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng đã yêu cầu ngay trong tháng 9 tới, Bộ TN và MT phải công bố các thủ tục hành chính về đất đai theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật để người dân biết và thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Thủ tướng yêu cầu Bộ TN và MT tiếp tục rà soát đơn giản hóa thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai. Thủ tướng còn yêu cầu bộ này kiện toàn và tổ chức lại Văn phòng đăng ký đất đai, Tổ chức phát triển quỹ đất một cấp trước ngày 31/12/2015. Không những vậy, Bộ TN và MT sửa đổi quy định về sử dụng các nguồn thu để bảo đảm kinh phí cho việc kiện toàn và hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai.

- Theo Báo cáo của Bộ Xây dựng nhóm thủ tục là 15 đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước và là 19 thủ tục, nhóm thủ tục đối với các dự án không sử dụng vốn ngân sách nhà nước.

- Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, để khởi công được công trình, thời gian thực hiện 15 thủ tục hành chính, thời gian chuẩn bị và chỉnh sửa hồ sơ là 260 ngày làm việc đối với dự án nhóm C và 280 ngày làm việc đối với dự án nhóm A. Trong số các thủ tục này, Bộ Kế hoạch và Đầu tư có 3 thủ tục mất 80-100 ngày, Bộ Tài nguyên và Môi trường 3 thủ tục hết 80 ngày, Bộ Tài chính 1 thủ tục thời gian khoảng 6-12 tháng.

- Đối với dự án không sử dụng vốn ngân sách nhà nước, thời gian là 392 ngày đối với dự án nhóm C và 447 ngày đối với dự án nhóm A. Trong đó Bộ Kế hoạch và Đầu tư 2 thủ tục, chiếm 60 ngày, Bộ Tài nguyên và Môi trường 6 thủ tục hết 187 ngày (kể cả giải phóng mặt bằng), Bộ Tài chính có 3 thủ tục hết 30 ngày. Tổng thời gian như trên chưa tính đến thời gian làm thủ tục liên quan đến công tác phòng cháy chữa cháy, an ninh - quốc phòng, thuế, quản lý hạ tầng kỹ thuật, các quy định thủ tục đặc thù của các địa phương.

- Để tiến hành 1 dự án xây dựng – bất động sản phải trải qua 33 thủ tục.