Luật Đất đai 2013 - phát sinh bất cập?

Chưa đầy nửa tháng Luật Đất đai 2013 chính thức có hiệu lực (từ ngày 1-7-2014), nhiều doanh nghiệp bất động sản (BĐS), kinh doanh khai thác hạ tầng khu công nghiệp - khu chế xuất (KCN-KCX) đã phản ứng vì những bất cập phát sinh.

Áp lực đóng tiền thuê đất một lần

Căn cứ theo Luật Đất đai 2003, lâu nay đa số doanh nghiệp đầu tư hạ tầng KCN-KCX thuê đất của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm và cho thuê lại theo hình thức trả tiền một lần. Với cách áp dụng này, doanh nghiệp thuê lại đất có thể sử dụng quyền sử dụng đất để thế chấp vay vốn ngân hàng, còn chủ đầu tư  KCN-KCX nhanh chóng thu hồi vốn để tái đầu tư.

Nay Điều 149.2 Luật Đất đai 2013 quy định: Nếu trả tiền thuê đất hàng năm chỉ được cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; nếu trả tiền thuê đất một lần được cho thuê lại với hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc trả hàng năm.

Chưa kể, Điều 210.2 quy định: Doanh nghiệp đầu tư hạ tầng KCN-KCX được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đã cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian trước ngày 1-7-2014, phải nộp tiền cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ (hồi tố), tức doanh nghiệp đầu tư hạ tầng phải đóng tiền thuê đất một lần đối với phần diện tích đã cho thuê và phần diện tích sắp cho thuê - nếu muốn thu tiền thuê đất một lần của khách hàng.

Theo ông Trần Hồng Sơn, Tổng giám đốc CTCP Long Hậu (LHC), với quy định trên, doanh nghiệp thuê lại đất (trả một lần) trong KCN trước đây thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng, nay sẽ không còn đủ điều kiện (nếu LHC chưa đóng tiền thuê đất một lần). Doanh nghiệp sẽ gây áp lực buộc LHC đóng tiền thuê đất một lần đối với phần đất họ thuê.

Nếu vậy, LHC phải đóng ngay số tiền rất lớn khoảng 385 tỷ đồng do KCN Long Hậu đã lấp đầy 70% diện tích. Tương tự, tại KCN Hiệp Phước, CTCP KCN Hiệp Phước (HIPC) ký hợp đồng thuê đất với Nhà nước theo hình thức trả tiền đất hàng năm. HIPC đã cho 82 doanh nghiệp thuê lại đất với 17ha, tất cả doanh nghiệp thuê lại đất đều lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần.

Ông Đoàn Hồng Tâm, Tổng giám đốc HIPC, cho rằng HIPC đã bỏ ra rất nhiều chi phí đầu tư ban đầu để bồi thường, san lấp một vùng đất hoang hóa, nghèo nàn thành một KCN đầy đủ cơ sở hạ tầng như hiện nay. Việc phải bỏ ra ngay hàng trăm tỷ đồng để trả tiền thuê đất một lần đối với diện tích đã cho các doanh nghiệp khác thuê là một áp lực lớn về tài chính, mà chắc chắn HIPC không thực hiện được.

Liên quan đến chính sách thu tiền sử dụng đất, ông Huỳnh Ngọc Thạch, Phó Tổng giám đốc CTCP Phát triển Nam Sài Gòn - Sadeco, cho biết đơn vị đang thực hiện dự án Phước Kiểng 2 (quy mô 40ha) và dự án Phước Kiểng 3 (16,5ha). Sadeco chưa hoàn tất nghĩa vụ tiền sử dụng đất, nếu quy định phải đóng một lần chủ đầu tư sẽ gặp nhiều khó khăn do không đủ tiền để đóng. Dự án Phước Kiểng 2 và 3, trước đây Sadeco đã bồi thường được một phần diện tích tương đối lớn với giá rẻ, tuy nhiên với chính sách thu tiền sử dụng đất theo quy định hiện hành, hiệu quả của dự án sẽ bị ảnh hưởng, nhất là trong bối cảnh thị trường BĐS vẫn chưa khởi sắc.

Cần tôn trọng nguyên tắc bất hồi tố

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, đánh giá Luật Đất đai 2013 bên cạnh sự tiến bộ vẫn còn tồn tại một số quy định không như kỳ vọng. Sự bất hợp lý hiện nay là doanh nghiệp đầu tư vào dự án BĐS không thể biết phải nộp tiền sử dụng đất bao nhiêu. Ngày 15-11-2013, UBND TPHCM đã có Văn bản 196 báo cáo Thủ tướng đề nghị thu tiền sử dụng đất 10-15% bảng giá đất (ban hành ổn định 5 năm), nhằm tăng tính minh bạch, loại bỏ cơ chế xin cho, nhưng khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2013 lại không có điểm này.

Khó khăn chưa dừng lại ở đó, theo Luật Đất đai 2013, các dự án BĐS phải nộp tiền ký quỹ theo Luật Đầu tư. Quy định này sẽ làm tăng thêm chi phí và làm cho giá thành BĐS khó giảm. Hiện Luật Đầu tư đang được Quốc hội thảo luận, chưa thông qua, như vậy chưa biết sẽ phải ký quỹ bao nhiêu.

Ông Phan Chánh Dưỡng, chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, cho biết cảm nhận của ông về Luật Đất đai 2013 là chưa nhiều thuận lợi, không những khó giải quyết được ách tắc của nền kinh tế, còn làm tình hình thêm trầm trọng. Thậm chí, vị chuyên gia này còn cho rằng luật mới tập trung khai thác nguồn thu, tận thu, chưa đóng vai trò thúc đẩy, gỡ rối khó khăn cho nền kinh tế - nơi nguồn vốn đã bị đổ vào đất đai rất lớn.

“Trước những khó khăn phát sinh hiện nay, để giúp cho hoạt động doanh nghiệp không bị gián đoạn trong lúc chờ văn bản hướng dẫn, giải pháp tháo gỡ trước hết là cần tôn trọng nguyên tắc bất hồi tố. Quy định của luật chỉ hợp lý khi áp dụng đối với các dự án triển khai sau ngày 1-7-2014. Với những dự án đã diễn ra trước ngày 1-7-2014 mà hồi tố là vô lý” - ông Dưỡng, nói.