Lúc này nên mua nhà không?

Ông Đoàn Nguyên Đức (bầu Đức), chủ tịch Hoàng Anh Gia Lai, vừa phát biểu trên một tờ báo kêu gọi mọi người dân “hãy mua nhà đi, giá nhà đã đến đáy”.

Liệu có nên làm theo lời của bầu Đức? Để rộng đường dư luận, Tuổi Trẻ nêu ý kiến của ông Đức và các chuyên gia xung quanh câu chuyện này.

* Dư luận cho rằng ông kêu gọi mọi người mua nhà để xả hàng tồn kho, ông giải thích điều này thế nào?

- Tôi khẳng định Hoàng Anh Gia Lai hiện nay không còn bất cứ một căn hộ nào để bán. Người nào muốn mua căn hộ Hoàng Anh Gia Lai chỉ có thể mua lại trên thị trường thứ cấp (mua đi bán lại). Trong vòng 2-3 năm tới, Hoàng Anh Gia Lai cũng không có căn hộ để bán, chúng tôi đã quyết định tạm ngừng các dự án bất động sản tại TP.HCM. Nếu còn căn hộ, dù chỉ một căn hộ, tôi cũng không kêu mọi người mua nhà. Làm như vậy chẳng khác gì mình đi tiếp thị và sẽ bị dư luận phản ứng.

* Hoàng Anh Gia Lai không còn nhà, lý do gì ông kêu gọi mọi người mua nhà?

- Tôi nói là vì cái chung và cũng nhằm “cảnh tỉnh” người có nhu cầu nhà ở không nên nghe lời một số nhận định cho rằng giá nhà sẽ giảm nữa, để rồi chờ đợi mà đánh mất cơ hội mua được nhà giá rẻ. Theo tôi, giá nhà đã đến đáy. Ở đây tôi chỉ đề cập đến các loại căn hộ cho người thu nhập thấp và căn hộ giá trung bình, nhà ở xã hội, chứ không nói căn hộ cao cấp, giá vài chục triệu đồng/m2. Nếu ai theo dõi thị trường bất động sản đều biết giá nhà đất, trong đó có giá căn hộ, đã liên tục giảm từ năm 2008 đến nay, nhiều chủ đầu tư phải chấp nhận bán cắt lỗ để thu hồi vốn.

Điều tôi muốn nói là người có nhu cầu mua nhà đang được Chính phủ tạo một cơ hội không thể tốt hơn để có thể sở hữu một căn nhà là gói hỗ trợ lãi suất 30.000 tỉ đồng. Được hỗ trợ lãi suất, giá nhà đang thấp, nguồn cung căn hộ không tăng trong khi nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn, nếu còn chần chừ thì người dân sẽ đánh mất cơ hội mua nhà. Một khi thị trường tốt lên, các nhà đầu tư thứ cấp sẽ nhảy vào - điều này chắc chắn xảy ra, giá nhà bị đẩy lên thì người cần nhà ở sẽ bị thiệt. Đấy là chưa kể lúc đó đâu còn được hỗ trợ lãi suất.

* Dù liên tục giảm nhưng giá căn hộ vẫn còn khá cao so với khả năng tài chính của nhiều người dân có nhu cầu nhà ở...

- Tôi không phủ nhận giá nhà tại Việt Nam vẫn khá cao so với thu nhập. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là do doanh nghiệp đẩy giá. Ngược lại, tất cả doanh nghiệp bất động sản đều đang cắt giảm lợi nhuận (nếu có) xuống mức thấp nhất, thậm chí hàng loạt chủ dự án còn chấp nhận bán lỗ để thu hồi vốn.

Còn việc giá nhà Việt Nam cao so với thu nhập của người dân, theo tôi, có rất nhiều nguyên nhân khách quan nằm ngoài tầm kiểm soát của doanh nghiệp. Để làm một dự án căn hộ, doanh nghiệp phải mất ít nhất năm năm, trong đó ba năm làm thủ tục và đền bù giải tỏa, hai năm xây dựng nếu chủ đầu tư có đủ vốn. Trong thời gian đó, chỉ riêng khoản lãi vay để đền bù giải tỏa chứ chưa nói đến xây dựng đã làm đội giá thành, nhất là khi lãi suất cho vay tại Việt Nam lại quá cao.

Trong lúc làm dự án, từ vật liệu xây dựng đến giá nhân công... cứ tăng đều qua các năm, các loại thuế đâu có giảm, tiền sử dụng đất thậm chí còn tăng đến chóng mặt, doanh nghiệp phải đóng 100% theo giá thị trường.

* Ông bình luận gì về gói hỗ trợ lãi suất 30.000 tỉ đồng vừa được triển khai từ giữa tháng 4?

- Tôi nói rõ là Hoàng Anh Gia Lai không hưởng lợi gì từ gói hỗ trợ này. Tuy nhiên, đứng trên phương diện chung của thị trường mà nói thì gói hỗ trợ này là một phương thuốc cực kỳ cần thiết, một mũi tên trúng nhiều đích. Nó không chỉ giúp người dân có cơ hội mua được nhà, còn góp phần tạo thanh khoản cho thị trường bất động sản, giải phóng hàng tồn kho vật liệu xây dựng, tạo thêm công ăn việc làm cho nhiều người lao động...

