Rủi ro lớn của doanh nghiệp địa ốc

Doanh nghiệp bất động sản than trời vì quy trình tính tiền sử dụng đất.

Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM (HoREA) vừa có buổi làm việc với Ban Kinh tế Trung ương xoay quanh nội dung sửa đổi một số nhóm vấn đề trong Luật Đất đai 2013 (có hiệu lực từ ngày 1-7-2014).

Lý do là sau ba năm thực hiện luật này còn bộc lộ nhiều khiếm khuyết cần phải được sửa đổi, bổ sung.

Phải làm cả đống thủ tục

Nhiều doanh nghiệp (DN) cho hay họ gặp rất nhiều khó khăn do quy trình tính tiền sử dụng đất (SDĐ) quá rối rắm. “Quy trình tính tiền SDĐ hiện nay vô cùng phức tạp, nhiêu khê và không DN nào có thể biết trước chính xác số tiền SDĐ mà họ cần phải đóng là bao nhiêu. Nó cũng là ẩn số, không minh bạch mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư. Đồng thời là môi trường dễ phát sinh tiêu cực và tạo ra cơ chế xin-cho” - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định.

Thấm thía nỗi trần ai trong quy trình làm thủ tục để nộp tiền SDĐ, ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty BĐS Nam Long, bức xúc: “Ngay cả một cửa hàng phở còn biết giá vốn bao nhiêu, giá bán bao nhiêu. Vậy mà từ trước đến nay công ty chúng tôi tự làm theo kiểu tự mò mẫm hết. Cụ thể, làm dự án  lên tới hàng trăm tỉ, hàng ngàn tỉ đồng nhưng không thể biết trước tiền SDĐ phải nộp là bao nhiêu. Đây là một rủi ro vô cùng lớn và trên quốc tế chẳng ai làm như vậy cả”.

Bên cạnh đó, ông Quang cũng nhấn mạnh rằng với quy trình làm như hiện nay thì cho đến khi ra được quyết định giao đất và số tiền SDĐ sẽ phải nộp cần rất nhiều thời gian. Điều này làm lỡ rất nhiều cơ hội, chi phí tài chính rất lớn. Bởi DN bỏ tiền ra mua đất xong, rồi lại phải làm cả đống thủ tục giấy tờ kéo dài vài ba năm chưa xong.

“Một quy trình nhiêu khê và mờ mịt như vậy tạo ra nguy cơ rủi ro rất lớn cho cả viên chức nhà nước và cho cả DN. Vì thủ tục mà không rõ ràng thì bắt chỗ nào cũng dính hết, chỗ nào cũng không chuẩn hết. Và tất nhiên, điều này không tốt cho môi trường phát triển BĐS minh bạch và vững mạnh” - ông Quang nhấn mạnh.

Không chỉ thủ tục phức tạp, ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức (Thuduc House), còn nêu bất hợp lý khi tiền SDĐ quá cao. “DN đang phải tự đi mua đất của người dân theo giá thị trường, rồi lại đóng tiền SDĐ cũng theo giá thị trường thì coi như mua đất đến 2 lần. Trong khi Nhà nước chỉ khấu trừ chi phí theo bảng giá đất” - ông Hiếu nêu thực tế.

Cũng liên quan đến vấn đề tiền SDĐ, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng cần thay đổi cơ chế tính tiền SDĐ dự án. Ông dẫn chứng: Điều 112 của Luật Đất đai quy định giá đất phải bảo đảm phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường...; Điều 113 quy định Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ năm năm một lần, nếu giá đất phổ biến trên thị trường tăng hoặc giảm 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giá tối thiểu thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất…

Tuy nhiên, từ năm 2003 đến nay chưa có trường hợp nào Chính phủ điều chỉnh khung giá đất, hoặc UBND cấp tỉnh đề nghị Bộ TN&MT điều chỉnh bảng giá đất. Trong khi đó giá đất đã có nhiều biến động. Thế nên ngay cả bảng giá đất của TP.HCM ban hành theo khung giá đất của Chính phủ quy định ngay tại thời điểm năm 2015 cũng chỉ bằng khoảng 30% giá đất thị trường.

“Điều này cho thấy sự bất cập của cơ chế khung giá đất và bảng giá đất hiện nay cần phải được thay đổi cho phù hợp với tình hình thực tiễn” - ông Châu nhận xét.

Gỡ “điểm nghẽn”

Để thị trường địa ốc vận hành thực sự theo cơ chế thị trường, HoREA và các DN thống nhất đề xuất hai phương án sửa đổi. Phương án 1: Cần coi tiền SDĐ là một sắc thuế. Với cách làm này vừa minh bạch vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin-cho. Hạn chế việc thu tiền SDĐ lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

Phương án 2: Cho phép chủ đầu tư dự án được tham gia vào quá trình xác định tiền SDĐ và rút ngắn thời gian trong quy trình lập, thẩm định phương án giá đất để không làm lỡ cơ hội đầu tư, kinh doanh và góp phần làm giảm giá thành nhà ở. Bởi hiện nay phải mất 1-3 năm mới xong quy trình lập và thẩm định phương án giá đất dự án.

Nhìn từ góc độ DN, ông Quang cho rằng để gỡ cho điểm nghẽn đã kéo dài “cả thập niên” này không hề khó. Theo ông Quang, sau khi xác định xong giá đất, làm công tác thống kê để xác định giá đất tương ứng với bao nhiêu % của bảng giá đất hiện hành, Sở TN&MT đưa ra con số về nghĩa vụ tài chính mà DN phải đóng. Điều này sẽ đơn giản hóa thủ tục đồng thời giúp DN chỉ cần nhìn bảng giá đất là biết nghĩa vụ tài chính của mình phải đóng bao nhiêu. Từ đó nhà đầu tư dễ dàng xác định được phương án kinh doanh hiệu quả.

Trước những bức xúc của DN, ông Nguyễn Văn Tiến, Vụ trưởng Vụ Nông nghiệp Nông thôn thuộc Ban Kinh tế Trung ương, cho biết sẽ tập hợp, tiếp thu, làm rõ những ý kiến, kiến nghị của DN để xây dựng báo cáo trình Bộ Chính trị, Ban Bí thư… xem xét.

Có lợi cho người mua nhà nhưng…

Theo tính toán của chúng tôi, nếu tiền SDĐ được áp dụng như một sắc thuế thì giá nhà có cơ hội giảm xuống, có lợi cho người mua nhà. Tuy nhiên, vẫn còn rất nhiều ý kiến băn khoăn lo ngại rằng nếu điều chỉnh theo đề xuất là sẽ tính tiền SDĐ như một sắc thuế thì quy định này sẽ áp dụng chung cho cả những công nợ.

Thậm chí Ban Kinh tế Trung ương còn cho rằng nếu áp dụng theo phương án này thì sẽ có một lượng người ở đường Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi (quận 1, TP.HCM)… sẽ phải dịch chuyển ra ngoại ô vì họ không chịu nổi thuế. Bởi thuế đánh theo giá trị sử dụng, giá trị sinh lợi… của BĐS.

Ông LÊ CAO TUẤN, Phó Chánh Văn phòng Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường BĐS

____________________________

Chính vì sự rối rắm về thủ tục mà nhà đầu tư nước ngoài khi tham gia vào thị trường địa ốc Việt Nam chỉ phát triển dự án đã có sổ đỏ, “đất sạch”. Còn trước giai đoạn đó thì không một nhà đầu tư nào dám làm và có muốn làm cũng không biết phải làm như thế nào.

Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch HoREA