Luật Đất đai 2013, nhận diện những “điểm nghẽn” với thị trường địa ốc

Sau hơn 3 năm có hiệu lực (1/7/2014), theo một số chuyên gia, doanh nghiệp, Luật Đất đai 2013 đã bộc lộ những khoảng cách nhất định giữa quy định và thực tế thị trường.

Nhiều quy định còn “đá” nhau

Tại buổi làm việc giữa đại diện Ban Kinh tế Trung ương, Tổng cục Quản lý Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản với Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) về việc lấy ý kiến, đánh giá tình hình sau hơn 3 năm thực hiện Luật Đất đai 2013 nhằm tiếp tục chỉnh sửa, hoàn thiện những bất cập từ thực tế, ông Nguyễn Văn Tiến, Vụ trưởng Vụ nông nghiệp (Ban Kinh tế Trung ương) cho biết, Bộ Chính trị xác định, thị trường bất động sản là 1 trong 5 thị trường cần phải tiếp tục hoàn thiện thể chế nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa.

Sau hơn 3 năm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, bên cạnh nhiều tích cực, cũng còn nhiều bất cập chưa được khắc phục, gây khó khăn cho thị trường địa ốc nói chung, doanh nghiệp và người dân nói riêng. Sự chưa liên thông, có khi chồng chéo giữa các văn bản, Nghị quyết với Luật, Luật với Luật cũng gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Trong đó, những quy định về việc chuyển nhượng dự án bất động sản của Luật được xem là một trong những điểm nghẽn lớn, gây ách tắc thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án.

Theo HoREA, trên địa bàn TP.HCM hiện có khoảng 500 dự án đang bị ngừng triển khai. Đây là phần chìm của tảng băng hàng tồn kho bất động sản, nhưng đến nay vẫn chưa có giải pháp hợp lý và hiệu quả để xử lý triệt để vấn đề này.

Phân tích nguyên nhân, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, là do những quy định về điều kiện chuyển nhượng khắt khe của Luật Đất đai 2013 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Cụ thể, khoản (1.b) Điều 194 Luật Đất đai quy định: "Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án sau khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt".

Còn tại khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau: "Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng".

Theo ông Châu, việc chuyển nhượng dự án là hoạt động giữa các nhà đầu tư với nhau, chưa phải là bán nhà ở cho người mua nhà. Nếu bên chuyển nhượng chưa hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng, thì bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục thực hiện hoàn tất các công việc này.

Ngoài ra, Quốc hội cũng vừa có Nghị quyết về xử lý nợ xấu, có hiệu lực từ ngày 15/8/2017, trong đó có cơ chế xử lý tài sản bảo đảm là dự án bất động sản chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi khoản (1.b) Điều 194 Luật Đất đai và sửa đối khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 để phù hợp với nghị quyết này.

Cụ thể, cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án; coi chuyển nhượng dự án, một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh theo nhu cầu của các doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, vấn đề quy định về tiền sử dụng đất cũng khiến không ít doanh nghiệp đau đầu. Đại diện Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết, hiện nay, cơ chế tính tiền sử dụng đất làm ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ triển khai dự án của doanh nghiệp. Thực tế, có nhiều dự án doanh nghiệp chủ động nộp tiền sử dụng đất để triển khai nhanh, nhưng nộp hồ sơ năm lần bảy lượt vẫn chưa xong.

Nhiều ý kiến cũng kiến nghị, cơ chế xác định giá đất nên “quy về một mối”, không nên để nhiều sở cùng tham gia như hiện nay. Ngoài ra, việc ban hành bảng giá đất cũng không còn phù hợp với thực tế. Cụ thể, tại các tuyến đường trung tâm TP.HCM như Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Lê Lợi, nếu tính “tất tần tật” thì có giá tối đa 194 triệu đồng/m2, nhưng trên thực tế, có những thương vụ chuyển nhượng cao hơn rất nhiều lần mức giá trên.

Những kiến nghị khơi thông dòng vốn

Nhằm khai thông dòng vốn cho thị trường, nhiều chuyên gia kiến nghị cho phép thế chấp tài sản là bất động sản tại các ngân hàng nước ngoài.

Tại khoản (2.d) Điều 174 Luật Đất đai quy định, tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được "Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam", không có quy định cho phép thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài.

Theo nhiều ý kiến, quy định này cho đến nay đã không còn phù hợp với xu thế hội nhập quốc tế sâu rộng của nước ta, làm hạn chế khả năng huy động các nguồn lực tài chính từ các tổ chức tài chính quốc tế và các nhà đầu tư nước ngoài, phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế đất nước và thị trường bất động sản.

Hơn nữa, Luật Nhà ở 2014 đã cho phép người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người Việt Nam ở nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua và sở hữu nhà ở như người Việt trong nước. các đối tượng này cũng có nhu cầu thế chấp nhà ở và quyền sử dụng đất tại các ngân hàng ở nước ngoài.

Đại diện Ban Kinh tế Trung ương, cũng như Tổng cục Quản lý Đất đai đánh giá những bất cập mà cộng đồng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản TP.HCM chỉ ra là chính đáng, cần phải xem xét điều chỉnh cho phù hợp. Đoàn sẽ tập hợp ghi nhận để báo cáo cơ quan thẩm quyền xem xét.

Ngoài những góp ý những tồn tại của Luật Đất đai, nhiều đại biểu cũng kiến nghị giao đất cho chủ đầu tư đến mép kênh, rạch để khơi thông dự án.

Cụ thể, theo nhiều đại biểu, hiện nay, việc quản lý, sử dụng hành lang trên bờ sông, suối, kênh rạch, mương và hồ công cộng thuộc địa bàn TP.HCM, theo quy định, chiều rộng hành lang bảo vệ trên bờ là 50 m đối với sông rạch cấp đặc biệt, cấp I, cấp II; 30m đối với sông rạch cấp III, cấp IV; 20m đối với sông rạch cấp V, cấp VI; từ 3  - 10 m đối với các mương rạch nhỏ.

Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện các dự án phát triển các khu đô thị, khu dân cư, các chủ đầu tư thường xây tường bảo vệ dự án, không chịu trách nhiệm đầu tư đối với quỹ đất thuộc hành lang bảo vệ sông rạch. Điều này đã dẫn đến khu vực quỹ đất thuộc hành lang bảo vệ sông rạch không được đầu tư, không được kè bờ cứng để bảo vệ chống sạt lở, không xây dựng đường ven sông, kể cả lối đi bộ, công viên, các công trình dịch vụ phục vụ cộng đồng xã hội, nên không phát huy được nguồn lực rất lớn đối với quỹ đất này, làm giảm giá trị cảnh quan đô thị.

Do đó, nhiều ý kiến kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai theo hướng quy định chủ đầu tư được giao đất dự án đến mép cao bờ sông rạch và chịu trách nhiệm đầu tư xây dựng kè bờ, đường ven sông, công viên, mảng xanh, các công trình dịch vụ phục vụ cộng đồng trong khu vực quỹ đất thuộc hành lang bảo vệ sông rạch và được khai thác, sử dụng theo quy định của cơ quan có thẩm quyền.

Đối với quỹ đất thuộc hành lang bảo vệ sông rạch thuộc các dự án cũ trước đây, cần có cơ chế và chính sách khuyến khích các chủ đầu tư dự án đó, hoặc mời gọi các nhà đầu tư tham gia đầu tư, khai thác kinh doanh để sử dụng hiệu quả quỹ đất và phục vụ cộng đồng.