Một khi gói hỗ trợ được triển khai trong thực tế, nó sẽ khơi thông dòng vốn trong xã hội từ người mua nhà đến chủ đầu tư, với số tiền có thể lên tới hàng trăm ngàn tỉ đồng. Còn Nhà nước cũng chẳng phải mất không số tiền 30.000 tỉ đồng hỗ trợ mà sẽ thu lại bằng thuế, tiền sử dụng đất...

* TS Lê Thẩm Dương (trưởng khoa quản trị kinh doanh Đại học Ngân hàng TP.HCM):

Chỉ mua sản phẩm đã hoàn thiện

Đây là thời điểm tốt để người dân mua nhà nhưng chỉ nên mua những sản phẩm đã hoàn thành và hạ tầng hoàn thiện. Mua bây giờ có thể gọi là còn hơi non vì tôi nghĩ giá vẫn chưa vào vùng đáy, việc này xét ở hai góc độ: thứ nhất là giá và thứ hai là góc độ thanh khoản, cả hai yếu tố này vẫn đang bí, nên giá có thể còn xuống nữa.

Tuy nhiên, đôi khi chúng ta cũng nên chọn phương án “không thể khôn hơn được nữa”, đó là chấp nhận chọn non một tí thì lãi ở chỗ không phải thuê nhà, sản phẩm phong phú để lựa chọn. Riêng đối với những người có tiền dư dả nhiều, nên nhắm vào những sản phẩm nhà ở trung cấp và cao cấp, nhà càng to thì tốc độ xuống giá và cơ hội mua rõ nét hơn.

* GS Đặng Hùng Võ (nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên - môi trường):

Giá nhà nên ở mức 8-10 triệu đồng/m2

Nhu cầu nhà ở thì nhiều nhưng người có tiền mua lại ít. Nếu mức giá nhà quay về 8-10 triệu đồng/m2 là hợp lý, có thể chấp nhận được và dễ thu hút được người mua. Theo đánh giá của tôi, với những diễn biến hiện nay, sức mua trong thời gian tới sẽ cải thiện không nhiều. Còn vấn đề giá nhà có giảm nữa hay không phải phụ thuộc vào việc Chính phủ có bỏ tiền ra cứu thị trường, nếu Chính phủ bỏ ra một lượng tiền lớn thì lại khác.

Hiện tâm lý chờ đợi là điều tất yếu, quy luật thị trường buộc khách hàng phải chờ đợi trong vài năm để tái cấu trúc. Điều này sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản, thị trường này 50% phụ thuộc nhiều vào tâm lý khách hàng. Tôi cho rằng gói hỗ trợ 30.000 tỉ đồng sẽ không làm người ta bớt chờ đợi, đây không phải là liều thuốc tiên làm thị trường bất động sản sáng bừng lên.

* Chuyên gia kinh tế Phạm Đỗ Chí:

Giá còn khả năng giảm nhẹ

Theo nhận định của tôi, giá nhà còn có thể giảm nữa vì ở đây chẳng ai nói được giá đáy của bất động sản Việt Nam. Những lý luận của chủ đầu tư cho rằng giá thành đã đụng đến giá vốn cũng có cái lý, nhưng ở góc độ của người mua thì không thể nói giá đáy là giá vốn của chủ đầu tư.

Về các chính sách điều khiển vĩ mô của Nhà nước đối với lĩnh vực bất động sản, theo tôi là còn yếu và gần như chưa đi vào thực tiễn. Ví dụ về gói 30.000 tỉ đồng chỉ như muối bỏ bể và vào thực tiễn rất chậm.

* Ông Trương An Dương (trưởng phòng nghiên cứu Công ty Savills Việt Nam):

Rất ít cơ hội để căn hộ bình dân giảm hơn nữa

Thị trường nhà ở tại TP.HCM hiện nay đang cung cấp rất nhiều sản phẩm căn hộ đa dạng từ bình dân đến cao cấp của hơn 100 dự án trên thị trường sơ cấp và gần 200 dự án trên thị trường thứ cấp, khoảng 70% nguồn cung hiện nay thuộc căn hộ bình dân. Giá căn hộ đã giảm khá nhiều trong ba năm qua và rất ít cơ hội để giá có thể giảm hơn nữa.

Xu hướng đi xuống của mặt bằng lãi suất như thời gian qua sẽ kích thích một số nhà đầu tư thứ cấp quay lại thị trường. Dù vậy, với tình hình thị trường hiện nay và phát triển trong tương lai thì cơ hội đầu tư chỉ dành cho các nhà đầu tư dài hạn, chứ không có nhiều cơ hội dành cho các nhà đầu tư ngắn hạn như trong thời gian phát triển nóng của thị trường giai đoạn 2007-2008.

* Chị Nguyễn Thị Ánh (Q.Phú Nhuận, TP.HCM):

Chúng tôi vẫn chờ đợi

Hai năm trước tôi dành dụm được ít tiền, có ý định mua nhà nên đã đi khảo sát các sản phẩm từ căn hộ chung cư đến nhà phố tại các quận 2, 7, 9, Thủ Đức... Nhưng nếu mua từ hai năm trước là hoàn toàn sai lầm. Vì những căn nhà đó giá đã giảm nhiều phần trăm nhưng vẫn chưa có người mua.

Chưa kể đến việc nhiều người bạn của tôi mua một số căn hộ cả hai năm rồi nhưng chủ đầu tư nhận tiền mà chưa giao được nhà... Đến thời điểm này, vợ chồng tôi vẫn rất cân nhắc việc bỏ tiền mua nhà. Tôi hi vọng giá nhà sẽ còn giảm.