Luật mới khó “với tới” chung cư cũ

Luật Nhà ở 2014 đã dành riêng một chương quy định về quản lý chung cư với nhiều điều khoản sát hơn với thực tế. Thế nhưng, việc giải quyết những tồn tại trong quản lý chung cư dường như vẫn còn nhiều rắc rối, khi chung cư hiện vẫn tồn tại dưới nhiều dạng, từ căn hộ cao cấp đến bình dân, thậm chí nhiều chung cư dạng “chuồng chim, ổ chuột” mà không có ai quản lý.

Chị Huệ - sống tại chung cư Quang Trung, TP. Vinh cho biết, không biết việc thu phí quản lý ở những chung cư mới hiện nay như thế nào, nhưng chung cư chị đang sống chỉ mất tiền phí vệ sinh vài chục ngàn một quý. Điều này đã diễn ra vài chục năm nay.

Còn bác Tâm - người đã “thường trú” ở chung cư này trên 40 năm chia sẻ, bác được phân nhà ở chung cư này khi làm công nhân Nhà máy Cọc sợi Vinh. “Nghe nói Nhà máy phân nhà cho cán bộ công nhân viên, thế là mọi người dọn về đây ở. Mấy tháng sau mới khai báo với công đoàn nhà máy rồi lên danh sách nhà nào ở căn nào, tầng bao nhiêu”, bác Tâm nói.

Trên thực tế, trường hợp chung cư như trên không phải hiếm và đã được Nhà nước hợp thức hóa bằng “bán nhà theo Nghị định 61”. Tuy nhiên, vấn đề quản lý vẫn không có gì thay đổi. Hiện cả nước có khoảng 1.700 chung cư cũ, trong đó, chung cư báo động cấp độ C, D lên đến cả trăm. Vậy luật mới sẽ áp dụng đối với dạng chung cư này thế nào?

Luật Nhà ở 2014 quy định, chủ đầu tư chung cư phải thu phí bảo trì 2%, phí này sẽ được giữ tại tài khoản bị phong tỏa cho đến khi ban quản trị chung cư được thành lập sẽ giao lại. Ban quản trị này hoạt động theo mô hình ban chủ nhiệm hợp tác xã hoặc HĐQT của công ty cổ phần. Trong đó, thù lao và các khoản chi phải được Hội nghị nhà chung cư thông qua. Dù vậy, nhiều người lo ngại quy định tại luật mới vẫn rất khó áp dụng cho các hình thức quản lý chung cư đang tồn tại hiện nay.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, có 4 loại mâu thuẫn trong quản lý chung cư hiện nay, đó là mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và ban quản trị; mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân về phần sở hữu chung và riêng; mâu thuẫn giữa ban quản trị và cư dân; mâu thuẫn giữa các thành viên ban quản trị với nhau”.

Thực tế, số tiền 2% phí bảo trì chủ yếu do chủ đầu tư thu, việc chi phí thế nào gần như cư dân không được biết, không được tham gia. Tài chính không minh bạch, trong khi luật chưa có hướng dẫn cụ thể, khiến nhiều loại mâu thuẫn nảy sinh. Kết quả kiểm tra tại 30 chung cư được Sở Xây dựng TP. HCM thực hiện mới đây cho thấy, có 8/30 chung cư có tranh chấp về quyền sở hữu chung, riêng; 15/26 chung cư chủ đầu tư chưa bàn giao quỹ bảo trì 2% cho ban quản trị; 19/30 chung cư vi phạm xây dựng; 10/30 chung cư chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu; đặc biệt, 30/30 chung cư đều vi phạm an toàn về điện.

Tại hội thảo về quản lý chung cư ở TP. HCM do Sở Xây dựng tổ chức gần đây, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) thừa nhận: “Luật mới sẽ dễ cho các chung cư xây sau, còn với những tồn tại hiện nay trong vấn đề quản lý chung cư phải giải quyết dần dần. Sắp tới, Sở sẽ tổ chức tập huấn về quản lý chung cư cho ban quản trị các chung cư, nhằm giảm thiểu tình trạng khiếu kiện vượt cấp, cũng như tìm ra phương án điều hành tốt nhất. Tuy nhiên, quản lý chung cư vẫn là vấn đề nan giải chứ chưa thể giải quyết ngày một ngày hai”.

Nhìn ra thế giới, hiện nhiều quốc gia và vùng lãnh thổ đã có luật riêng về quản lý chung cư như Hồng Kông, Australia, Ireland… Trong đó, hiệp hội các chủ sở hữu đóng vai trò then chốt trong các đạo luật hay sắc lệnh được ban hành. Chẳng hạn, Ireland quy định các chung cư phải có quỹ để chi trả cho việc cải tạo, tân trang, bảo trì không định kỳ và dịch vụ tư vấn… Số tiền chi tiêu đều công khai, minh bạch. Thậm chí, tại Hồng Kông, luật quy định, định kỳ 3 tháng (hoặc ít hơn do ban quản lý tòa nhà quyết định), thủ quỹ phải phải có báo cáo tóm tắt thu chi và được công bố công khai tại vị trí nổi bật của tòa nhà trong vòng 7 ngày của tháng tiếp theo... Với Việt Nam, để làm được điều này, có lẽ còn là… giấc mơ xa!