Mua chung cư nộp tiền sử dụng đất: Thiệt nhiều hơn lợi

Quy định người mua nhà chung cư phải nộp tiền sử dụng đất nếu không minh bạch sẽ gây thiệt hại cho người mua nhà và gây thất thoát ngân sách nhà nước.

Trả tiền mua nhà 2 lần?

Thông tư số 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính về hướng dẫn thu tiền sử dụng đất sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2014 đang có nhiều ý kiến không đồng tình khi trách nhiệm trả tiền sử dụng đất tại các tòa nhà chung cư sẽ được chuyển từ chủ đầu tư sang người mua nhà.

Cụ thể, đối với công trình xây dựng là nhà cao tầng, nhà chung cư, nhà có mục đích sử dụng hỗn hợp thì tiền sử dụng đất được phân bổ cho từng đối tượng sử dụng theo hệ số phân bổ. Hệ số phân bổ được xác định bằng tỷ lệ giữa diện tích đất xây dựng nhà và tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng.

Trường hợp nhà có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm được cộng vào tổng diện tích nhà của các đối tượng sử dụng để tính hệ số phân bổ.

Trường hợp diện tích các tầng hầm được xác định là thuộc sở hữu chung của các đối tượng sinh sống trong toà nhà thì diện tích các tầng hầm được phân bổ đều cho các đối tượng sử dụng nhà.

Trường hợp diện tích các tầng hầm được xác định là thuộc sở hữu của chủ đầu tư thì diện tích các tầng hầm được phân bổ để tính thu tiền sử dụng đất cho đối tượng là chủ đầu tư.

Dưới góc độ chủ đầu tư, ông Hứa Vĩnh Cường, Phó Tổng giám đốc Công ty Cổ Phần Sông Đà Thăng Long cho biết: “Đây là tin vui, giảm gánh nặng cho chúng tôi vì tiền sử dụng đất hiện rất lớn, chiếm từ 15-20% tổng đầu tư dự án”.

Tuy nhiên, đa số các ý kiến đều tỏ ra lo ngại vì quy định này sẽ đẩy phần thiệt về phía người tiêu dùng.

Anh Minh - một người mua nhà cho biết, nếu tiền sử dụng đất đẩy về phía người mua nhà sẽ thêm một gánh nặng nữa đối với người dân.

"Chúng tôi tích góp bao nhiêu năm mới đủ tiền mua 1 căn hộ, nếu phải đóng thêm tiền sử dụng đất thì chi phí sẽ rất lớn", anh Minh nói.

Ông Ngô Văn Dũng, Trưởng phòng kinh doanh Công ty Cổ phần Hội quán Bất động sản cũng cho rằng: “Thông tư này đưa ra khá bất ngờ, nếu được thực thi thì rõ ràng người mua nhà phải nộp tiền hai lần, một lần mua nhà, một lần là tiền sử dụng đất”.

Tuy nhiên, việc có phải nộp tiền mua nhà hay không, nhiều ý kiến cho rằng, thực tế xưa nay người dân phải trả tiền sử dụng đất, chỉ khác là bây giờ sẽ trả trực tiếp cho nhà nước thay vì đưa cho chủ đầu tư.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Dầu khí Toàn Cầu cho rằng, sẽ không có ảnh hưởng về giá bởi thông thường tiền sử dụng đất chiếm khoảng 10% trong giá thành bán nhà mà các chủ đầu tư vẫn thường tính.

Luật sư Nguyễn Thị Cam, Công ty Luật TNHH Đất Luật, Ủy viên BCH Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, hướng dẫn trên không hề  chuyển trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất từ chủ đầu tư sang khách hàng.

Đối với nhà chung cư, người mua nhà không nộp tiền sử dụng đất trực tiếp cho cơ quan thuế mà chủ đầu tư “được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê” có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại điểm c, d, đ khoản 1 Điều 2 Nghị định 45/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất. Sau đó chủ đầu tư sẽ thu hồi tiền sử dụng đất từ người mua nhà theo cách thức phân bổ tiền sử dụng đất như hướng dẫn trên vào giá bán nhà.

"Như thế vừa bảo đảm nguyên tắc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và người có quyền sử dụng đất (người mua nhà) phải chịu tiền sử dụng đất như luật định", Luật sư Cam nhấn mạnh.

Tuy nhiên, việc phần giá trị tiền sử dụng đất chiếm bao nhiêu trong cơ cấu giá thành mỗi m2 diện tích căn hộ cần phải được tính toán minh bạch, để tránh tình trạng mập mờ, gây thiệt hại cho người tiêu dùng.

Thất thoát ngân sách

Ngoài ra, việc phân bổ tiền sử dụng đất vào từng căn hộ sẽ gây thất thoát cho ngân sách nhà nước. Nhìn nhận dưới góc độ một nhà quản lý lâu năm, trả lời báo chí, ông Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cũng tỏ ra khá bức xúc.

Ông nói thẳng: “Tôi không đồng tình với quy định này của Thông tư vì bất hợp lý, tốt nhất nên bỏ. Đây là cách quản lý phi thị trường”.

Phân bổ diện tích nào vào đâu là nhiệm vụ của Bộ Xây dựng chứ không phải Bộ Tài chính. Quy định này bỗng dưng không thu tiền sử dụng từ chủ đầu tư nữa mà lại phân bổ vào từng căn hộ thì việc này sẽ gây thất thoát tiền sử dụng đất cho Nhà nước.

“Nhà nước chỉ thu được tiền khi căn hộ được bán cho người tiêu dùng, còn trong trường hợp sản phẩm không có người mua thì bao giờ Nhà nước mới thu được tiền sử dụng đất và nếu chủ đầu tư lấy lý do không bán được nhà mà cứ để đó cho thuê thì sao?”, ông Liêm đặt câu hỏi.

Nguyên Thứ trưởng tiếp lời: Tại sao không thu tiền sử dụng đất ngay khi giao cho chủ đầu tư mà phải đợi khi họ bán mới phân bổ vào từng căn hộ của dự án? Chủ đầu tư được quyền sử dụng đất mà không phải đóng tiền sử dụng đất ngay sau khi được giao, là mâu thuẫn.

“Tiền của chủ đầu tư khi làm dự án chủ yếu chi vào tiền sử dụng đất và tiền xây dựng. Tiền đất không mất nữa, tiền xây dựng thu của người mua ứng trước. Vậy, với cung cách này thì nghề kinh doanh bất động sản là nghề không cần vốn?”, ông Liêm thẳng thắn.